TJ Nantes, 23 mai 2024, RG 23/03646

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 23 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [B]
Porte 125 Etage 12 Résidence la Madeleine
13 Boulevard Auguste Roch
44200 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 28 mars 2024
délibéré au : 23 mai 2024

RG N° N° RG 23/03646 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUN6

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Monsieur [Z] [B] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 février 2021, prenant effet au 4 mars 2021, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à [Z] [B] un logement de type 2 lui appartenant sis, 13 boulevard Gustave Roch – Logement n°125 – 12ème étage – 44200 NANTES, et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 351,20 €, outre une provision mensuelle pour charges de 95,47 €.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [Z] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.173,95 € arrêté au 8 novembre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail à la date du 29 janvier 2023 ; A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ; Ordonner l’expulsion de [Z] [B] et de tout autre occupant de son chef du logement situé 13 boulevard Gustave Roch (12ème étage - logement 125) - 44200 NANTES avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;Condamner [Z] [B] à lui payer la somme de 4.764,86 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 septembre 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 351.20 € restera acquis à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;Condamner [Z] [B] à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; Condamner [Z] [B] à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner [Z] [B] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ; Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été transmis au tribunal le 5 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mars 2024.

A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.103,90 € au titre des loyers et charges échus à la date du 25 mars 2024. Elle indique ne pas s’opposer aux délais de paiements tels que proposé par le locataire.

Régulièrement cité à personne le 13 novembre 2023, [Z] [B] a comparu à l’audience.

Les deux parties étant présentes, la décision, susceptible d'appel, sera contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
En application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 8 novembre 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 novembre 2023.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).
L’assignation aux fins de résiliation du bail du 13 novembre 2023 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de la première audience en date du 28 mars 2024.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux » (nouvelle rédaction : six semaines).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 novembre 2022, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [Z] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.173,95 € arrêté au 8 novembre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2023.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

La créance LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.103,90 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 25 mars 2024.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 4.103,90 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [Z] [B] a commencé à rencontrer des difficultés de paiement en janvier 2022 avec de nombreux rejets de paiement jusqu’en avril 2023. Il a, toutefois, effectué régulièrement des paiements ces dernières années. Le locataire a repris le paiement des loyers depuis mai 2023.

[Z] [B] propose d’apurer sa dette avec des délais de paiement d’un montant de 50 € par mois en sus du loyer courant.

Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiements tels que proposés par le locataire.

Le diagnostic social et financier indique que le locataire a commencé à rencontrer des difficultés de paiement après sa démission, n’ayant pas été indemnisé. Il souhaite solder le montant de la dette de loyers. Il est actuellement en recherche d’emploi.

Au regard de ces éléments, dès lors que [Z] [B] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et qu’il a repris depuis plusieurs mois le règlement du loyer, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [Z] [B] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit 520,41 €, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
En revanche, l'équité commande de débouter LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande formulée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS