TJ Nantes, 16 mai 2024, RG 23/02784

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [H]
Logement 301 Etage 3
6 Rue Marion Cahours
44400 REZE

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024
date des débats : 11 janvier 2024
délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02784 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MO2H

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Monsieur [C] [H] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 octobre 2022, prenant effet le 18 novembre 2022, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS (ci-après ATLANTIQUE HABITATIONS) a donné à bail à [C] [H] un logement de type 3 lui appartenant sis, 6 rue Marion Cahour, 3ème étage, n°301 - 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 478,07 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 46,02 €. Un contrat de location a été signé dans les mêmes conditions, concernant un emplacement de stationnement, n°14, sis 6 rue Marion Cahour 44400 REZE moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 37,47 €.

Par acte d’huissier de justice du 28 mars 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [C] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 823,09 € arrêté au 24 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater à compter du 29 mai 2023 la résiliation du bail signé le 28 octobre 2022 et du contrat de location d’emplacement de stationnement signé le 28 octobre 2022 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ;Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.997,28 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés au 21 juillet 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;Condamner ATLANTIQUE HABITATIONS à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 583,95 €, à compter du 29 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.
Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.797,37 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 janvier 2024. Elle indique que le montant du loyer est désormais de 532,91 €. La bailleresse accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, [C] [H] comparaît à l’audience ; il reconnaît la dette pour laquelle il sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 500 euros en sus du loyer courant résiduel.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 30 juin 2022, dont celle-ci a accusé réception le 13 juillet 2022 soit au moins deux mois avant l'assignation du 10 août 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 10 août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 août 2023, dont il a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 28 mars 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [C] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 823,09 € arrêté au 24 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [C] [H].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[C] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.797,37 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 janvier 2024, duquel il convient de déduire la somme de 269,82 € (80,03 € + 189,79 €) correspondant aux frais de procédure qui relèvent, s'ils sont justifiés, des dépens.
En conséquence, [C] [H] sera condamné au paiement de la somme de 3.527,55 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 janvier 2024, échéance de décembre incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 12 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 583,95 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que de décembre 2022 à juin 2023, le locataire n’a pas payé un seul de ses loyers. Depuis cette date des paiements ponctuels sont intervenus à hauteur de 800 € en juillet 2023 et de 300 € en octobre, novembre et décembre 2023.

Lors de l’audience, [C] [H] propose de verser la somme mensuelle de 500 € en sus du loyer courant résiduel. La bailleresse accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, dès lors que [C] [H] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [C] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [H], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L'équité commande de rejeter la demande d’ATLANTIQUE HABITATIONS fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 octobre 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [C] [H], concernant le logement sis 6 rue Marion Cahour, 3ème étage, n°301 - 44400 REZE, ainsi que du contrat de location d’emplacement de stationnement accessoire au logement, contrat signé le 28 octobre 2022 entre les mêmes parties ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 mai 2023 ; CONDAMNE [C] [H] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.527,55€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;