TJ Bobigny, 4 sept. 2024, RG 24/04747

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]
@ : [Courriel 8]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/04747 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLZY

Minute : 24/320

Monsieur [M] [L]
Représentant : Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0368

C/

Monsieur [P] [R]

Copie exécutoire : Me Alexandra BOISSET
Copie certifiée conforme : Monsieur [P] [R],

Le 30 Août 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Septembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection , assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 mars 2022, Monsieur [M] [L] a donné à bail à Monsieur [P] [R] une chambre en colocation située dans une maison meublée au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 400 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2023, Monsieur [M] [L] a fait signifier à Monsieur [P] [R] un congé pour reprise avec effet au 25 mars 2024.

Le 15 février 2024, il a également fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Soutenant que Monsieur [P] [R] ne respecterait pas ses obligations de jouir paisiblement des locaux loués et de payer les loyers et charges au terme convenu, Monsieur [M] [L] a fait assigner Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 10 mai 2024 afin d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion des lieux et la condamnation au paiement.

A l’audience du 25 juin 2024, Monsieur [M] [L] - assisté par Maître Alexandra BOISSET - reprend les termes de son assignation pour demander de prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts du preneur et subsidiairement de valider le congé pour reprise signifié le 23 décembre 2023; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] ; d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; de condamner Monsieur [P] [R] au paiement d’une somme actualisée de 1.278,64 € au titre de l'arriéré de charges locatives, d’une indemnité d’occupation de 600 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux; et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [L] fait valoir que Monsieur [P] [R] reste devoir la somme de 1.278,64 € au titre des charges locatives, même si les loyers sont intégralement payés. Il ajoute que Monsieur [P] [R] a eu un comportement violent tant à l’égard d’un ancien colocataire, Monsieur [N] [O] [B], qu’à son propre égard et que ce comportement les a contraints à quitter la colocation. Il souligne avoir délivré congé à l’ensemble des colocataires afin de reprendre le bien pour y habiter. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense.

Convoqué par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 10 mai 2024, Monsieur [P] [R] comparaît en personne. Il conteste devoir la somme réclamée au titre des charges locatives, au motif que ces charges seraient liées à la présence d’un atelier clandestin au sous-sol de la maison. Il indique n’avoir jamais eu de comportement violent au sein de la colocation. S’agissant du congé, il conteste le caractère réel et sérieux du motif invoqué, affirmant que les autres colocataires n’auraient pas reçu de congé. En conséquence, il sollicite le rejet des demandes. Subsidiairement, il demande à rester dans les lieux en payant une mensualité de 30 € par mois, en paiement de l’arriéré de charges locatives.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)" et “b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.”

Le paiement du loyer et des charges et l’usage paisible des locaux loués sont donc des obligations essentielles du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois, ainsi que la violation répétée de l’obligation d’user paisiblement les locaux loués caractérisent des manquements contractuels de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'ils présentent un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

Le décompte produit en l'espèce, ainsi que les nombreuses factures de gaz, d’électricité et d’eau versées aux débats par Monsieur [M] [L] révèle que la dette de charges locatives s’éleve à la somme de 1.278,64 € au 24 juin 2024, étant précisé que les charges sollicités (eau, électricité et gaz) constituent des charges récupérables auprès des locataires, conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et au décret n°87-713 du 26 août 1987 et qu’il ressort du décompte produit que Monsieur [M] [L] a divisé les sommes payées pour la colocation par le nombre de colocataires présents, afin de déterminer le montant des charges dû par chaque colocataire, dont Monsieur [P] [R].

Monsieur [P] [R] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. S’il affirme qu’un atelier clandestin serait installé au sous-sol de la maison, il ne le justifie aucunement, alors que cette affirmation est contestée par Monsieur [M] [L].

En outre, il ressort du procès-verbal de plainte et de l’attestation versés aux débats par le demandeur, lesquels émanent de personnes différentes (Monsieur [M] [L] et Monsieur [N] [O] [B]) et relatent des faits en termes précis et circonstanciés, que Monsieur [P] [R] a manqué à plusieurs reprises à son obligation d’user paisiblement les locaux loués, en insultant ses colocataires, en leur portant des coups et en dégradant leurs affaires, à tel point qu’ils affirment avoir été contraints de quitter la colocation.

La gravité des manquements aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [M] [L], arrêté à la date du 24 juin 2024, et des nombreuses factures de gaz, d’électricité et d’eau versées aux débats que la dette de charges locatives s'élève à la somme 1.278,64 €, étant précisé que les charges sollicités (eau, électricité et gaz) constituent des charges récupérables auprès des locataires, conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et au décret n°87-713 du 26 août 1987 et qu’il ressort du décompte produit que Monsieur [M] [L] a divisé les sommes payées pour la colocation par le nombre de colocataires présents, afin de déterminer le montant des charges dû par chaque colocataire, dont Monsieur [P] [R].

Monsieur [P] [R] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. S’il affirme qu’un atelier clandestin serait installé au sous-sol de la maison, il ne le justifie aucunement, alors que cette affirmation est contestée par Monsieur [M] [L].

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.278,64 €.

Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation indue de son bien et son impossibilité de le relouer. Rien ne justifie, en effet, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme supérieure à celle du loyer, augmenté des charges récupérables.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 1228 du code civil pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts". De son côté, l'article 1343-5 du même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues."

Compte tenu des circonstances du litige et des besoins de Monsieur [M] [L], Monsieur [P] [R], qui ne justifie pas avoir repris le paiement des charges courantes ni être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, sera débouté de sa demande de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et du congé pour reprise ; et il sera condamné à verser à Monsieur [M] [L] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,