TJ Pontoise, 18 juin 2024, RG 23/00607

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2024

N° RG 23/00607 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M62V

Code NAC : 71H

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.A.R.L AMI ILE DE FRANCE
Société MMA IARD Assurances Mutuelles
S.A. MMA IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE greffier a rendu le 18 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 30 avril 2024 devant Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic la société L’ADRESSE - GTI IMMOBILIER, immatriculé au RCS de Pontoise sous le n°479 206 385 dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 6]

représenté par Me Nancy FAUCHART, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Thomas BROCHE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSES

S.A.R.L AMI ILE DE FRANCE, intervenante volontaire, venant aux droits de la SAS SPANO-IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 7]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]

S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]

représentées par Me Marie-Eva BIRRIEN, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistées de Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat plaidant au barreau de Créteil

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Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette copropriété est actuellement gérée par son syndic élu depuis l'assemblée générale du 24 février 2021, la société GTI. La société SPANO-IMMOBILIER (SPIM) était le précédent syndic.

La ville d'[Localité 8] a pris un arrêté de péril non imminent numéro 2018/155A le 10 janvier 2019 concernant la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 8]. Au terme de cet arrêté de péril non imminent, et dans un délai de deux mois à compter de sa notification, il a été convenu de reprendre, conformément aux règles de la construction en vigueur, les travaux de réfection du plancher fragilisé et de procéder à la réparation des défauts importants des planchers du premier étage de la cave.

La ville d'[Localité 8] est propriétaire des lots 1001 et 1004 au sein de l'ensemble immobilier.

En application de la résolution numéro 22 votée lors de l'assemblée générale du 10 mars 2020, la société SPIM, syndic, a adressé à la commune d'[Localité 8] un appel de fonds portant sur la somme totale de 47 940 €.

Monsieur [U] [S] est propriétaire des lots numéro 1002 et 1019 au sein de l'ensemble immobilier et a conclu un bail commercial avec une auto-école.

Suivant jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 février 2021, le syndicat des copropriétaires a été condamné à régler à Monsieur [U] [S] en principal la somme de 31 044,64 euros, outre la somme mensuelle de de 1430 € depuis le 15 septembre 2020 jusqu'à la complète réalisation des travaux. Il a été interjeté appel de cette décision.

Suivant exploit du 30 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société SPIM (RG 21/33 73) aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 31 044,64 €, outre 1430 € par mois à compter du 15 septembre 2020.
Suivant ordonnance d'incident du 1er février 2022, le juge de la mise en état a prononcé un sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel, laquelle est intervenue le 13 octobre 2022 et a confirmé la condamnation du juge de première instance, y ajoutant la somme de 1533,22 euros par mois du 15 septembre 2020 au 1er mai 2022, ainsi que le rejet de l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la commune d'[Localité 8], outre une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'instance a donc été reprise suite à l'arrêt de la cour d'appel du 13 octobre 2022 (sous le numéro 23/606), étant précisé qu'il a été procédé à la jonction du dossier 23/606 au dossier 23/607, dans la mesure où les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ont également été mises dans la cause.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8], a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation in solidum des sociétés SPANO-IMMOBILIER (SPIM), MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer les sommes suivantes :
- 59 644,64, avec capitalisation des intérêts,
- 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
- 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a formulé les arguments suivants :
-le syndic a engagé sa responsabilité en commettant des fautes : absence de procédure de recouvrement des charges à l'encontre de la commune d'[Localité 8], absence de réalisation des travaux nécessaires, défaut de représentation du syndicat des copropriétaires en justice, défaut de conseil à l'égard du syndicat des copropriétaires,
-ces fautes ont directement engendré un dommage, lequel ne consiste pas en une perte de chance, au préjudice du syndicat des copropriétaires,
-le syndicat des copropriétaires est donc légitime à demander le paiement des sommes correspondant à la dernière condamnation de la cour d'appel de Versailles du 13 octobre 2022, outre une somme à titre de dommages-intérêts en plus des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, la société AMI Île-de-France, venant aux droits de la société SPANO (SPIM), les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, ont demandé au tribunal :
- d'accueillir l'intervention volontaire de la société AMI ILE DE FRANCE,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, il a été demandé au tribunal de juger que l'évaluation de la chance perdue ne pourra qu'être significativement minorée et ne saurait être fixée à la somme de 59 644,64 euros.

En tout état de cause, les défenderesses ont sollicité que le tribunal juge que la police d'assurance de la société SPANO IMMOBILIER aux droits de laquelle vient la société AMI Île-de-France est mobilisable, sous les réserves de garantie d'usage et de franchise contractuelle opposable à savoir 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 1 500 € et un maximum de 6000 € applicable sur le principal et les frais et affectant par priorité les frais de l'article 12 du contrat.

Il a également été sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Il a été demandé d'écarter l'exécution provisoire.

Elles font valoir les arguments suivants :
-les copropriétaires ont toujours considéré que les désordres provenaient de parties privatives (caves appartenant à la commune d'[Localité 8]), même s'ils impactaient des parties communes (les planchers) et qu'ils n'avaient donc pas à financer les travaux de remise en état,
-à ce titre, le syndicat des copropriétaires n'entendait pas voter la réalisation des travaux, considérant qu'il n'était pas responsable,
-quant à la commune d'[Localité 8], elle considérait qu'elle n'avait pas à supporter seule les travaux,
- Suivant procès-verbal d'assemblée générale du 11 février 2019, il était décidé qu'une assemblée générale extraordinaire devait être tenue. Suivant procès-verbal d'assemblée générale du 7 novembre 2019, les résolutions visant à la désignation d'un avocat pour engager la procédure n'ont pas été votées, la première résolution ayant été rejetée, étant précisé que la résolution numéro sept prévoyait la réfection des planchers à partir du moment où un constat d'expert judiciaire serait réalisé,
-devant cette situation de blocage, le syndic a rappelé, lors de l'assemblée générale du 10 mars 2020, la situation aux copropriétaires, mettant le montant du financement des travaux, soit 47 000 €, à la charge de la ville d'[Localité 8] dans le cadre d'un appel de fonds spécial, tout en précisant que le lancement des travaux se ferait à partir d'avril 2020 sous réserve de l'encaissement par le syndic d'au moins 90 % des fonds nécessaires au paiement de la facture,
-la crise sanitaire survenue en 2020 n'a pas permis aux différents syndics de copropriété d'administrer sereinement les copropriétés: ainsi, le syndic n'a pas pu constituer avocat à l'occasion de l'assignation à jour fixe, mais cela n'a pas fait perdre de chance au syndicat des copropriétaires de se défendre puisque la décision rendue en appel a confirmé le jugement rendu en première instance,
-la copropriété a mis fin au mandat du syndic suivant assemblée générale du 24 février 2021,
-le syndic est uniquement tenu d'une obligation de moyens, il ne peut aller au-delà des résolutions votées par le syndicat des copropriétaires: il n'y a pas de faute dans la mesure où c'est la position du syndicat des copropriétaires qui a retardé la réalisation des travaux et a donc entraîné un préjudice pour Monsieur [S] ; le syndic a été diligent dans la mesure où il a procédé à une visite des caves de la boutique de la ville d'[Localité 8] le 14 novembre 2018, a procédé à un étayage en urgence le 20 novembre 2018, a fait des courriers de relance et des demandes d'explication,
-la preuve n'est pas rapportée que le préjudice de Monsieur [S] trouve son origine dans la non exécution des travaux qui relève exclusivement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires,
-il n'existe pas de dommage certain mais tout au plus une perte de chance ne permettant pas la réparation intégrale du préjudice,
-à titre subsidiaire, il convient de réduire les demandes indemnitaires, s'agissant seulement d'une perte de chance ; à titre très subsidiaire, en retenant que la faute du syndic n'est pas la seule à l'origine du préjudice et ne peut être retenue pour la période antérieure au 10 mars 2020 et postérieure au 24 février 2021, seule la somme de 5000 € peut être admise à titre de dédommagement.

L'ordonnance de clôture du 8 février 2024 a fixé la date de plaidoirie au 30 avril 2024 et le délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS

Sur l'intervention volontaire de la société AMI Ile-de-France

Il résulte des articles 328 et suivants du code de procédure civile que l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle n'est recevable que si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
En l'espèce, il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de la société AMI Île-de-France, laquelle vient aux droits de la société SPIM.

Sur la responsabilité du syndic SPIM devenu AMI Ile-de-France

* Sur la question de l'existence d'une faute

Les articles 1992 et 1998 du code civil disposent que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Le mandant est tenu d'exécuter les engage-ments contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, de représenter le syndicat dans tous les actes de la vie civile et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi.

* Sur l'absence de preuve de la tenue d'une assemblée générale extraordinaire

Il résulte des termes de l'assemblée générale ordinaire du 11 février 2019, faisant suite à l'arrêté de péril du 10 janvier 2019, qu'une assemblée générale extraordinaire devait être organisée avant le 2 mars 2019.

Force est de constater que l'assemblée générale ordinaire suivante ne s'est déroulée que le 7 novembre 2019. Il s'agit là d'une faute du syndic.

* Sur l'absence de procédure de recouvrement de charges à l'encontre de la commune d'[Localité 8] et le défaut de réalisation des travaux

Il est constant que, lors de l'assemblée générale du 10 mars 2020, la résolution numéro 22 a été adoptée aux termes de laquelle un devis de réparation de la société Technic Project a été validé pour la somme de 45 000 € TTC. Suivant appel de fonds du 19 mars 2020, la société SPIM a adressé à la commune d'[Localité 8] un appel de fonds portant sur la somme totale de 47 940 euros. Suivant courrier du 27 mai 2020, le syndic a relancé la commune d'[Localité 8], la mettant en demeure de régler l'appel de fonds précédemment envoyé, étant rappelé qu'un confinement est intervenu du 15 mars au 12 mai 2020. Il était indiqué, et cela n'est pas contesté par l'ancien syndic de copropriété, que les travaux ne seraient lancés que lorsque le syndic disposerait de 90 % des fonds nécessaires au paiement des travaux. Pour cela, il convenait que la commune d'[Localité 8] paie les charges lui incombant.

La partie défenderesse prétend avoir effectué de nombreuses démarches après l'assemblée générale du 10 mars 2020, à savoir la visite des caves de la ville d'[Localité 8] le 14 novembre 2018, un étayage en urgence le 20 novembre 2018, de multiples démarches auprès de divers intervenants de la mairie, des courriers de demande d'explication et de relance.

Néanmoins, au sein du bordereau de pièces, ces démarches ne sont pas justifiées autrement que par des mentions dans le procès-verbal d'assemblée générale du 10 mars 2020, sauf s'agissant de la mise en demeure du 27 mai 2020.

Quand bien même il serait acquis que les mises en demeure évoquées et les différentes démarches ont été effectuées, force est de constater que le syndic aurait dû engager une procédure à l'encontre de la ville d'[Localité 8] pour récupérer les charges impayées, ainsi qu'il y était invité par le conseil syndical suivant échanges de mails entre juillet et novembre 2020 et ce, malgré la position supposée du syndicat des copropriétaires, laquelle ne peut permettre au syndic, professionnel de l'immobilier, de se dédouaner de sa responsabilité. Par ailleurs, les travaux ont été effectués le 15 avril 2022 sous l'impulsion du nouveau syndic, lequel a effectué les démarches pour obtenir paiement par la ville d'[Localité 8] des charges de copropriété et ce, même si un appel a été interjeté.

Cette carence dans le recouvrement des charges de copropriété n'a pas permis la réalisation des travaux pourtant nécessaires à la bonne conservation des lieux, étant précisé qu'il appartient au syndic d'exécuter les travaux nécessaires, même en urgence et ce, afin de ne pas engager sa responsabilité.

* Sur l'absence de représentation du syndicat des copropriétaires en justice

L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndicat à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. La partie défenderesse ne conteste pas qu'elle n'a pas transmis le dossier à son conseil, évoquant la crise sanitaire et sa désorganisation subséquente. Il convient de préciser que l'assignation délivrée par Monsieur [S] date du 24 novembre 2020, soit plus de six mois après le début de la crise sanitaire, permettant aux différentes entreprises de s'organiser.

Cette absence d'information a abouti à priver le syndicat des copropriétaires de la possibilité de se défendre et de bénéficier du double degré de juridiction.

La société SPIM, en sa qualité de syndic, a donc commis des fautes dans sa gestion.

* Sur le lien de causalité entre les fautes et le dommage

Contrairement à ce qui est prétendu par la partie défenderesse, c'est bien le non recouvrement des charges qui a pour origine le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. En effet, il résulte de la motivation de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 13 octobre 2022 que le versement de dommages et intérêts à Monsieur [U] [S] résulte du défaut d'entretien des parties communes. Ainsi, si une action judiciaire avait été diligentée à l'encontre de la commune d'[Localité 8], la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'aurait pas pu être retenue puisque les travaux auraient été effectués.

S'il est vrai qu'il pèse une responsabilité objective sur le syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en reste pas moins que ce dernier agit par le biais du syndic de copropriété, lequel est également tenu de l'entretien des parties communes en vertu de l'article 18 de la loi précitée et n'est pas déchargé de toute responsabilité, notamment s'il a commis une faute.

Par ailleurs, au stade de la contribution à la dette, il peut exister un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. Ainsi, l'engagement de la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires n'exclut pas la responsabilité du syndic.

Le lien de causalité entre les fautes et le dommage est direct.

* La consistance du dommage

En l'espèce, la partie défenderesse fait état de l'absence de dommage certain et de l'existence d'une perte de chance, exposant que le syndicat des copropriétaires était opposé à la mise en place d'une expertise judiciaire et que seule la responsabilité de la commune d'[Localité 8] pouvait être envisagée.

La perte de chance se caractérise comme étant la privation d'une probabilité raisonnable de la survenance d'un événement positif ou de la non-survenance d'un événement négatif. En l'espèce, il s'agirait d'une perte de chance du syndicat des copropriétaires de ne pas être condamné à payer des dommages et intérêts à Monsieur [S].

En l'espèce, il n'existe plus d'aléa puisque le syndicat des copropriétaires a effectivement été condamné et il a été jugé dans les paragraphes précédents que cette condamnation résulte exclusivement de l'absence de recouvrement des charges auprès de la ville d'[Localité 8], ayant eu pour conséquence l'absence de travaux.

Il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires a fini par voter les travaux, les a mis à la charge de la ville d'[Localité 8], étant précisé que cette dernière a finalement versé les fonds qui ont permis d'engager les travaux.

Ainsi, en l'absence d'aléa, il apparaît que le dommage est certain et entier.

Néanmoins, force est de constater que les fautes du syndic ne sont pas exclusives du dommage. Il n'est pas contesté que les copropriétaires, alors qu'il leur était proposé lors de l'assemblée générale du 10 mars 2020 de procéder à une expertise, ont rejeté la résolution. Par ailleurs, si l'assemblée générale extraordinaire s'était tenue comme prévu avant le 2 mars 2019, il n'est pas possible de savoir ce que les copropriétaires auraient décidé.

Ainsi, si les fautes du syndic ont nécessairement concouru à réaliser le dommage, celles-ci ne sont pas exclusives dans le cadre de la responsabilité, le syndicat des copropriétaires ayant à sa charge une responsabilité objective en cas de défaut d'entretien des parties communes. Il convient de retenir que les fautes du syndic ont contribué au dommage à hauteur de 50%.

Le dommage pouvant être chiffré à hauteur de la condamnation prononcée par la cour d'appel de Versailles le 13 octobre 2022, soit 31 044,64 euros correspondant au loyer courant du 1er février 2019 au 15 septembre 2020 relatif à la location du local commercial loué par Monsieur [S], outre les loyers pour la période postérieure au 15 septembre 2020 d'un montant mensuel de 1 430 € jusqu'à la date d'achèvement des travaux, étant précisé que l'arrêt de la cour d'appel a actualisé le montant du loyer à la somme de 1 533,22 euros et fait cesser l'obligation de paiement au 1er mai 2022. Il convient de ne pas statuer ultra petita et de s'en tenir à la demande en paiement formulée à hauteur de 59 644,64 euros et d'appliquer le taux de 50% incombant à la société AMI Ile-de-France, venant aux droits de la société SPIM, laquelle sera condamnée à payer 29822,32 euros.
Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la surcharge de travail occasionnée à la société GTI.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct, par exemple un surcoût qui lui aurait été facturé par le nouveau syndic en raison des carences du précédent syndic.

À ce titre, la demande en paiement de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 515 du code de procédure civile que l'exécution provisoire est de droit.

La société Ami Île-de-France, partie succombante, sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande formulée sur ce même fondement sera rejetée.

Sur la garantie des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles

Il n'est pas contesté que la police d'assurance est mobilisable étant précisé qu'il est stipulé dans l'article 16 du contrat d'assurance (et cela n'est pas contesté par la société AMI Ile-de-France) que le montant de la franchise par assuré et par sinistre est fixé comme suit : 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 1 500 € et un maximum de 6 000 € applicable sur le principal et les frais, étant précisé que la franchise s'appliquera en priorité sur les frais définis à l'article 12 (frais et honoraires de l'avocat postulant, frais d'huissier, dépens adverses, frais et honoraires d'experts judiciaires).

Les sociétés d'assurances seront donc condamnées in solidum avec la société Ami Ile-de-France sous cette réserve.

PAR CES MOTIFS