TJ Boulogne-sur-Mer, 20 juin 2024, RG 24/00581

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00581 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75Z5O

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Juillet 2024

[F] [B]
[F] [U]

C/

[M] [Y]
[R] [Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 18 Juillet 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [F] [B]
né le 24 Août 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

M. [F] [U]
né le 01 Juin 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [Y], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER

Mme [R] [Y], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 JUIN 2024

Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2021, Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] ont consenti un bail à usage professionnel et d’habitation à Monsieur [F] [B], Monsieur [F] [U] et Monsieur [E] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1150 euros.

Monsieur [E] [P] a quitté la colocation le 30 mars 2022.

Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] ont à leur tour quitté les lieux le 21 novembre 2022.

Par courrier recommandé du 7 mars 2023, Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] ont mis en demeure Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] d’avoir à leur restituer le dépôt de garantie à hauteur de 1150 euros.

Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] ont ensuite saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat d’échec le 11 avril 2023, faute d’accord entre les parties. Le conciliateur précisait dans le procès-verbal de constat les éléments suivants : « Monsieur [Y], qui précise ne pas avoir fait d’état des lieux de sortie, estime pouvoir garder le dépôt de garantie au motif qu’il a pu constater des dégradations ».

Dans ce contexte, par requête reçue au greffe le 3 juillet 2023, Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] ont saisi le tribunal judiciaire de Saint-Omer afin de voir condamner Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] à leur payer les sommes suivantes :
1150 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,890 euros de dommages et intérêts, correspondant à la majoration de retard de 10% dans la restitution du dépôt de garantie entre le 1er janvier et le 30 juin 2023.
Par jugement du 8 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer.

Après réception de l’entier dossier, le greffe du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer a convoqué les parties à l’audience du 20 juin 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U], représentés par leur conseil, et reprenant leurs écritures, sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] à leur payer les sommes suivantes :
5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral lié au caractère frauduleux du congé délivré par les bailleurs,1150 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,2242,50 euros au titre de la majoration de 10% liée à la non restitution du dépôt de garantie, à compter du 15 novembre 2022 jusqu’au 20 juin 2024, sauf à parfaire,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens.
Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y], représentés par leur conseil, et reprenant leurs écritures, sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U]. Ils demandent, à titre reconventionnel, leur condamnation à leur payer la somme de 459,65 euros au titre des dégradations locatives et prorata du loyer du mois de novembre 2022, déduction faite du dépôt de garantie. Ils demandent enfin leur condamnation à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral lié au caractère frauduleux du congé

Aux termes de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment de la conclusion du contrat, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L’article 15, II de la même loi en vigueur au moment de la conclusion du contrat précise que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé délivré par les bailleurs aux locataires n’est pas daté de sorte que le point de départ du délai de préavis de 6 mois est impossible à déterminer. Par ailleurs, les mentions obligatoires devant être reproduites (article 15, II) dans le congé ne l’ont pas été, de sorte que le congé est nul.

Il ressort également des pièces produites aux débats et notamment d’un message téléphonique écrit par le bailleur aux locataires le 6 août 2022 que le congé avait en réalité pour but de faire partir d’autres locataires de Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y], les consorts [I], occupant les locaux situés [Adresse 5].

Ainsi, Monsieur [M] [Y] écrit : « Bjr [F], je viens d’apprendre que les locataires [I] vont apparemment quitter le logement vers septembre. Pr ne pas avoir d’ennuies judiciaires nous continuerons les visites de ventes, mais sachez que votre contrat de location n’est pas à terme, donc nous pourrons continuer dès que les [I] sont partis la location, puis voir si la sœur de [J] tjrs interessé pr logement mais cela se discutera dès [I] parti pr ne pas avoir d’emmerdes pour nous (…) ». (SMS du 6 août 2022).

Le congé délivré par Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] à Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] doit donc être qualifié de frauduleux puisque les bailleurs concèdent eux-mêmes que le contrat de bail se poursuivrait, l’idée étant en réalité d’éviter « les ennuies judiciaires » et les « emmerdes ».

Au regard de cette situation, Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] excipent d’un préjudice moral dont ils sollicitent la réparation par l’allocation de la somme de 5000 euros, soutenant qu’ils ont été contraints d’abandonner leur activité, de fermer leur société et trouver des solutions de repli pour les chevaux.

Toutefois, ils n’apportent aucun élément de preuve au soutien de ces allégations.

Il convient par ailleurs de souligner qu’à la lecture des pièces produites aux débats, Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] ont spontanément quitté les lieux le 21 novembre 2022 en remettant les clés à leurs bailleurs.

Faute de rapporter la preuve d’un préjudice découlant du congé frauduleux délivré par leurs bailleurs, Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

A toutes utiles, il est rappelé qu’en vertu de l’article 15, IV de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment de la conclusion du contrat, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la conclusion du bail, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
(...)
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
(...)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que les clés ont été remises par les locataires aux bailleurs le 21 novembre 2022.

Le dépôt de garantie devait donc être remis par les bailleurs aux locataires le 21 janvier 2023 au plus tard, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, le cas échéant.

De même, s’agissant de la majoration égale à 10% du loyer mensuel en principal, elle court à compter du 21 janvier 2023.

Sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties (cf infra), Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] seront condamnés à payer à Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] la somme de 1150 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre la somme de 115 euros par mois de retard à compter du 21 janvier 2023 au titre de la majoration égale à 10% du loyer en principal.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 169,65 euros

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que le loyer du mois de novembre a été payé par les locataires à hauteur de 615 euros ; que les clés ont été remises aux bailleurs le 21 novembre 2022 ; que les locataires restent donc devoir la somme de 190 euros ((1150 x 21/30) – 615).

Toutefois, aux termes de leurs conclusions, déposées à l’audience, les bailleurs réclament un arriéré locatif à hauteur de 169,65 euros.

Le juge ne pouvant trancher ultra petita, il convient de retenir ce montant.

Sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties (cf supra), Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] seront donc condamnés à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] la somme de 169,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives à hauteur de 1440 euros

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

L'article 1731 du même code précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée, Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doivent les rendre tels, sauf la preuve contraire.

S’agissant de la somme de 1440 euros demandée par les bailleurs au titre des réparations locatives, correspondant à une porte de grange endommagée, force est de constater, en l’absence d’état des lieux de sortie, que le tribunal ne peut en vérifier l’exactitude d’une part, et ne peut encore moins se convaincre de l’imputabilité de ce désordre aux locataires d’autre part.

Echouant dans l’administration de la preuve nécessaire au succès de leurs prétentions, Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

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En définitive, après compensation des créances réciproques, Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y] seront condamnés à payer à Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] la somme de 980,35 euros, outre la somme de 115 euros par mois de retard à compter du 21 janvier 2023 au titre de la majoration égale à 10% du loyer en principal.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [Y] et Madame [R] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer à Monsieur [F] [B] et Monsieur [F] [U] la somme de 1800 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,