TJ Boulogne-sur-Mer, 16 mai 2024, RG 24/00296

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00296 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75X3S

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juillet 2024

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[K] [B]
[O] [F] épouse [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE du 04 Juillet 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 6]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [B], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
comparant

Mme [O] [F] épouse [B], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 MAI 2024

Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2011, la société anonyme HABITAT 62/59 aujourd’hui dénommée HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [B] et Madame [O] [B] née [F] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 424,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1232,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [K] [B] et Madame [O] [B] née [F] le 14 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 février 2024, la bailleresse a assigné Monsieur [K] [B] et Madame [O] [B] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal de voir constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et des articles 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers ; d’ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef, et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; de condamner solidairement les défendeurs au paiement : à titre prévisionnel des loyers et charges échus selon décompte soit la somme de 1425,39 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 ; d’une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ; de la somme de 550 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;de tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment du coût du commandement de payer, du commandement d’avoir à justifier de l’assurance, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation et des dépens subséquents à la présente instance.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, les locataires n’ayant pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l'audience du 16 mai 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2024, s'élève désormais à 1602,55 euros.

Elle s’oppose à ce que les locataires bénéficient de délais de paiement, faisant valoir qu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers à l’audience et qu’ils n’ont pas respecté le plan d’apurement mis en place.

Monsieur [K] [B], comparant en personne, sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail.

Il indique qu’il travaille comme agent technique à mi-temps et perçoit à ce titre 750 euros par mois, 150 euros par pôle emploi et 200 euros de prime d’activité et que son épouse ne perçoit aucune ressource. Il évoque une amélioration prochaine de leur situation, son épouse allant percevoir des ressources dans le cadre de sa formation.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [O] [B] née [F] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location contient une clause résolutoire prévoyant la délivrance d’un commandement de payer pour un montant de deux mois de loyer en principal ou trois mois de loyer résiduel.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 12 décembre 2023 pour un montant de 1232,60 euros, soit un montant supérieur à deux mois de loyer en principal (1018,26 euros).

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1232,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 février 2024.

Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers à l’audience, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non – des effets de la résiliation du bail, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 526,65 euros.

Les locataires seront tenus de régler cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2024, Monsieur [K] [B] et Madame [O] [B] née [F] lui devaient la somme de 1602,55 euros, échéance de mai non incluse.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1202 du code civil alors applicable, la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée et aux termes de l’article 220 du code civil, alinéa 1er, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Les locataires étant mariés, ils seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Monsieur [K] [B] et Madame [O] [B] née [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 1602,55 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 1232,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [B] et Madame [O] [B] née [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris du coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,