TJ Saint-Denis de La Réunion, 20 juin 2024, RG 24/00147

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00147 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUOW
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 20 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.A. CBo Territoria au capital de 48.242.560,08 €, inscrite au RCS de Saint-Denis (La Réunion) sous le n° 452.038.805, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social et dûment habilité
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [U] [R] [C]
Entrepreneur individuel, inscrit au RCS de Saint-Denis (La Réunion), sous le n° 431.542.216, domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 18 Avril 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 20 Juin 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître BUSTOdélivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude en date du 18 mars 2024, la société CBo Territoria a fait assigner Monsieur [U] [R] [C] par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement des articles L 145-41 du Code de commerce, aux fins de voir :
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement du 7 décembre 2023,ORDONNER, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [U] [R] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial, local C4, qu'il exploite sis à [Localité 2], situé [Adresse 4],ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,RAPPELER que la société CBo Territoria pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [R] [C], CONDAMNER Monsieur [U] [R] [C] à régler à la société CBo Territoria à titre provisionnel, une somme de DOUZE ILLE QUATRE CENT TRENTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES (19 484,79 €) TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d'occupation, charges et accessoires arrêté au 20 février 2024, outre les intérêts de retard contractuels calculés sur la base du taux d'intérêt légal, dans les conditions de l'article 9.07 du bail,CONDAMNER Monsieur [U] [R] [C] à régler à la société CBo Territoria à titre provisionnel, une somme de DEUX MILLES CENT NEUF EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES (2 109,94€) TTC au titre des honoraires de commercialisation non remboursés par le PRENUEUR au BAILLEUR,REJETER toute demande de délai formulée par le défendeur,SUBSIDIAIREMENT et dans l'hypothèse où des délais étaient accordés, ORDONNER que les sommes qui seront versées par Monsieur [U] [R] [C] s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l'arriéré dû au titre du commandement n'étant apuré qu'en outre,DANS CETTE HYPOTHESE, RAPPELER que faute par Monsieur [U] [R] [C] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société CBo Territoria pourra dès lors poursuivre l'expulsion de Monsieur [U] [R] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier,CONDAMNER, en cas de résiliation du bail, Monsieur [U] [R] [C] à payer à la société CBo Territoria une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation calculée sur la base du double du dernier loyer exigible, outre les charges et accessoires, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, et ce jusqu'à la reprise des lieux par le bailleur,ORDONNER qu'en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d'un montant de 3 210€ restera définitivement acquis à la société CBo Territoria,CONDAMNER Monsieur [U] [R] [C] à régler à la société CBo Territoria, à titre provisionnel, une somme de 765 €, correspondant à 6 % des sommes dues, au titre des frais de contentieux,CONDAMNER Monsieur [U] [R] [C] à payer à la société CBo Territoria la somme de 9.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER Monsieur [U] [R] [C] en tous les dépens, en ce compris les frais d'huissier tenant (i) à la signification du commandement de payer du 7 décembre 2023, et (11) à la signification de la présente assignation.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 18 avril 2024, bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne le 18 mars 2024, Monsieur [U] [R] [C] n’était ni présent ni représenté.

Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 23 mai 2024, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de résiliation du bail et ses suites

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, La SA CBO TERRITORIA démontre avoir fait délivrer à la MONSIEUR [U] [R] [C] un commandement de payer les loyers, pour un montant de 12 764,24 euros selon décompte arrêté au 20 février 2024, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties prévoit en effet une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Monsieur [U] [R] [C] n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 8 janvier 2024.

Sur l'expulsion du locataire

Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 8 janvier 2024, date de résiliation du bail commercial.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la MONSIEUR [U] [R] [C] des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard.
S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur les demandes de provision

Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ».

Selon le commandement de payer en date du 7 décembre 2024, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 12 764,24 euros comptant selon les écritures du demandeur au solde des loyers et charges impayés arrêté au 20 février 2024.

Or, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 janvier 2024, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, MONSIEUR [U] [R] [C] sera condamné à payer à bailleresse une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 8 janvier 2024, soit la somme de 11 868, 55 €.

De même, MONSIEUR [U] [R] [C] sera condamné à payer à bailleresse une provision de 2 109,94€ TTC au titre des honoraires de commercialisation contractuellement prévus.

Sur l’indemnité d'occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive et susceptible d’appréciation par le Juge du fond.

Celle-ci sera par conséquent rejetées.

Dès lors, MONSIEUR [U] [R] [C] sera condamné à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 8 janvier 2024, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu, soit la somme de 1236,90 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’acquisition du dépôt de garantie

La SA CBO TERRITORIA demande qu’il soit constaté que le dépôt de garantie restera acquis, à titre d’indemnité, conformément aux stipulations du bail.

Cependant, il convient de rappeler que cette demande porte sur la créance indemnitaire elle-même, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision.

Par conséquent celle-ci sera rejetée.

Sur les frais contentieux

La clause pénale dudit bail commercial stipulant une indemnité « égale à 6% de la somme non payée à titre de frais contentieux, indépendamment de tous autres frais relatifs à la procédure », est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive et susceptible d’appréciation par le Juge du fond.
La demande relative à son application sera par conséquent rejetée.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner MONSIEUR [U] [R] [C] à payer à La SA CBO TERRITORIA une somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS