TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 août 2024, RG 24/00196

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00196 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXR2

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 19/08/24

à :
Mme [D]

Copie exécutoire délivrée

le :19/08/24

à :

Me ANTOINE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascaline PILLET,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Juin 2024

DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection,, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, Monsieur [H] [L] a donné à bail à Madame [Z] [D] un logement situé [Adresse 2], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 700€, outre 30€ de charges récupérables.

La locataire a quitté les lieux le 29 octobre 2022. Un constat de Commissaire de justice a été établi le 21 novembre 2022 à la suite de ce départ.

Invoquant des dégradations locatives et des loyers impayés, par acte de Commissaire de Justice du 3 mai 2024, Monsieur [H] [L] a assigné Madame [Z] [D] devant le Juge des contentieux de la Protection de Saint-Benoît, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
- recevoir ses demandes, fins et conclusions reçues et déclarées bien fondées,
- la défenderesse condamnée à lui payer la somme de 7.950,39€ correspondant aux réparations locatives à hauteur de 3.696,02€ et aux loyers impayés de décembre 2021 à octobre 2022 pour la somme de 4.254,37€,
- prononcer la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civile,
- débouter la défenderesse de sa demande de délais de paiement,
- condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- débouter la défenderesse de ses demandes plus amples ou contraires.

A l’audience du 17 juin 2024, le demandeur a maintenu le bénéfice de leur assignation.
Madame [Z] [D], citée à personne, n’a pas comparu.

La décision a été rendue le 19 août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué.

Sur la demande en paiement

a) Sur l’arriéré de loyer

En application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire. Le congé doit être notifié par lettre recommandé avec avis demande d’avis de réception. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis s’il est à l’origine du préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [H] [L], produit le contrat de bail, des courriers et mail de relance relatifs aux loyers impayés, un commandement de payer les loyers, le signalement de la situation d’impayé à la CAF, et un décompte locatif.
Il résulte des éléments produit qu’il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner la défenderesse à payer à Monsieur [H] [L] la somme de 4.254,37€ au titre des loyers impayés des mois de décembre 2021 à octobre 2022.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal et capitablisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

b) Sur les réparations locatives

En application des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.
Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le locataire est tenu aux réparations locatives.

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation.

En conséquence les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présente un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin s'agissant des éléments d'aménagement et d'équipement susceptibles d'être soumis à l'usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur, ainsi notamment pour les revêtements de murs, plafonds voire des sols il y a lieu d'appliquer un taux de vétusté pondéré, lequel conduit à considérer qu'au delà de 10 années, il n'existe plus de valeur résiduelle.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [H] [L], produit :
- un état des lieux d’entrée,
- un constat de commissaire de justice
- un devis.

L’état des lieux d’entrée dressé le 1er février 2021 porte mention d’une entrée, d’un salon de WE, un vérand, d’une chambre 1, 2 et 3, ainsi que d’un portal et une boîte aux lettres en bon état. D’éléments en bon état dans la cuisine s’agissant des plafond, sol, murs, ouvrants, prises, plomberie, éclairage, plan de travail et état moyen concernant les rangements, placards, évier, meuble évier, hotte, tiroirs. La salle de bain est décrite en bon état s’agissant de la plupart des éléments, sauf le placard et meuble sous vasque, décrits en état moyen, avec précision de portes âbimées avec présence de peinture, de planche âbimée par l’eau.
Il relève que manque le cache serrure de la fenêtre et la présence de 2 trous dans le PVC de la chambre 1 ; présence d’un trou dans le PVC de la chambre 2 ; présence d’un trou dans le PVC de la chambre 3.

Le devis de réparation porte sur :
- un forfait nettoyage de la cour avec évacuation : 550€
- canon de porte pièce principale + poignée : 150€
- poignée de la porte principale : 100
- abattant toilette : 50€
- peinture 5 portes d’intérieures : 250€
- 180 m2 de peintue intérieure 2.520€.

Sur ce point, le constat d’état des lieux de sortie fait état :
- s’agissant de l’entrée
- que la porte PV d’entrée est en mauvais état, la poignée est hors d’état d’usage, la porte est âbimée et sale,
- les murs sont recouverts de peinture en mauvaise état, avec multiples salissures, taches et traces d’infiltration,
- s’agissant du séjour
- poignée de la porte d’entrée en aluminium hors d’état d’usage,
- les murs sont recouverts de peinture en mauvaise état, avec multiples salissures, taches et traces d’infiltration,
- cuisine
- les murs sont en mauvaise état, avec multiples salisseures, taches et traces d’infiltration,
- chambre 1 :
- la porte d’accès est sale et tachée,
- les murs sont recouverts de peinture en mauvaise état, avec multiples salissures, taches et traces d’occupation,
- chambre 2 :
- la porte d’accès est sale et tachée,
- les murs sont recouverts de peinture en mauvaise état, avec multiples salissures, taches et traces d’occupation,
- chambre 3 :
- la porte d’accès est sale et tachée,
- les murs sont recouverts de peinture en mauvaise état, avec multiples salissures, taches et traces d’occupation,
- WC :
- la porte d’accès est sale et tachée,
-abattant en mauvais état,
- murs en état d’usage normal,
- salle de bain
- la porte d’accès est sale et tachée,
- les murs sont recouverts de peinture en mauvaise état, avec multiples salissures, taches et traces d’occupation,
- murs en état d’usage normal,
- couloir : les murs sont recouverts de peinture en mauvaise état, avec multiples salissures et taches,
- le jardin est décrit comme étant en friche, avec présence de déchets abandonnés sur les lieux, de poubelles pleines,
- la terrasse : présence de peinture tâchée.

Il ressort de ces éléments qu’alors qu’ils avaient été notés en bon état, les désordres ayant fait l’objet du devis sont affectés de désordres à la sotie des lieux : la cour n’a pas été nettoyée et comporte des déchets, le canon de la porte d’entrée et la poignée sont cassés, tout comme la poignée d’entrée du séjour, l’abattant des toilettes est en mauvais état.
Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande indemnitaire dans sa totalité sur ces éléments, à hauteur donc de 850€.

S’agissant des travaux de peinture, alors que les portes et menuiseries avaient été renseignées en bon état lors de l’entrée dans les lieux, elles sont toutes décrites comme sales et tachées par le Commissaire de justice. Il apparaît donc justifié de les mettre à la charge de la locataire.
Il en va de même s’agissant des travaux de peinture des murs, notés comme étant en bon état à l’entrée et en mauvais état à la sortie (en dehors de la salle de bain et des WC).
Cependant, la locataire est restée dans les lieux 20 mois. Il convient de faire application d’un coefficient de vétusté de 15% conformément aux règles précédemment énoncées. Ainsi, sur les 2.770€ réclamés, il sera allouée une somme de 2.354,50€.
Il ressort par ailleurs des correspondances adressées par le demandeur à la défenderesse que celui-ci a conservé le dépôt de garantie d’un montant de 700€ qu’il convient donc de déduire des sommes dues.
Madame [Z] [D] sera donc condamnée à lui verser la somme de 2.504€ au titre des réparations locatives.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [D] succombant, sera condamnée aux dépens et à payer à Monsieur [H] [L] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS