TJ Meaux, 4 sept. 2024, RG 24/00534

- N° RG 24/00534 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR5J

Date : 04 Septembre 2024

Affaire : N° RG 24/00534 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR5J

N° de minute : 24/00471

Formule Exécutoire délivrée
le : 06-09-2024

à : Me Stéphanie DELAPORTE + dossier

Copie Conforme délivrée
le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. FREYCINET
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Stéphanie DELAPORTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. ULYS
Guimante Acticlub 2,
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 17 Juillet 2024 ;

EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 09 décembre 2023, la société Freycinet a conclu avec la société Ulys une convention d'occupation de locaux, situés [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée d'un an à compter du 07 décembre 2023, moyennant une redevance annuelle de 21 600 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la société Freycinet a fait délivrer à la société Ulys un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée à la convention, la somme de 5 311,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024.

- N° RG 24/00534 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR5J
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement inexécutées, la société Freycinet a, par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, fait assigner la société Ulys devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention et, subsidiairement, prononcer la résiliation de ladite convention ;
- ordonner l'expulsion de la société Ulys et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la résiliation ;
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place seront régis par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner la société Ulys à lui payer la somme provisionnelle de 10 887,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 06 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner la société Ulys à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer courant, à compter du jour de la résiliation et jusqu'à la libération des locaux ;
- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation serait indexée selon les dispositions de la convention d'occupation ayant lié les parties ;
- dire que les sommes dues par la société Ulys seront majorées de 10% au titre de la clause pénale prévue au bail ;
- dire que la société Ulys devra lui rembourser les frais exposés pour recouvrer les sommes dues y compris la totalité du droit proportionnel du commissaire de justice conformément à la clause pénale ;
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité;
- condamner la société Ulys au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Freycinet a maintenu oralement ses demandes à l’audience du 17 juillet 2024.

Bien que régulièrement assignée, la société Ulys n’a pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre2024.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code ajoute que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » et précise que cette disposition est d'ordre public.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés à la société Ulys par la société Freycinet. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, la société Freycinet entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans la convention. La reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la société Ulys de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Freycinet n’a fait qu’exercer ses droits légitimes face à une partie ne respectant pas les clauses de la convention d'occupation alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 5 238,60 euros, arrêtée au 12 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que la convention d'occupation est résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 21 avril 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Ulys et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation de la convention d'occupation par l'effet de la clause résolutoire la société Ulys n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Ulys depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Cette indemnité d'occupation sera indexée conformément aux dispositions de la convention d'occupation qui liait les parties si l'occupation devait durer plus d'une année.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Freycinet, et déduction faite des sommes facturées au titre des frais de rappel qui ne constituent pas des créances locatives, l'obligation de la société Ulys au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 06 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 832,56 euros (10 887,16 - 15,60 -15,60 - 15,60 - 7,80), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Ulys, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 230,80 euros (5238,60 -7,80) à compter du 21 mars 2024, date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 13 juin 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

- Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point. Il en est de même de la demande de majoration de 10 % des sommes dues par la société Ulys.

S’agissant des frais de recouvrement des sommes dues, le juge de l’exécution saisi en temps opportun s’y prononcera en cas de nécéessité.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Ulys, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mars 2024.

En considération de l’équité, la société Ulys sera condamnée à payer à la société Freycinet la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS