TJ Meaux, 4 sept. 2024, RG 24/00545

- N° RG 24/00545 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR45

Date : 04 Septembre 2024

Affaire : N° RG 24/00545 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR45

N° de minute : 24/00473

Formule Exécutoire délivrée
le : 06-09-2024

à : Me Aurore MIQUEL + dossier

Copie Conforme délivrée
le : 06-09-2024

à : Me Michel PATILLET + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.E.A. PLOMMET
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Aurore MIQUEL, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ETPL
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Michel PATILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

---

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 17 Juillet 2024 ;

EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2022, la société Scea Plommet (le bailleur) a donné à bail de droit commun à la société Etpl (le preneur) de locaux, situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 24 mois à compter du 1er août 2022, moyennant une redevance annuelle de 16 992 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la société Scea Plommet a fait délivrer à la société Etpl un commandement de payer la somme de 12 376,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire insérée au bail.

- N° RG 24/00545 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR45
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement inexécutées, la société Scea Plommet a, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, fait assigner la société Etpl devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- ordonner la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, pour faute;
- ordonner l'expulsion de la société Etpl et celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;
- condamner la société Etpl à lui payer la somme provisionnelle de 11 034,43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 09 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner la société Etpl à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer courant, à compter du jour de la résiliation et jusqu'à la libération des locaux ;
- condamner la société Etpl à lui payer la somme de 1 103,44 euros correspondant à 10% des sommes dues au titre de la clause pénale prévue au bail ;
- condamner la société Etpl à lui payer la somme de 164,81 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement ;
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la société Etpl au paiement d'une somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire d el'ordonnance à intervenir.

La société Scea Plommet a maintenu oralement ses demandes à l’audience du 17 juillet 2024 et a indiqué ne pas s'opposer à la demande de délais formulée par la société Etpl sous réserve d'un échéancier précis.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, la société Etpl a sollicité l'octroi de délais de paiement de 6 mois ainsi qu'un délai courant jusqu'au 31 août 2024 pour quitter les lieux. En outre, elle a sollicité la réduction de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions et a indiqué se rapporter au tribunal s'agissant de la demande formée au titre du dépôt de garantie.

Elle expose avoir rencontré des difficultés financières suite à la pandémie de Covid-19 et reconnaître le montant de sa dette.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre2024.

SUR CE,

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code ajoute que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » et précise que cette disposition est d'ordre public.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, le bail conclu est expressément soumis au droit commun des contrats. Dans la mesure où il est conclu pour une durée de 24 mois, l'exclusion du statut des baux commerciaux est régulière et le droit commun des contrats ci-dessus rappelé doit être appliqué pour statuer sur le mérite des demandes de la société Scea Plommet.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, le bailleur n’a fait qu’exercer ses droits légitimes face à un preneur ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 12 137,87 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêtée au 25 mars 2024 et déduction faite du coût du commandement qui n'est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, non contesté, la créance s’élève à la somme de 11 034,43 euros.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Etpl au paiement de cette somme arrêtée au 25 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023, date de distribution de la mise en demeure sur la somme de 5 100 euros et à compter de l'assignation sur le surplus.

Celle-ci explique cette absence de paiement par des difficultés financières.

Compte tenu des circonstances de la cause et de l'accord du bailleur pour l’octroi de délais, il y a lieu d’accorder un délai de six mois à la société Etpl pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d'une échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Etpl et celle-ci sera redevable d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Etpl depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 19 juin 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

- Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Etpl, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 05 mai 2023.

En considération de l’équité, la société Etpl sera condamnée à payer à la société Scea Plommet la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS