TJ Paris, 26 juin 2024, RG 23/06885

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 23/06885 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UHD

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 juin 2024

DEMANDERESSE
Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE
Madame [H] [C], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2170
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C750562023511112 du 22/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 juin 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 26 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06885 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UHD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2017, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 2, 4ème étage, porte 0046) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 508,23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1984,06 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [H] le 30 septembre 2022.

Par assignation du 9 août 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6796,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

L’examen de l’affaire a été renvoyé par deux fois les 05 décembre 2023 et 08 février 2024, afin de permettre aux parties de se mettre en état.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 23 avril 2024, il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier reçues au greffe.

[Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 avril 2024, s'élève désormais à 9354,89 euros.

A titre liminaire, Mme [C] [H] soulève l’incompétence du juge des référés, compte tenu de l’absence de toute urgence caractérisée en l’espèce.

Mme [C] [H] reconnaît, par ailleurs, le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

[Localité 4] HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [H] a indiqué qu’une saisine de la commission de surendettement était en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 29 avril 2024, [Localité 4] HABITAT OPH confirme le bon encaissement des virements postaux réalisés par Mme [C] [H] pour un montant total de 700 euros les 05 février, 08 mars et 04 avril 2024. Le bailleur precise, qu’il ne s’oppose pas, compte tenu de ses règlements, à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire au benefice de Mme [C] [H].

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des référés.
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l’espèce, Mme [C] [H] soulève l’incompétence du juge des référés, compte tenu de l’absence de toute urgence caractérisée.

Il résulte néanmoins des pieces versées au dossier que la dette locative de Mme [C] [H] a été multiplié par trois entre la délivrance du commandement de payer le 28 septembre 2022 et celle de l’assignation le 09 août 2023, soit en moins d’une année.

Compte tenu de cette circonstance, l’urgence es ten l’espèce caractérisée. L’exception d’incompétence soulevée par Mme [C] [H] sera, par consequent, rejetée.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 28 septembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1984,06 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 novembre 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 avril 2024, Mme [C] [H] lui devait la somme de 9354,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6796,59 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 novembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,