TJ Bobigny, 17 juin 2024, RG 23/03591

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/03591 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSID

Minute : 24/00654

Monsieur [N] [V]

C/

Monsieur [P] [C]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Mr [V] [N]

Copie délivrée à :
Mr [C] [P]

Le

JUGEMENT DU 17 Juin 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en dernier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Juin 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge du tribunal de proximité assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge du tribunal de proximité, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [V]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représenté par Me Clotilde GARNIER
avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de location meublée en date du 24 mars 2022, Monsieur [P] [C] a donné à bail à Monsieur [N] [V], dans le cadre d’une colocation, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer d’un montant de 480 euros outre 50 euros au titre des provisions pour charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 960 euros.
L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun désordre.
Monsieur [N] [V] a donné congé à la date du 4 septembre 2022.
L’état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 1er octobre 2022.
Monsieur [P] [C] a restitué à Monsieur [N] [V] la somme de 169 euros au titre du dépôt de garantie, conservant par-devers lui la somme de 791 euros au titre de travaux de remise en état et de rachat de meubles.
Par requête en date du 6 septembre 2023, Monsieur [N] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de [Localité 10] aux fins de le voir condamné à lui restituer le reliquat du dépôt de garantie, outre la pénalité de 10% par mois de retard, soit 870,10 euros à la date de la requête.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2024, puis a fait l’objet d’un renvoi au 30 avril 2024.
A cette date, Monsieur [N] [V], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. Il sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Condamner le défendeur à lui verser la somme de 791 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre la somme de 1.550 euros au titre de la pénalité de retard de 10% par mois,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.En réponse au moyen tiré par le défendeur de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le demandeur fait valoir que le logiciel utilisé pour dresser l’état des lieux d’entrée ne lui permettait pas de joindre des photographies, et qu’il ne proposait pas de rubrique pour renseigner l’état de la totalité des pièces et meubles. Il indique avoir rajouté dans la case « Autres remarques » les observations suivantes : « Chambre : Plinthe en mauvais état. Bureau abimé sur le dessus. Parquet abimé. Lit abimé. ». Il produit en outre des photographies datées du 25 mars 2022 indiquant la présence d’éclat sur la peinture, un mauvais état des plinthes et un parquet très abimé. Il ajoute que le contrat n’a pas été exécuté de bonne foi, en l’absence de rubriques complètes et exhaustives au sein de l’application permettant de dresser l’état des lieux d’entrée, à l’opposé de l’état des lieux de sortie qui comprenait des rubriques plus détaillées.
En réponse au moyen tiré par le défendeur de la présence de punaises de lit, il indique que rien ne prouve qu’il est responsable de leur introduction, notamment au regard de la multiplicité des locataires dans le cadre d’une colocation.
En réponse au moyen tiré par le défendeur des taches sur l’armoire de la chambre, il fait valoir que le placard n’a pas fait l’objet de constatations lors de l’état des lieux d’entrée, et que ces taches sont les conséquences de la vétusté, et ne justifiaient pas le remplacement intégral du meuble.
En réponse au moyen tiré par le défendeur des taches sur le matelas, il fait valoir qu’il avait indiqué que le lit était en mauvais état, et que la présence de taches ne signifie pas nécessairement que le matelas est sale, et n’empêche pas d’utiliser le matelas conformément à sa destination.
En réponse au moyen tiré par le défendeur de l’état de la peinture de la chambre et des plinthes, le demandeur fait valoir que les éclats relevés sont la conséquence de l’utilisation normale des lieux loués. Il ajoute que les éclats sur la peinture des murs étaient présents à la date d’entrée dans les lieux, et produit une photographie datée du 25 mars 2022 permettant d’en attester.
En réponse au moyen tiré par le défendeur des toilettes dégradées, il indique qu’une telle dégradation ne figure pas sur l’état des lieux de sortie.
En réponse au moyen tiré par le défendeur de la poignée de la porte de la cuisine, il fait valoir que cela ne figure pas sur l’état des lieux de sortie.
En réponse au moyen tiré par le défendeur de la rayure sur le lave-vaisselle, il fait valoir que cela ne figure pas sur l’état des lieux de sortie et que les échanges de messages avec la nouvelle locataire ne respectent pas le formalisme imposé par le code de procédure civile.
Il justifie enfin d’une tentative de conciliation préalable, qui n’a pas abouti en l’absence du bailleur.
Monsieur [P] [C] comparaît en personne. Il soutient oralement ses écritures, sollicite le rejet des demandes formées par Monsieur [N] [V].
Il fait valoir que le départ du locataire a conduit au constat de désordres dont certains n’étaient pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée :
Eclats et fissures sur les murs, dont il estime les réparations à hauteur de 400 euros,Armoire endommagée, d’un coût de 191,66 euros hors taxe et 229,99 euros TTC, dont il joint une facture,Matelas taché, qui a dû être remplacé pour un coût de 189,90 euros, dont il joint une facture,Lave-vaisselle dégradé,Présence de punaises de lit, dont seule la première intervention a été imputée au locataire sortant, dont il joint une facture d’un montant de 420 euros en date du 5 novembre 2022.Il produit en outre des échanges avec « [D] », présentée comme la nouvelle locataire, indiquant « En effet y’a une odeur insupportable dans la chambre j’ai acheté des produits j’ai tt nettoyer mais elle ne veut pas s’enlever. C’est sûrement le matelas. Franchement j’en peux plus de l’odeur. (…) Oui il était trop sale en vrai. Même la lave vaisselle. Il l’a cassé d’après ce que m’a dit [N]. »
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
L’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un dépôt de garantie peut être prévu au contrat pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. L’article 25-6 de la même loi précise que le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur dans le cadre d’une location meublée est de deux mois de loyer en principal.
L’article 3-2 de la même loi dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties. L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signale les désordres suivants :
Sol présentant des éclats, Plinthes en état moyen, 1 plinthe cassée, mur abîmé, parquet abîmé, plafond abîmé, WC état moyen, manque poussoir, Plinthe de la chambre en mauvais état, parquet abîmé, lit abîmé, bureau abîmé sur le dessus, canapé du salon tâché et abîmé.Le moyen tiré par le demandeur de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat sera rejeté, l’état des lieux d’entrée présentant d’une part la possibilité de produire des photographies, intégrées dans l’état des lieux et produites dans le cadre de la présente procédure, et d’autre part la possibilité d’indiquer des remarques complémentaires, dont s’est d’ailleurs saisi le locataire pour indiquer des désordres qui ne figuraient pas dans les trames pré-établies de l’application employée.
Il ressort de ces éléments d’une part que les désordres évoqués dans l’état des lieux d’entrée pré-existaient à l’entrée du locataire dans les lieux, d’autre part que les désordres non indiqués sont réputés inexistants à la date de son entrée dans les lieux.
L’état des lieux de sortie note des éclats sur les murs, une fissure sur un mur, des taches sur la porte et l’intérieur du placard, des éclats et fissures sur deux murs de la chambre, et un matelas et bureau en état d’usage.
Au soutien de la conservation d’une partie du dépôt de garantie, le bailleur produit les justificatifs suivants :
Une facture d’armoire d’un coût de 229,99 euros, en remplacement du placard taché, Une facture d’achat d’un matelas d’un coût de 189,90 euros TTC, Une intervention de la société ERADIQ pour un premier passage de traitement des punaises de lit, d’un coût de 420 euros.La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie indique une dégradation de l’armoire, justifiant une retenue d’un montant de 229,99 euros au titre de son remplacement.
La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie indique un matelas restitué en « état d’usage », présentant des taches. En outre, les échanges avec la nouvelle locataire, qui ne sont encadrés par aucun formalisme s’agissant de la preuve libre d’un fait juridique, indiquent une odeur persistante sur le matelas. Enfin, le moyen tiré par le demandeur de la mention « lit abimé » au sein de l’état des lieux d’entrée ne permet pas de considérer avec suffisamment de précision que cette mention désignait les taches et l’odeur du matelas, une telle constatation après sa sortie des lieux ne correspondant en tout état de cause pas à la définition du terme « abimé ». Le bailleur était ainsi en droit de conserver la somme de 189,90 euros au titre du remplacement du matelas.
La simple mention d’une intervention pour traitement de punaises de lit ne permet pas d’imputer l’infestation au locataire sortant, de sorte que le bailleur n’était pas fondé à conserver la somme de 420 euros à ce titre.
Le défendeur ne produit aucun autre justificatif permettant d’estimer le préjudice résultant éventuellement de dégradations locatives, même relevées au sein de l’état des lieux de sortie. Il estime ainsi le coût de la réfection des murs à 400 euros sans fournir aucun justificatif à l’appui de cette allégation. Il n’estime pas le coût de la réparation du lave-vaisselle et ne produit aucun justificatif permettant de l’évaluer. Enfin, il produit une facture de quincaillerie dont les éléments acquis ne correspondent pas aux dégradations intervenues entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
Il ressort de ces éléments que le bailleur était bien fondé à conserver la somme de 419,89 euros, sur la somme totale de 791 euros conservée à l’issue de l’exécution du contrat de bail.
Il sera condamné à restituer la somme de 371,11 euros au demandeur.
Cette absence de restitution entraîne l’application de la pénalité de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En l’espèce, le loyer principal était d’un montant de 480 euros, de sorte que la pénalité est de 48 euros par mois de retard.
Or, le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la sortie des lieux, soit à compter du mois de décembre 2022.
Le retard est ainsi de 16 mois à la date de l’audience. Le défendeur sera condamné à verser au demandeur la somme de 768 euros à ce titre.
Sur les autres demandes
Monsieur [P] [C], qui perd le procès, sera tenu aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en dernier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la justification par le bailleur de la conservation de la somme de 419,89 euros au titre des réparations locatives,
CONDAMNE Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [N] [V] la somme de 371,11 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
CONDAMNE Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [N] [V] la somme de 768 euros au titre de la pénalité de retard,
CONDAMNE Monsieur [P] [C] aux dépens,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé le 17 juin 2024.
Et ont signé,
Le Greffier Le Juge du tribunal de Proximité