CA Cayenne, 4 sept. 2024, RG 24/00196

COUR D'APPEL DE CAYENNE

Chambre Premier Président

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 Septembre 2024

DEMANDE D'ARRET DE L'EXECUTION PROVISOIRE

ORDONNANCE N° : 2024/33

RG : N° RG 24/00196 - N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BJWD

AFFAIRE : [F] [W] / S.C.I. BALATA

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 22 Février 2024, enregistrée sous le n° 22/00158

ENTRE :

Mme [F] [W]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Béatrice TORO, avocat au barreau de GUYANE

ET :

S.C.I. BALATA

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Isabelle DENIS, avocat au barreau de GUYANE

Nous , Béatrice ALMENDROS, Première Présidente de la Cour d'Appel de CAYENNE, assistée de Madame Lysiane DESGREZ, Directrice de greffe, lors des débats et de Madame Naomie BRIEU, greffière, lors du prononcé, après avoir entendu les conseils des parties en leurs conclusions et observations à l'audience de référé du 03 Juillet 2024, après avoir indiqué qu'une ordonnance serait rendue le 04 Septembre 2024, avons rendu la décision dont la teneur suit:

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024 madame [F] [W], chirurgien-dentiste, a fait assigner devant le premier président de la cour de Cayenne statuant en référé la SCI BALATA, laquelle lui a donné à bail par acte en date du 22 décembre 2016 un local commercial situé dans un ensemble immobilier dépendant du centre commercial Family Plaza sis à [Adresse 3], pour y installer son cabinet dentaire, à l'effet, au visa des articles 514-3 et 957 du code de procédure civile, de voir :

Constater qu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement revêtu de la formule exécutoire rendu le 24 février 2024 par le tribunal judiciaire de Cayenne, décision dont elle a interjeté appel le 14 mars suivant et qui a en substance écarté ses conclusions communiquées le 2 novembre 2023, rejeté sa demande d'annulation du commandement visant la clause résolutoire, constaté l'acquisition de ladite clause au 16 décembre 2021, autorisé la SCI BALATA à faire procéder à son expulsion, l'a condamnée à libérer les lieux dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai, l'a condamnée à payer à la bailleresse la somme de 12.564,09 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts pour partie au taux légal et pour partie au taux prévu à la convention, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges contractuels jusqu'à libération des lieux, outre une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande de remboursement de la taxe foncière 2019, a condamné la SCI BALATA à lui payer la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral et mis les dépens à la charge de la locataire,

Constater par ailleurs que l'exécution provisoire de cette décision risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives,

Ordonner en conséquence l'arrêt de l'exécution provisoire dont bénéficie le jugement frappé d'appel,

Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juin 2024, renvoyée à celle du 3 juillet suivant à laquelle elle a été retenue.

Madame [F] [W] expose avoir pris possession des locaux donnés à bail le 1er janvier 2017, locaux qui se sont rapidement révélés impropres à lui en permettre un usage normal conforme à leur destination, avec présence de fuites d'eau au niveau des plafonds, sur son matériel médical et les câbles électriques, des odeurs nauséabondes et d'animal mort. Pendant sept ans elle a régulièrement interpellé la bailleresse et le gérant du centre commercial pour qu'ils procèdent aux travaux nécessaires, travaux non réalisés à ce jour, les désordres et dysfonctionnements persistant. Les seules réponses qu'elle a obtenues ont consisté en une lettre de mise en demeure du 14 avril 2020 lui enjoignant de payer une majoration de loyer ainsi que les loyers et charges du mois de mars 2020, ainsi qu'un commandement de payer visant la lause résolutoire du bail, signifié le 15 novembre 2021 pour une créance locative principale de 14282,75 euros.

Par acte délivré le 14 décembre 2021, elle a fait assigner la SCI BALATA devant le tribunal judiciaire de Cayenne aux fins d'annulation du commandant de payer visant la clause résolutoire, la procédure s'étant soldée par le jugement querellé.

Madame [W] fait valoir qu'à la date de l'acte introductif de la présente instance, elle a réglé la totalité des loyers restant dus. Elle soutient qu'il existe un moyen sérieux de réformation de la décision du tribunal judiciaire car la SCI BALATA lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en faisant preuve d'une mauvaise foi caractérisée, dans la mesure où il n'ignorait rien de l'état des locaux et de la nécessité d'y effectuer des travaux, et que par ailleurs le décompte de l'arriéré locatif est erroné, les encaissements y figurant ne précisant pas leurs imputations sur les mois et charges correspondants. Le bailleur a donc en cela manqué à son obligation d'information loyale et complète à l'égard de son preneur.

Les mêmes imprécisions pèsent sur le montant de la taxe foncière dont la SCI BALATA la considère redevable, la clause du bail sur ce point étant léonine. En outre, contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal judiciaire, la bailleresse était bien tenue de lui mettre à disposition des sanitaires accessibles aux personnes à mobilité réduite. De même, le tribunal judiciaire a, à tort, considéré qu'il n'était pas établi qu'il appartenait à la SCI BALATA d'exécuter des travaux propres à mettre un terme aux odeurs nauséabondes, ou encore de réaliser des travaux de sécurisation de l'installation électrique ainsi que ceux permettant de remédier aux infiltrations d'eau pluviales.

Madame [W] explique que c'est dans ce contexte d'inertie de la bailleresse qu'elle a été contrainte de suspendre de paiement de l'intégralité des loyers des mois d'août, septembre et décembre 2019, ainsi que celui du mois de mars 2020, outre les indexations réclamées. Madame [W] affirme que sa propre bonne foi est incontestable.

Concernant les conséquences manifestement excessives qu'entraînerait l'exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire, elle fait valoir qu'en dehors des impayés précités, elle a réglé l'intégralité des loyers depuis le début du bail, ainsi que ceux qu'elle a été condamnée à payer par le tribunal judiciaire. Aussi son expulsion par l'exécution provisoire des conséquences du constat de la clause résolutoire est privée de cause. Par ailleurs, elle précise qu'elle a investi 60.000 euros pour l'installation de son cabinet, sans compter la somme de 213.815,28 euros financée par un crédit-bail mobilier pour acquérir son matériel et un prêt de 20.830 euros remboursable sur cinq ans pour l'acquisition d'un véhicule professionnel. Elle a également souscrit un emprunt de 229.000 euros pour l'achat d'un bien immobilier.

En cas d'expulsion, elle serait dans l'incapacité financière de faire face à ses encours financiers, le temps de procéder au retrait des installations existantes, au déménagement, à l'identification d'un local approprié et à la signature d'un nouveau bail commercial, ainsi qu'à la réinstallation de son cabinet.

Madame [W] maintient l'ensemble de ses prétentions initiales.

La SCI BALATA, citée suivant acte remis à l'épouse de son gérant, ne s'est pas faite représenter à l'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 514-3 du code de procédure civile, « en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. En cas d'opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d'office ou à la demande d'une partie, arrêter l'exécution provisoire de droit lorsqu'elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives ».

L'article 514-1 du même code dispose lui que « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé ' ».

En l'espèce, le jugement rendu le 22 février 2024 par le tribunal judiciaire de Cayenne dans l'instance opposant madame [F] [W] à la SCI BALATA, laquelle lui a donné à bail par acte en date du 22 décembre 2016 un local commercial situé dans un ensemble immobilier dépendant du centre commercial Family Plaza sis à [Adresse 3], pour y installer son cabinet dentaire, est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, ce que la juridiction rappelle au terme de son dispositif.

Pour obtenir l'arrêt de cette exécution provisoire, madame [F] [W] qui la demande, doit en application de l'article 514-3 précité, cumulativement démontrer l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation du dit jugement, mais également, à peine d'irrecevabilité de sa demande, puisque le jugement attaqué ne révèle pas qu'elle ait formulé des observations concernant l'exécution provisoire de la décision alors qu'elle était comparante, que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Les moyens sérieux de réformation invoqués par madame [F] [W] sont en réalité les mêmes arguments qu'elle a développés devant la juridiction du fond en première instance qui selon elle n'en a pas tiré les bonnes conséquences. Le premier président de la cour d'appel statuant en matière d'arrêt de l'exécution provisoire n'est pas la juridiction d'appel du juge du tribunal judiciaire et n'a pas à examiner le fond du litige dont est saisi par ailleurs la cour d'appel. Il peut être toutefois observé que madame [W] n'a jamais assigné la SCI BALATA en suspension du paiement des loyers, ni pour la voir enjoindre à exécuter les travaux selon elle nécessaires pour lui permettre de jouir paisiblement des locaux donnés à bail. Elle s'est unilatéralement autorisée à suspendre le paiement de ses loyers, qui plus est de manière erratique.

Surtout, madame [F] [W] fait état de conséquences manifestement excessives qui découleraient de l'exécution provisoire du jugement du 22 février 2024, mais qui ne sont en réalité pas apparues postérieurement à ce dernier. Le tribunal judiciaire avait connaissance des conséquences qui découleraient du constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour la locataire d'avoir régularisé l'arriéré locatif dans le délai d'un mois qui lui était imparti, et donc de la résolution du bail et de la nécessité pour madame [W] de libérer les lieux, voire pour la SCI BALATA de faire procéder à son expulsion à défaut de libération volontaire. Les emprunts qu'elle a souscrits l'ont été bien avant la procédure de première instance. Le fait qu'elle ait finalement régularisé l'arriéré de loyers en exécution du jugement est sans emport sur les conséquences de l'exécution provisoire du jugement. La bailleresse pourra toujours apprécier si elle poursuit l'exécution du jugement en considération de cette régularisation.

Il ne paraît pas contraire à l'équité au regard de ce qui précède que madame [W] conserve à sa charge ses frais irrépétibles. Elle sera donc déboutée de ses prétentions fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l'instance resteront à la charge de madame [F] [W].

PAR CES MOTIFS