CA Agen, 4 sept. 2024, RG 22/00312

ARRÊT DU

04 Septembre 2024

DB / NC

---

N° RG 22/00312

N° Portalis DBVO-V-B7G -C7TO

---

SCI ROSELIANE

C/

[W] [I]

---

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 250-24

COUR D'APPEL D'AGEN

Chambre Civile

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,

ENTRE :

SCI ROSELIANE

RCS AUCH 399 568 187

lieu dit [Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Me Erwan VIMONT, substitué à l'audience par Me Florence COULANGES, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d'AGEN

et Me Vincent BAUMES, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

APPELANTE d'un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 16 mars 2022, RG 21/01232

D'une part,

ET :

M. [W] [I]

né le 25 janvier 1946 à [Localité 8] (75)

de nationalité française, agriculteur

domicilié : [Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Me Blaise HANDBURGER, AARPI HANDBURGER DARROUS THERSIQUEL, avocat au barreau du GERS

INTIMÉ

D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 juin 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Par acte authentique du 1er février 1995, la SCI Roseliane, représentée par sa gérante [X] [F], a acquis une maison d'habitation en partie détruite par le feu avec terrain autour, d'une superficie de 1ha 33a 86ca, située '[Adresse 5]' à [Localité 6] (32), pour un prix de 100 000 F.

Par acte sous seing privé du même jour, la SCI Roseliane a donné l'immeuble à bail d'habitation pour une durée initiale de 3 ans avec clause de tacite reconduction, à [W] [I] et [N] [C] son épouse.

Il a été stipulé que la SCI acceptait que :

'Les locataires Mme [C] [N] et M. [W] [I] ne paient pas de loyer pendant 3 (trois années) en contrepartie des travaux énumérés ci-dessous :

- remise en fonctionnement de la chaudière

- couverture de la partie sinistrée du cellier attenant à la maison d'habitation

- réfection de certaines peintures.

Le bail signé par les parties le 1er février 1995 sera révisé au terme de 3 années, soit le 1er février 1998.'

Un bref état des lieux manuscrit a été annexé au contrat de bail.

Le 7 mai 2003, Mme [C] a été désignée en qualité de gérante de la SCI.

A compter du 3 mars 2010, M. [I] et Mme [C] sont devenus les seuls associés de la SCI Roseliane, à parts égales.

M. [I] et Mme [C] ont divorcé le 17 septembre 2013.

M. [I] est resté seul occupant de l'immeuble.

Ils sont néanmoins restés associés de la SCI Roseliane.

Sur requête de Mme [C], par ordonnance du 5 août 2020, le président du tribunal judiciaire d'Auch a désigné un huissier pour dresser un constat de l'immeuble.

Ce constat a été dressé le 28 septembre 2020 par Me [D].

Par acte délivré le 7 octobre 2021, la SCI Roseliane, toujours gérée par [N] [C], a fait assigner [W] [I] devant le tribunal judiciaire d'Auch afin de voir résilier le bail, ordonner l'expulsion du locataire et de le voir condamner à lui payer diverses sommes, au motif qu'il a réalisé des travaux sans autorisation, qu'il n'entretient pas le bien et qu'il s'est livré à des faits d'escroquerie et de faux et qu'il a tenté de vendre l'immeuble.

M. [I] a comparu en personne devant le tribunal, nié ces griefs et expliqué que son ex-épouse avait déjà succombé dans plusieurs procès qu'elle lui avait intentés abusivement.

Par jugement rendu le 16 mars 2022, le tribunal judiciaire (pôle proximité et social) d'Auch :

- a débouté la SCI Roseliane de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle en révocation de la gérante,

- a condamné la SCI Roseliane au paiement, envers M. [W] [I], de la somme de 1 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- a rejeté toute autre demande contraire ou plus ample,

- a rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit nonobstant appel,

- a condamné la SCI Roseliane aux entiers dépens.

Le tribunal a estimé que si M. [I] avait établi des publicités sur des sites internet pour vendre l'immeuble, c'était d'un commun accord ; que le locataire avait procédé à des travaux améliorant l'immeuble ; que le défaut d'entretien invoqué résultait en réalité de la vétusté de l'immeuble ; qu'aucune infraction pénale n'était caractérisée ; et que Mme [C] était en faute en multipliant les procédures à l'encontre de M. [I] dans le but de lui nuire.

Par acte du 15 avril 2022, la SCI Roseliane a déclaré former appel du jugement en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont rejeté ses demandes, qu'elle reprend dans son acte d'appel, et qui l'ont condamnée au paiement d'une indemnité et aux dépens.

Par ordonnance du 24 mai 2023, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré recevable l'appel de la SCI Roseliane,

- ordonné une expertise confiée à [W] [Y], architecte, avec la mission suivante :

* se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

* visiter l'ensemble des biens immobiliers pris à bail d'habitation, et notamment référencés au cadastre dans l'acte authentique de 1995 selon la numération suivante : commune de [Localité 6], section D, n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] lieu-dit [Adresse 5],

* préciser les travaux exécutés par M. [W] [I], et préciser si ces travaux ont été réalisés : avec ou sans assurance, dans les règles de l'art ou non,

* préciser si certains travaux effectués par M. [W] [I] sont susceptibles de porter atteinte à la solidité des immeubles ou s'ils les rendent impropres à leur destination,

* préciser dans le cas où les travaux n'auraient pas été effectués dans les règles de l'art, quels sont les travaux de remise en état à effectuer et en évaluer le coût,

* donner tous les éléments techniques pouvant intéresser la solution du litige.

- réglementé les conditions de réalisation de l'expertise.

M. [Y] a déposé son rapport d'expertise le 12 mars 2024.

Ses conclusions sont les suivantes :

- M. [I] a réalisé les travaux suivants :

* installation d'une pompe à chaleur,

* remplacement d'une porte extérieure (non conforme à la réglementation thermique),

* déroulement de laine de verre en combles,

* pose d'un poteau en soutènement de charpente 'hangar Est', non conforme aux règles de l'art mais efficace,

* poste d'un poteau en soutènement de charpente 'hangar Ouest', non conforme aux règles de l'art mais efficace,

* démolition d'un socle en béton dans le garage,

* tasseau sur porte de chambre 2 à l'étage.

La clôture a été prononcée le 3 mai 2024 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 10 juin 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SCI Roseliane présente l'argumentation suivante :

- Le bail doit être résilié pour motifs sérieux et légitimes :

* M. [I] a réalisé des travaux sans autorisation : il ne pouvait réaliser que les travaux limitativement énumérés à l'annexe du contrat de bail conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, alors qu'il a posé de la laine de verre dans le grenier, remplacé des tuiles ou des poutres et la porte d'entrée, coupé un arbre pour en faire une poutre de soutènement sans aucune assurance professionnelle, fait poser une pompe à chaleur sans justification du marché et des factures, l'expert ayant expliqué que certains travaux ne respectent pas les règles de l'art.

* M. [I] n'entretient pas l'immeuble : deux carreaux de faïence ont été dégradés dans l'ancienne cuisine, les toiles d'araignées ne sont pas enlevées, le parquet est dégradé, le jardin est laissé à l'abandon,

* M. [I] a mis le bien en vente : il a vendu un surplus de tuiles suite à des travaux en 2009, sur le site 'le bon coin', a mis la maison en vente sur le même site tout en s'opposant à la vente lors des assemblées générales, et s'est approprié des arbres.

* M. [I] n'a pas signalé de graves désordres : fissures sur le mur Ouest dont l'expert indique qu'elles mettent en cause la solidité de l'ouvrage.

- Le contrat ne peut être qualifié de commodat :

* les parties sont liées par un bail d'habitation.

* les dispositions du divorce ne sont pas opposables à la SCI Roseliane.

* M. [I] se présente auprès des tiers en qualité de locataire.

- Le locataire doit être expulsé :

* il est débiteur d'une indemnité d'occupation.

* il doit également lui payer le coût du constat autorisé en justice et les frais afférents, et devra retirer la laine de verre posée dans le grenier.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

- réformer le jugement sur les points de son appel,

- ordonner la résiliation judiciaire du bail d'habitation et l'expulsion de M. [I] ainsi que de tout occupant de son chef,

- fixer une indemnité d'occupation mensuelle de 2 000 Euros jusqu'à libération des lieux,

- lui ordonner de déposer la laine de verre posée sur le plancher du grenier et à l'évacuer à ses frais,

- le condamner à lui payer :

* 6 000 Euros à titre de réparation pour les biens vendus appartenant à la bailleresse,

* 1 194,74 Euros en remboursement des constats d'huissier réalisés,

* 6 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- mettre les dépens à sa charge, incluant les frais d'expertise judiciaire, et avec distraction.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [W] [I] présente l'argumentation suivante :

- Le contrat de bail n'a plus cours :

* à partir de 2010, la maison constituait le domicile conjugal du couple, seuls associés de la SCI Roseliane.

* selon l'accord intervenu lors du divorce, la jouissance du domicile conjugal lui a été attribuée à titre gratuit sans limitation de durée.

- il n'a pas commis de fautes :

* les travaux qu'il a effectués correspondent à l'entretien du bien en bon père de famille :

- pose d'une pompe à chaleur, dont il a finalement retrouvé la facture,

- porte extérieure solide en remplacement de l'ancienne,

- laine de verre en combles posée par un professionnel,

- pose de poteaux de soutènement afin de solidifier des éléments,

- retrait de béton pour permettre le garage accessible aux véhicules,

- pose d'un tasseau pour permettre l'usage d'une ouverture.

* les griefs qui lui sont faits sur le défaut d'entretien sont dérisoires, comme par exemple la présence de toiles d'araignées.

* il était propriétaire des tuiles vendues, a coupé un arbre du temps de la vie commune pour étayer la charpente, et a mis en vente l'immeuble d'un commun accord, ensuite dénoncé par Mme [C].

* les désordres identifiés par l'expert sont connus depuis de nombreuses années et les fissures sont mêmes antérieures à la séparation du couple.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

- confirmer le jugement,

- condamner la SCI Roseliane à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à sa charge.

---

MOTIFS :

1) Sur le contrat liant la SCI Roseliane et M. [I] :

Le contrat signé le 1er février 1995 entre la SCI Roseliane et les époux [C], qui y avaient leur résidence principale, est un 'contrat de location de trois ans pour locaux d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation' qui fait référence à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il s'agit par conséquent d'un bail d'habitation.

Il n'a été résilié ni par les époux [I], ni par M. [I] depuis le divorce et est, par suite, toujours en cours.

L'attribution du droit assurant le logement de la famille à l'un des époux par le juge du divorce est sans emport sur les relations entre le bailleur, tiers au lien matrimonial, et les preneurs.

En outre, dès lors que M. [I] réside dans les lieux où il a sa résidence principale, le contrat est obligatoirement régi par la loi du 6 juillet 1989 en application de l'article 2 de ce texte.

L'argument opposé par M. [I] doit être rejeté étant observé qu'en tout état de cause, il est difficile d'en saisir la portée.

2) Sur les manquements imputés au locataire :

Vu l'article 1184 (ancien) du code civil applicable au contrat de bail en litige,

La résolution d'un contrat ne peut être prononcée en justice que si les manquements imputés au co-contractant ont un caractère de gravité suffisant pour la justifier.

En l'espèce, en premier lieu, la SCI Roseliane impute à M. [I] d'avoir réalisé des travaux sans autorisation.

Il est exact que ces travaux, listés par l'expert judiciaire, d'une part, ne font pas partie de ceux autorisés par le bailleur dans le contrat de bail signé le 1er février 1995 et, d'autre part, n'ont pas fait l'objet d'une autorisation postérieure.

Toutefois, ils doivent être mis en corrélation avec le fait que, lorsque la SCI Roseliane a acquis la propriété et qu'elle l'a donnée à bail, l'immeuble, dont le bâti a plusieurs siècles, avait été en partie endommagé par un incendie.

En outre, l'état des lieux, très sommaire, indiquait que certains planchers et plafond étaient vétustes.

Il s'agissait d'un bâtiment ancien, endommagé et vétuste.

Il était donc de la commune intention des parties que les locataires puissent faire des travaux permettant sa remise en état progressive.

Ensuite, le travaux mis en cause sont les suivants :

- Installation d'une pompe à chaleur en juin 2021 :

Il s'agit d'un ensemble composé d'une unité intérieure et extérieure de marque Carrier, avec ses fournitures, pour une pièce, posée par l'entreprise [M] [V] dont la facture est produite.

L'expert judiciaire a précisé que 'l'installation a été correctement réalisée et dans les règles de l'art'.

Ce système peut être mis en corrélation avec l'autorisation de remise en fonctionnement de la chaudière donnée initialement par le bailleur car il participe du chauffage.

- Remplacement d'une porte extérieure : Cette porte relève d'une mise en sécurité normale de l'immeuble, par remplacement d'une porte ancienne et fragile, même si l'expert judiciaire a précisé que la porte posée n'est pas conforme à la réglementation thermique actuelle.

- Déroulement de laine de verre en combles :

Il s'agit de la pose de panneaux de laine de verre 'Isover Ecolaine' mis en oeuvre par l'entreprise Futura.

L'expert judiciaire a précisé que ces travaux 'ont été correctement réalisés et dans les règles de l'art', et que, le bien n'étant pas isolé sous combles, le confort thermique a été amélioré au-delà de la résistance thermique réglementaire.

L'expert a écarté les explications de Mme [C] en indiquant que les combles ne sont que très partiellement aménageables, sur seulement 32,53 % de leur surface, et qu'il n'est pas envisageable d'y entreposer des éléments 'compte tenu du mauvais état du plancher' de sorte qu'il n'est pas sérieux de prétendre que le locataire en aurait changé la destination.

En tout état de cause, les panneaux peuvent être retirés facilement.

- Pose de deux poteaux en soutènement de charpente 'hangar Est' et 'hangar Ouest' :

L'expert judiciaire a expliqué que ces hangars sont vétustes et que la mise en place de deux poteaux en bois pour servir de soutènement à la structure, relève d'une 'mise en sécurité provisoire'.

Loin d'être fautifs, ces travaux ont, au contraire, 'évité pour l'instant l'effondrement fort probable' des charpentes, peu important que les bois proviennent d'un cyprès coupé sur le domaine.

- Démolition d'un socle en béton dans le garage :

Ces travaux ont consisté à démolir le socle en béton d'un ancien clapier inutilisé depuis très longtemps.

Le local en question est particulièrement vétuste et, selon l'expert judiciaire, le 'hors d'air' et le 'hors d'eau' ne sont pas assurés.

Ils permettent néanmoins désormais le stationnement d'un véhicule.

- Pose d'un tasseau (= pièce de bois rectangulaire) sur la porte de la chambre 2 à l'étage :

L'expert judiciaire a expliqué que M. [I] a posé un tasseau sur une ouverture créée avant 1995 qui a bougé avec le temps, ce qui constitue une solution provisoire, respectant les règles de l'art, qui permet de fermer la porte.

Lui reprocher cette pose relève d'une argumentation dépourvue de sérieux.

La réalisation de l'ensemble des travaux mentionnés ci-dessus relève finalement d'une sauvegarde du bien immobilier qui participe à son amélioration et est même de l'intérêt de la SCI Roseliane.

Ils ne peuvent constituer une faute commise par le locataire.

En deuxième lieu, s'agissant du défaut d'entretien imputé à M. [I], il ne peut sérieusement être fait référence à l'existence de toiles d'araignées dans une ancienne cuisine alors qu'il s'agit d'une pièce qui n'a pas fait l'objet de travaux depuis de nombreuses années, selon l'expert, et que dans un tel bâtiment il n'est pas possible d'éviter la présence de ces toiles.

Ensuite, il ne peut être tiré aucune conclusion particulière du décollement de deux carreaux d'anciennes faïences dans la cuisine, et de la présence de taches dans les WC, qui relève essentiellement de la vétusté des lieux.

En ce qui concerne le parquet, il est ancien, M. [I] l'a néanmoins ciré et n'avait aucune obligation de procéder à sa vitrification.

Enfin, il n'est pas possible d'assimiler les terres autour de la propriété à un jardin d'agrément devant être minutieusement entretenu de sorte que le grief de défaut d'entretien ne repose sur aucun élément tangible.

Ce grief n'est pas fondé.

En troisième lieu, s'agissant de la vente d'un reste de tuiles par M. [I], la SCI Roseliane ne justifie pas les avoir achetées.

Au contraire, l'intimé explique qu'il les a acquis de ses deniers auprès de M. [H].

De même, l'appelante ne justifie en rien qu'elle aurait été propriétaire des quelques pièces de bois de menuiserie vendues par M. [I] pour quelques centaines d'Euros.

Ce grief n'est pas fondé.

En quatrième lieu, la SCI Roseliane a fait constater par huissier, le 28 février 2020, l'existence sur la route longeant la maison, d'un panneau indiquant 'à vendre' avec le numéro de téléphone de M. [I].

Mais M. [I] dépose aux débats un courriel qui lui a été adressé le 26 juillet 2019 par la SCI Roseliane ([Courriel 9]) dans lequel il lui est indiqué : 'rappel de l'accord téléphonique du 25 juillet 2019 des deux associés de la SCI Roseliane pour la vente du bien immobilier lui appartenant. M. [I] prend en charge la publication de l'annonce de la vente sur le site internet 'le bon coin' après avoir fait faire une estimation actualisée et se charge de faire le DPE qu'il transmettra à Mme [C]' et suivent des conseils pour établir l'annonce en question.

Ainsi, loin de représenter une initiative intempestive de M. [I], cette mise en vente résultait d'un commun accord et a ensuite été retirée lorsque Mme [C] a changé d'avis.

Ce grief n'est pas fondé.

En cinquième lieu, l'appelante invoque le fait que M. [I] ne lui a pas signalé la présence d'une fissure à l'Ouest dans le garage/atelier et dans le hangar Ouest.

Mais la présence de telles fissures est inhérente à l'ancienneté du bâti et l'une est visible sur une photographie datée de 2009, c'est à dire antérieurement à la séparation du couple.

Ainsi, l'expert judiciaire a indiqué 'les désordres signalés dans le rapport d'expertise sont pour la plupart supposés être connus depuis des années par la SCI Roseliane.'

La gérante de la SCI Roseliane ne peut être admise à prétendre qu'elle aurait été fautivement tenue dans l'ignorance de ces fissures.

Ce grief n'est pas fondé.

En sixième lieu, l'appelante invoque la plainte qu'elle a déposée le 26 février 2021 auprès du procureur de la République à l'encontre de M. [I] pour des faits de souscription d'un contrat d'assurance de l'immeuble pour le compte de la SCI Roseliane.

Mais elle ne justifie en rien de la suite qui lui a été donnée ni de la réalité des faits dénoncés.

Ce grief n'est pas fondé.

Finalement, les reproches avancés à l'encontre de M. [I] sont, soit sans gravité, soit infondés.

Le jugement qui a rejeté la demande de résiliation du bail, et les demandes financières subséquentes, doit être confirmé.

3) Sur les demandes annexes :

En premier lieu, au soutien de ses explications selon laquelle la procédure intentée à son encontre est abusive, M. [I] ne justifie d'aucun préjudice particulier.

Sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée et le jugement réformé sur ce point.

En second lieu, l'équité impose de lui allouer, en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :