TJ Bobigny, 2 mai 2024, RG 24/00884

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/00884
N° Portalis DB3S-W-B7I-YYJT

Minute : 537/24

Madame [J] [F] [I]
[Y] épouse [M]
Madame [U] [P] [F]
[M] épouse [H]
Représentant : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

C/

Monsieur [C] [W]
Madame [E] [S] épouse [W]
Madame [A] [S]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BERTHELOT-EIFFEL
Copie délivrée à :
M. Et Mme [W]
Mme [S]
Le 26 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSES :

Madame [J] [F] [I] [Y] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

Madame [U] [P] [F] [M] épouse [H], demeurant [Adresse 6]

Représentées par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 5]
Non comparant

Madame [E] [S] épouse [W], demeurant [Adresse 5]
Comparante en personne

Madame [A] [S], demeurant [Adresse 5]
Non comparant
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 novembre 2020, Mme [J] [Y], épouse [M] et Mme [U] [M], épouse [H] ont donné à bail à M. [C] [W] et Mme [A] [S] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charge de 800,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [J] [Y], épouse [M] et Mme [U] [M], épouse [H] ont fait signifier à M. [C] [W], Mme [E] [S], épouse [W] et Mme [A] [S], par exploits de commissaire de justice des 15 et 21 septembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 350,02 €visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, Mme [J] [Y], épouse [M] et Mme [U] [M], épouse [H] ont fait assigner M. [C] [W], Mme [E] [S], épouse [W] et Mme [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

Mme [J] [Y], épouse [M] et Mme [U] [M], épouse [H], comparantes, représentées, actualisent oralement le contenu de leur assignation, s'en rapportent à justice sur la demande de délais de paiement et demandent au juge des contentieux de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire ;
oordonner l'expulsion de M. [C] [W], Mme [E] [S], épouse [W] et Mme [A] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
oordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls des locataires ;
ocondamner solidairement M. [C] [W], Mme [E] [S], épouse [W] et Mme [A] [S] à payer :
?la somme de 3 031,52 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 4 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1728 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 17 novembre 2020 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que les locataires n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré.

Mme [E] [S], épouse [W], comparante, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant mensuel de 100 euros, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

M. [C] [W] et Mme [A] [S], assignés à étude, n'ont pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 5 mars 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que Mme [A] [S] ne vit pas au domicile, que les consorts [W] y vivent avec quatre enfants à charge, qu'ils perçoivent des ressources mensuelles à hauteur de 3 248,28 euros, que la dette locative trouve sa source dans un désaccord, qu'ils s'inscrivent dans une démarche de paiement de l'arriéré locatif.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [C] [W] et Mme [A] [S] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [C] [W] et Mme [A] [S], assignés à étude n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 novembre 2020 que M. [C] [W] et Mme [A] [S] doivent payer un loyer d'un montant de 800,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 100,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 984,75 euros.

Si Mme [E] [S], épouse [W] n'est pas désignée en qualité de partie sur l'instrumentum du contrat de bail, force est de constater que les parties s'entendent pour reconnaître tant dans leurs écritures que dans les propos tenus à l'audience la qualité de locataire de cette dernière. Celle-ci, comparante, n'a pas contesté cette qualité et a revendiqué des droits propres au locataire.

Le bailleur produit un décompte démontrant que les locataires restaient devoir la somme de 3 031,52 € euros, arrêtée à la date du 04 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [W], Mme [E] [S], épouse [W] et Mme [A] [S] au paiement d'une somme de 3 031,52 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 04 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, date du jugement. Les causes du commandement de payer et de l'assignation ont en effet été désintéressées.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 17 novembre 2020 contient telle une clause résolutoire en son article 4.3.2.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 septembre 2023 pour la somme en principal de 3 350,02 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

Toutefois, Mme [E] [S], épouse [W] propose de régler la somme mensuelle de 100 euros pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [C] [W] et Mme [A] [S] à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que ceux-ci reçoivent des ressources mensuelles supérieures à 3 000 euros qui leur permettent d'assurer le paiement de leurs charges et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

Avec l'aide des allocations personnalisées au logement, les locataires justifient du versement intégral du loyer courant depuis le mois de septembre 2023.

Compte tenu de ces éléments, les locataires sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par les locataires dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention des locataires sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Mme [J] [Y], épouse [M] et Mme [U] [M], épouse [H] pourra faire procéder à l'expulsion des locataires. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs aux locataires, du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Mme [J] [Y], épouse [M] et Mme [U] [M], épouse [H] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

oSur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de l'assignation.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour leur défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS