TJ Bobigny, 4 sept. 2024, RG 24/03453

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 5]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX07]
@ : [Courriel 10]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03453 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFOI

Minute : 24/306

Madame [W] [O]
Représentant : Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0417
Monsieur [U] [O]
Représentant : Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0417
Monsieur [L] [O]
Représentant : Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0417
Monsieur [R] [O]
Représentant : Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0417

C/

Monsieur [A] [M]
Madame [T] [Y]

Copie exécutoire : Me Jean de ROUX
Copie certifiée conforme : défendeurs
Le 04/09/ 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Septembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Jean de ROUX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean de ROUX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jean de ROUX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Jean de ROUX, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Par contrat sous seing privé du 16 février 2009 prenant effet à compter du 23 mars 2009, [X] [O] et Madame [W] [O] ont donné à bail à Madame [T] [Y] et Monsieur [A] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre 95 euros de provisions sur charges.

[X] [O] est décédé le 23 novembre 2019, laissant pour lui succéder ses deux fils, Messieurs [U] [O] et [R] [O], ainsi que son épouse, Madame [W] [O], étant précisé que la nue propriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] avait fait l’objet d’une donation-partage en date du 24 octobre 2007, au bénéfice des deux fils des bailleurs, ainsi que de Monsieur [L] [O], avec réserve d’usufruit au profit des donateurs.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [R] [O] et Monsieur [L] [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juillet 2023.

Ils ont également fait signifier un congé pour motif sérieux et légitime avec effet au 22 mars 2024 à minuit, par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, ils ont fait assigner Madame [T] [Y] et Monsieur [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen aux fins de validation du congé et subsidiairement de constat de la résiliation du bail, d'expulsion des défendeurs devenus occupants sans droits ni titre avec le concours de la force publique et d’un serrurier s'il y a lieu, de séquestration des effets mobiliers aux frais et risques des défendeurs, de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts et de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 4.096 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 26 mars 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, d’une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du congé et du commandement de payer.

A l’audience du 25 juin 2024, Madame [W] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [R] [O] et Monsieur [L] [O] -représentés par Maître Jean de ROUX- sollicitent le bénéfice de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 7.267,41 €. Ils soulignent s’opposer à l’octroi de tous délais de paiement ou pour quitter les lieux.

Au soutien de leur demande principale, Madame [W] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [R] [O] et Monsieur [L] [O] se fondent sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, font valoir que le congé délivré est régulier en la forme et qu’il est justifié par un impayé de loyer répétitif et conséquent. A l’appui de leur demande subsidiaire, ils invoquent les dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil. S’agissant de leur demande de conservation du dépôt de garantie, ils invoquent les dispositions de l’article 2.8.4. des conditions générales du contrat de bail.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [T] [Y] et Monsieur [A] [M] ne sont ni présents, ni représentés.

La décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif sérieux et légitime, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. A l'expiration du délai de préavis de six mois, qui court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [T] [Y] et Monsieur [A] [M] l’a été pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement, à compter du 23 mars 2009. Il s’est donc renouvelé la dernière fois le 23 mars 2021 pour expirer le 22 mars 2024 à minuit.

Le congé des bailleurs, signifié par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour motif sérieux et légitime consistant en un impayé de loyers répétitif et conséquent. Il ressort du décompte versé aux débats qu'à la date du congé, la dette locative s'élevait à la somme de 3.072,60 €.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, pour un motif sérieux et légitime, et qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation, est bien régulier. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 22 mars 2024.

Madame [T] [Y] et Monsieur [A] [M], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 23 mars 2024 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux, laquelle demeure, de surcroît, purement hypothétique à ce stade.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Madame [W] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [R] [O] et Monsieur [L] [O] produisent un décompte démontrant que Madame [T] [Y] et Monsieur [A] [M] restent devoir, après déduction des frais de poursuite, la somme de 6.935,86 euros, à la date du 20 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse.

Ils justifient également de la clause de solidarité liant les défendeurs, stipulés à l’article 2.10 du contrat de bail.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 6.935,86 euros.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux de Madame [T] [Y] et Monsieur [A] [M], afin de réparer le préjudice subi par les demandeurs du fait de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la demande d’indemnisation

En sus de la condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation, les demandeurs sollicitent la conservation du dépôt de garantie, sur le fondement de l’article 2.8.4 du contrat de bail, selon lequel en cas de résiliation du présent bail du fait du preneur en application de la clause résolutoire ci-après stipulée, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, compte tenu de la condamnation en paiement prononcée et de l’ancienneté du bail, il y a lieu de débouter les demandeurs de leur demande en conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement en application de l'article 695 du même code mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 10 juillet 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires entreprises, ils seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,