TJ Bobigny, 15 mars 2024, RG 24/00516

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 6]
[Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 24/00516 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWKB

Minute :

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 15] SIS [Adresse 3] [Localité 11]
Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

S.C.I. WANVO S

ok

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL ADANI

Copie délivrée à :
Société WANVO S

Le 15 Avril 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du QUINZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité , assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 18/01/2024
tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité ,
Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 11]
représenté par son syndic la société FONCIA MANAGO, société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 8], [Localité 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, et plus précisément en son établissement secondaire de FONCIA GIS [Localité 14] [Adresse 7] à [Localité 14], lui-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise
D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Société WANVO S, Société Civile Immobilière dont le siège est sis [Adresse 10] - [Localité 11], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SCI WANVO S est copropriétaire de la [Adresse 15] sise [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 3], [Adresse 4] [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA MANAGO, a fait assigner la SCI WANVO S devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner la SCI WANVO S à lui payer la somme de 4366,94 euros suivant décompte arrêté au 20 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022, date de la sommation de payer,
- condamner la SCI WANVO S à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement,
- condamner la SCI WANVO S aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, la SCI WANVO S n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ".

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- l'avis de mutation établissant que la SCI WANVO S est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°167, 386 et 417,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,
- l'attestation de non recours,
- le relevé de compte et les appels de fonds pour la période comprise entre le 07/02/2022 et le 31/12/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus,
- le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés,
- un extrait de règlement de copropriété.

Le décompte des charges incombant à la SCI WANVO S arrêté au 20 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 4223,78 euros, outre 143,16 euros au titre des frais.

En l'absence du défendeur, le principe de la contradiction impose de limiter la demande au montant figurant dans l'assignation.

Les mises en demeure, la sommation de payer et l'assignation sont demeurées sans effet.

L'examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Par conséquent, après déduction des frais, la SCI WANVO S sera condamnée au paiement de la somme de 4223,78 euros arrêtée au 20 décembre 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 07/02/2022 et le 31/12/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. Cette somme sera assortie avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022, date de la sommation de payer.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 143,16 euros au titre de la sommation de payer du 23 novembre 2023. La sommation de payer, délivrée à la suite d'une mise en demeure restée infructueuse, et versée aux débats, constitue des frais nécessaires. Toutefois, le coût de l'acte mentionné dans l'encadré figurant sur la sommation de payer est de 129,41 euros. Il conviendra donc de retenir cette somme, inférieure à celle figurant sur la facture du commissaire de justice.

Dès lors, la SCI WANVO S sera condamnée au paiement de la somme totale de 129,41 euros au titre les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme sera assortie avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022, date de la sommation de payer.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct de celui découlant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI WANVO S, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens. Il sera rappelé que le coût n'est pas compris dans les dépens et qu'il a été inclus dans les frais de l'article 10-1. Il sera également rappelé

Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la SCI WANVO S à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS