TJ Nantes, 16 mai 2024, RG 23/02584

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

JUGEMENT du 16 Mai 2024

---

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [P]
Logement 1 Rez de Chaussée
27 Rue de Lamazone
44470 CARQUEFOU

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 décembre 2023
date des débats : 21 décembre 2023
délibéré au : 18 avril 2024
prorogé au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02584 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MN5T

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [N] [P] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 juillet 2019 à effet au 15 juillet 2019, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à [N] [P] un logement lui appartenant sis, 27 rue de Lamazone, Rez-de-chaussée, appartement n°1 - 44470 CARQUEFOU, ainsi qu'un parking couvert (emplacement n°3012), moyennant un loyer mensuel initial de 277,63 € pour le logement et 15 € pour l'emplacement de parking, outre une provision mensuelle pour charges de 47,08 € pour le logement et de 0,76 € pour le parking.

Par acte d’huissier de justice du 7 avril 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [N] [P] de justifier d'une assurance, de justifier de l'occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.089,39 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·        Constater la résiliation du bail en date du 9 juillet 2019 à effet au 15 juillet 2019 à compter du 7 mai 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 7 juin 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;
·        Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 427,64 € arrêtée au 6 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 7 avril 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;
·      Condamner [N] [P] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions et qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
·      Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;
·        Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A ladite audience, la SA CDC Habitat Social déclare se désister de sa demande de résiliation du contrat de bail sur le fondement du défaut de justification d'une assurance locative. Pour le reste, la requérante se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 627,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 18 décembre 2023.

Régulièrement assigné à étude, [N] [P] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il y a lieu de constater le désistement de la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de justification d'une assurance locative.

Sur la recevabilité de l’action en constat d'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie du signalement fait à la CCAPEX le 31 mars 2023 dont celle-ci a accusé réception le 5 avril 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 18 juillet 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 18 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2023, la préfecture ayant accusé réception le 28 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.
Par exploit d’huissier en date du 7 avril 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [N] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.089,39 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juin 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [N] [P].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[N] [P] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 627,64 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 18 décembre 2023.
En conséquence, [N] [P] sera condamné au paiement de cette somme, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera également condamné à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 363,30 € (346,82 € pour le logement et 16,48 € pour le stationnement).

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, à la lecture de la note d'audience, la SA CDC Habitat Social a indiqué s’en référer et ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. La bailleresse a souligné que [N] [P] a repris le paiement des loyers.

Au regard de cet accord de la bailleresse et de la faiblesse de la dette, des délais de paiement seront accordés à [N] [P] selon les conditions fixées au dispositif du présent jugement.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE le désistement de la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de justification d'une assurance locative ; DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 juillet 2019 à effet au 15 juillet 2019 entre la SA CDC Habitat Social et [N] [P], concernant le logement sis 27 rue de Lamazone, Rez-de-chaussée, appartement n°1 - 44470 CARQUEFOU, ainsi qu'un parking couvert (emplacement n°3012), moyennant un loyer mensuel initial de 277,63 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 47,08 €, sur le fondement du défaut de paiement des loyers ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 juin 2023 ; CONDAMNE [N] [P] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 627,64 € en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; ACCORDE à [N] [P] un délai de paiement de 7 mois (sept mois) pour se libérer de la dette, soit 6 mensualités de 100 €, la 7ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;