TJ Boulogne-sur-Mer, 20 juin 2024, RG 24/00696

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00696 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75Y36

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Juillet 2024

[O] [L]
[N] [I] épouse [L]

C/

[F] [D]
[U] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE du 18 Juillet 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [O] [L]
né le 15 Mai 1987 à [Localité 8], demeurant[Adresse 4]n -[Localité 5]T
comparant

Mme [N] [I] épouse [L]
née le 11 Juillet 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]
non comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [D], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]
comparante

M. [U] [D], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 JUIN 2024

Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2023, M. [O] [L] et Madame [N] [I] ont consenti un bail d’habitation à Mme [F] [D] et M. [U] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3], [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730,58 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 730,58 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [D] et M. [U] [D] le 8 février 2024.

Par assignations du 19 avril 2024, M. [O] [L] et Madame [N] [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [D] et M. [U] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1459,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 20 juin 2024, M. [O] [L] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s'élève désormais à 1349,21 euros, soustraction faite du coût de la clôture prise en charge par les locataires à hauteur de 110,21 euros. Il déclare par ailleurs accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. M. [O] [L] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [F] [D] propose de payer la somme de 200 euros par mois pour apurer la dette, en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [U] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [O] [L] et Madame [N] [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 730,58 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [O] [L] et Madame [N] [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, Mme [F] [D] et M. [U] [D] leur devaient la somme de 1349,21 euros, soustraction faite du coût de la clôture prise en charge par les locataires à hauteur de 110,21 euros.

Mme [F] [D] et M. [U] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 730,58 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [D] et M. [U] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 730,58 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [L] et Madame [N] [I] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [F] [D] et M. [U] [D] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [D] et M. [U] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,