TJ Pontoise, 4 sept. 2024, RG 24/00503

DU 4 septembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00503 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NW42

Code NAC : 30B

S.C.I. BO ULYSSE C/ S.A.R.L. LOOP’S AUDIOVISUEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Aude BELLAN, vice-présidente

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
Christelle SIMON, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. BO ULYSSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL MCH AVOCATS représentée par Maître Mickaël CHOURAQUI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. LOOP’S AUDIOVISUEL dont le siège social est situé [Adresse 2] et pour signification dans les locaux loués sis [Adresse 3]
non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 16 juillet 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 4 septembre 2024

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Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 2022, la SCI BO ULYSSE a donné à bail commercial à la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL pour une durée de 9 années à compter du 15 août 2022, un local situé [Adresse 3], consistant en un bâtiment à usage d’activités et de bureaux d’une surface de 1.020m² environ et 16 emplacements de stationnement, moyennant un loyer annuel de 70.000 euros HT, payable trimestriellement et d’avance le 5 de chaque mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, avisée le 26 janvier 2024, la SCI BO ULYSSE a mis en demeure la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL de payer la somme de 32.944,80 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, sous quinzaine.

Le 13 mars 2024, la SCI BO ULYSSE a fait délivrer à la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 32.944,80 euros au titre des loyers et des charges impayés, selon décompte arrêté au 20 janvier 2024, dans le délai d’un mois.

Le commandement de payer était signifié par dépôt de l’acte à l’étude à l’adresse des locaux objets du bail commercial, la tentative de signification au siège social s’avérant impossible, la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL étant partie sans laisser d’adresse en février 2024.

C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 18 avril 2024 à personne morale, à la requête de la SCI BO ULYSSE à la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ainsi que la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du 13 avril 2024,

-ordonner l’expulsion de la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

-ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL,

-condamner la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 52.944,80 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 32944,80 euros à compter du 26 janvier 2024, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au jour de la délivrance de l’assignation selon décompte arrêté au 15 avril 2024, avec indexation en cas d’occupation un an après l’acquisition de la clause résolutoire,

-condamner la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 21.000 euros TTC, hors charges, payable le 5ème jour du premier mois de chaque trimestre civil,

-condamner la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Lors de l'audience du 16 juillet 2024, la partie demanderesse a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Régulièrement assignée, la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail commercial stipule que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges, et un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, avisée le 26 janvier 2024, la SCI BO ULYSSE a mis en demeure la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL de payer la somme de 32.944,80 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, sous quinzaine.

Le 13 mars 2024, la SCI BO ULYSSE a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.
Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 32.944,80 euros correspondant au solde de l’arriéré (terme du 1er trimestre 2024 inclus).

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 avril 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’y a pas lieu à astreinte.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des taxes, soit 21.000 euros par trimestre et il y aura lieu de condamner la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles, lesquelles seront indexées en cas d’occupation de plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire,

La SCI BO ULYSSE produit dans son assignation un décompte actualisé au 15 avril 2024 sur lequel, il apparait que la dette s’élève à la somme de 52.944,80 euros, terme du 2ème trimestre 2024 inclus.

Ainsi, l’obligation de la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 52.944,80 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 15 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus. Il conviendra dès lors, de condamner la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 32944,80 euros et du 18 avril 2024 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LOOP’S AUDIOVISUEL ne permet d’écarter la demande de la SCI BO ULYSSE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Enfin, l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

La SARL LOOP’S AUDIOVISUEL succombe et sera dès lors, condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer les frais de signification de l’assignation.

PAR CES MOTIFS