TJ Bobigny, 2 mai 2024, RG 24/01483

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/01483 N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3CQ

Minute : 506/24

S.A.D’HLM IMMOBILERE 3 F
Représentant : SELARL KACEM & CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [Z] [D]

Exécutoire, copie, dossier,
délivrés à :
Me CHAPULUT-AUFFRET
Copie délivrée à :
M. [D]
Le 13 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4], venant aux droits de la SA D’HLM LE FOYER NOISEEN,
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 janvier 1998, Le Foyer Noiséen SA, aux droits duquel vient Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [Z] [D] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer charges comprises de 1 543,26 FF.

Le 23 janvier 2023, Immobilière 3F SA a fait constater par commissaire de justice, d'une part, que la boîte aux lettres du locataire débordait, d'autre part, que les voisins ne l'avaient plus vu depuis l'été 2018.

Le 27 janvier 2023, Immobilière 3F SA a fait constater que le nom du locataire figurait sur une boîte aux lettres d'une résidence située [Adresse 3].

Le 17 mai 2023, après y avoir été autorisé par ordonnance rendue le 27 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, Immobilière 3F SA a fait constater, dans les lieux, que ceux-ci étaient sales et abandonnés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 février 2024, Immobilière 3F SA a fait assigner M. [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Immobilière 3F SA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oprononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oordonner l'expulsion immédiate de M. [Z] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
odire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
ocondamner M. [Z] [D] à payer :
?la somme de 2 383,98 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût des constats des 23 janvier, 27 janvier et 17 mai 2023 ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, des articles 1728 et suivants du code civil, ensemble l'article R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation, rappelle que le bail en date du 13 janvier 1998 fait force de loi entre les parties, que M. [Z] [D] n'occupe plus les lieux donnés à bail alors qu'il s'agit d'une obligation légale et contractuelle, qu'il s'agit d'une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Elle ajoute que les circonstances justifient la suppression du délai légal de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux.

M. [Z] [D], assigné en la forme d'un procès-verbal de recherches, n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.
MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [Z] [D] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [Z] [D], assigné à en la forme d'un procès-verbal de recherches n'a pas comparu et n' pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 janvier 1998 que M. [Z] [D] doit payer un loyer d'un montant de 1 543,26 FF, toutes charges comprises. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 324,97 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [D] restait devoir la somme de 2 383,98 € euros à la date du 30 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [D] au paiement d'une somme de 2 383,98 €.

oSur la résiliation judiciaire

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, par contrat du 13 janvier 1998, M. [Z] [D] a pris à bail un appartement sis [Adresse 5] moyennant un loyer de 1 543,26 FF, hors charge.
Il ressort des conditions générales du contrat que le logement loué doit constituer la résidence principale effective du locataire.

Or, d'une part, il ressort des procès-verbaux de constat en date des 23 janvier et 17 mai 2023 que le locataire n'a plus été vu dans les lieux depuis 2018, que son courrier n'est pas relevé, que logement est dans un état de saleté avancé et paraît inoccupé.

D'autre part, il ressort du procès-verbal de constat en date du 27 janvier 2023 que le locataire était également occupant d'un logement situé dans la commune de [Localité 8], comme cela ressort en outre de sa déclaration de revenus pour l'année 2020, fournie spontanément au bailleur.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le locataire manque à son obligation d'occuper le logement donné à bail, à titre de résidence principale.

Une telle inexécution, particulièrement grave alors qu'elle concerne un logement mis à bail par une société dont l'objet est de favoriser l'accès aux logements des ménages modestes, en particulier au regard de la tension concernant ce secteur en Ile-de-France, justifie la résolution judiciaire du contrat au 30 novembre 2023, 24 heures.

L'expulsion de M. [Z] [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

oSur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

oSur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux du locataire après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 novembre 2023, à 24 heures, constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 janvier 1998.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner le locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les procès-verbaux de constat en date des 23, 27 janvier et 17 mai 2023 ne sauraient être regardés comme des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS