TJ Boulogne-sur-Mer, 20 juin 2024, RG 24/00295

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00295 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75X2B

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Juillet 2024

S.A. HABITAT HAUT DE FRANCE ESH

C/

[R] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 18 Juillet 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.A. HABITAT HAUT DE FRANCE ESH, domiciliée : chez Maître [V] [B] Huissier, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [L]
né le 03 Septembre 1986 à ILE DE LA REUNION, demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 JUIN 2024

Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2009, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à M. [R] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4], [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 201,27 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 768,70 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [L] le 14 décembre 2023.

Par assignation du 15 février 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,909,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2024,150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 20 juin 2024.

Lors de l’audience, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s'élève désormais à 1704,42 euros, soustraction faite des frais de procédure et des acomptes effectués par le locataire à hauteur de 100 euros le 14 juin 2024 et de 40 euros le 19 juin 2024. La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [L] expose qu’un dossier déposé au titre du Fonds de solidarité logement (FSL) a été validé pour une période probatoire de 6 mois. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 768,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 février 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [R] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 47 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, M. [R] [L] lui devait la somme de 1704,42 euros, soustraction faite des frais de procédure et des acomptes effectués par le locataire à hauteur de 100 euros le 14 juin 2024 et de 40 euros le 19 juin 2024.

M. [R] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 338,38 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,