TJ Bobigny, 4 sept. 2024, RG 24/02397

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX08]
@ : [Courriel 17]
@ : [Courriel 14]

REFERENCES : N° RG 24/02397 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAD6

Minute : 24/181

S.D.C. DE [Adresse 15], SITUE [Adresse 5] A [Localité 11]
Représentant : Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

Monsieur [R] [M]
Représentant : Me Claudine MEANCE LANGLET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :
Monsieur [H] [M]
Représentant : Me Claudine MEANCE LANGLET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

Copie exécutoire : Me Jean-marc HUMMEL
Copie certifiée conforme : Me Claudine MEANCE-LANGLET

Le 04/09/2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Septembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE [Adresse 15], SITUE [Adresse 5] [Localité 11] Pris en la personne SAS 2 ASC IMMOBILIER - [Adresse 6] - [Localité 13]
représenté par Me Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9]
représenté par Me Claudine MEANCE-LANGLET, avocat au barreau de VAL D’OISE

Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 16] - [Adresse 2] - [Localité 12]
représenté par Me Claudine MEANCE-LANGLET, avocat au barreau de VAL D’OISE

.EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] sont copropriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 7] [Localité 11].

Le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 15] située [Adresse 5] [Localité 11], représenté par son syndic, la société 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de paiement des charges de copropriété et demandait, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner solidairement Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 4 646,23 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 4.469,33 € et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges impayées au 31 janvier 2024 ;condamner solidairement Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 180,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner solidairement Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 1 944,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 juin 2024.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 15] située [Adresse 5] [Localité 11], représenté par son conseil, se désiste de sa demande en paiement des charges impayées au 31 janvier 2024 et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] ont attendu d’être assignés en justice pour s’acquitter de leur dette et invoque les conséquences de ce paiement tardif de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à sa personne pour Monsieur [R] [M] et à l'étude du commissaire de justice pour Monsieur [H] [M], ceux-ci comparaissent par l’intermédiaire de leur conseil. S’ils reconnaissent qu’à la date de l’assignation, ils étaient redevables d’un arriéré de charges de copropriété, ils exposent que cet arriéré est né en raison de la carence du gestionnaire de leur bien et soulignent qu’ils n’ont été informés de l’existence de cet arriéré qu’au moment de l’assignation. Ils concluent au rejet des demandes et à la condamnation reconventionnelle du demandeur au paiement de la somme de 1.380 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent également que chaque partie conserve à sa charge les dépens dont elle a fait l’avance.

L'affaire est mise en délibéré au 4 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 15] située [Adresse 5] [Localité 11] n’est pas fondé à solliciter la somme de 180 €, correspondant à des « frais de constitution du dossier contentieux », au titre des frais imputables à Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] seuls, ces frais n’étant pas nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 15] située [Adresse 5] [Localité 11] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 15] située [Adresse 5] [Localité 11] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, étant relevé qu’il s’agit de la première procédure initiée à l’encontre des défendeurs au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il est constant qu’à la date de l’assignation, les défendeurs étaient redevables d’un arriéré de charges de copropriété. Préalablement à l’assignation, le demandeur justifie avoir adressé une lettre de mise en demeure, dont le gestionnaire du bien a été avisé le 2 août 2023. Si les défendeurs soutiennent que l’arriéré de charges est né en raison de la carence du gestionnaire du bien, cette carence ne saurait être sérieusement opposée au syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

Dans ces conditions, Monsieur [R] [M] et Monsieur [H] [M] seront condamnés aux dépens. A défaut pour le demandeur de justifier d’une clause de solidarité liant les défendeurs, il sera débouté de sa demande de condamnation solidaire à ce titre.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires entreprises et en l’absence d’informations sur la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 15] située [Adresse 5] [Localité 11] la somme de 800,00 € en application de l’article précité. A défaut pour le demandeur de justifier d’une clause de solidarité liant les défendeurs, il sera débouté de sa demande de condamnation solidaire à ce titre.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS