TJ Bordeaux, 10 sept. 2024, RG 22/01348

N° RG 22/01348 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WE57
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND

51A

N° RG 22/01348 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WE57

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.C.I. ALMA
[T] [M]

C/

S.A.R.L. VISION SUD OUEST

Grosses délivrées
le

à
Avocats : Me David BENSAHKOUN
la SCP HARFANG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,
Statuant à Juge Unique

Isabelle SANCHEZ, Greffier lors des débats et Pascale BUSATO, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Juin 2024

JUGEMENT

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

S.C.I. ALMA L’ESTEY 33500 ARVEYRES

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

[T] [M]
né le 4 octobre 1955 à FLOIRAC (33)
demeurant lieu-dit “L’Estey”
33500 ARVEYRES

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. VISION SUD OUEST
61 rue du château d’eau
33200 BORDEAUX
N° RG 22/01348 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WE57

représentée par Me David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par deux contrats, datés du 9 juin 2016, la SCI ALMA a loué à la SARL VISION SUD OUEST un emplacement dans un terrain rue des Frères Lumière à BEGLES pour implantation d’un panneau publicitaire d'une surface maximale de 8 m² : le premier, à effet au 1er septembre 2016 pour une durée de 3 années moyennant un loyer annuel de 5.000 euros HT. ; le second, avec effet au 1er septembre 2019, pour un loyer annuel cette fois de 5.500 €, payable, annuellement à terme échu.

Par deux autres contrats, également datés du même jour, M [T] [M], propriétaire d'un terrain situé également rue des frères lumières, acceptait de donner à la location un emplacement publicitaire à la SARL VISION SUD OUEST dans les mêmes conditions de date d’effet, mais pour un loyer de 6.000 euros par an, pour la première période de trois années et de 6.500 euros, pour la seconde période de trois années.

Les contrats ont reçu exécution satisfaisante pour la première période de trois ans.

Courant 2019, un litige est survenu entre La SARL SISION SUD OUEST (ci-après “le preneur”) et M. [M] ainsi que la SCI ALMA (ci-après “les bailleurs”) pour l’exécution de la seconde période triennale, le preneur invoquant une nouvelle réglementation qui, selon lui, lui interdisait l’exploitation des deux panneaux publicitaires en raison de leur superficies qui n’auraient plus été réglementaires depuis le 8/02/2020.

Le 28/04/2020, les bailleurs ont fait signifier au preneur une mise en demeure d’avoir à leur payer respectivement les sommes de 3.600 € et 3.500 €.

Le 28 septembre 2020, les bailleurs ont saisi en référé le Président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, lequel, par Ordonnance du 12 avril 2021 a rejeté leurs prétentions en raison d’une contestation sérieuse du preneur.

Procédure :

Par assignation délivrée le 16/02/2022, la SCI ALMA et M [T] [M] ont assigné la SARL VISION SUD OUEST à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de résiliation du bail et condamnations au paiement de loyers.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :
- le preneur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.
- l'ordonnance de clôture est en date du 10/04/2024.
Les débats s’étant déroulés à l’audience du 11/06/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10/09/2024.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, les bailleurs, la SCI ALMA et M. [M] :

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9/09/2023 et reprises à l'audience, les demandeurs sollicitent du Tribunal de :
Prononcer à compter du 8 mai 2020, la résiliation du bail intervenu entre la SCI ALMA et la SARL VISION SUD OUEST.

En conséquence,

Condamner la SARL VISION SUD OUEST à verser à la SCI ALMA la somme de 3.600 euros HT, augmentée de la TVA
Prononcer à compter du 8 mai 2020 la résiliation du bail intervenu entre Monsieur [M] et la SARL VISION SUD OUEST.
Condamner la SARL VISION SUD OUEST à verser à Monsieur [M] la somme de 3.500 euros TTC
CONDAMNER LA SARL VISION SUD OUEST à verser à Monsieur [M] et à la SCI ALMA la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner la SARL VISION SUD OUEST aux entier dépens

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le preneur, la SARL VISION SUD OUEST :

Dans ses dernières conclusions en date du 7/11/2023 le défendeur demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :
DECLARER CADUCS les contrats passés entre la société VISION SUD OUEST et la SCI ALMA et Monsieur [M] à compter du 8 février 2020 en raison de la cause illicite des obligations qu'ils prévoient
En conséquence,
LIMITER la demande de la SCI ALMA tendant au paiement de la somme de 3.600 € de loyers à 1.800 €
LIMITER la demande de Monsieur [M] tendant au paiement de la somme de 3.500 € de loyers à 1.749,66 €
DEBOUTER la SCI ALMA et Monsieur [M] du surplus de leurs demandes.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
CONSTATER l'impossibilité d'exploitation des deux dispositifs sur toute la période postérieure au 8 février 2020
En conséquence,
LIMITER la demande de la SCI ALMA tendant au paiement de la somme de 3.600 € de loyers à 1.800 €
LIMITER la demande de Monsieur [M] tendant au paiement de la somme de 3.500 € de loyers à 1.749,66 €
DEBOUTER la SCI ALMA et Monsieur [M] du surplus de leurs demandes EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER la SCI ALMA et Monsieur [M] au paiement de la somme de 1000 € chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu'il n'a pas à statuer sur les demandes de "donner acte" ou "constater" de "déclarer" ou de "juger" qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d'une prétention dans la partie "discussion" des conclusions.

Sur la demande de résolution des contrats, formée par les bailleurs

Les bailleurs soutiennent que - conformément aux conditions générales figurant aux contrats de location, lesquelles stipulaient quà défaut de paiement du loyer le contrat est résilié de plein droit après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois - la SCI ALMA a adressé une correspondance par acte d'huissier en date du 8 avril 2020 visant la clause résolutoire et M [M] a procédé de même dans des conditions identiques et qu’ainsi la résiliation des contrats aurait pris effet au 8 mai 2020, ce qu’ils demandent au Tribunal de prononcer.

Le preneur prétend d’une part, que les conventions en cause, celles portant sur la seconde période de trois années, prenant effet à compter du 1/09/2019, seraient devenues caduques. Il affirme que le nouveau Règlement local de publicité intercommunal aurait été adopté le 9 février 2018, avec un délai de deux années pour mise en conformité, soit au 8 février 2020. Or, l'article 4b2.3 de ce règlement limiterait la surface des panneaux publicitaires à 2m², alors que la location reposerait sur une dimension de 8 m², ce qui contreviendrait au règlement ; à compter du 8 février 2020, les contrats litigieux seraient caducs en raison de leur cause devenue illicite, à savoir l'exploitation d'un panneau en contrariété avec la réglementation locale.

Les bailleurs répliquent sur ce point en soutenant, au visa de l’article 1133 du Code civil, que les contrats litigieux porteraient sur l'emplacement de panneaux publicitaires de telle sorte que la cause de ces contrats serait parfaitement licite, car il n’y aurait aucune contrariété avec les bonnes mœurs ou l'ordre public.

La cause serait d'autant moins illicite que la convention prévoirait la possibilité de résiliation en cas de changement de la réglementation ; le preneur aurait dû solliciter la résiliation de la convention dans les formes prévues par la convention en pareille hypothèse.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon une jurisprudence bien établie, un contrat, quoique valable à la souscription, peut devenir caduc en cours d’exécution du fait de la disparition de l’un de ses éléments essentiels à la persistance de sa validité ; ce qui est le cas lorsque l’objet de l’obligation devient illicite en raison de l’intervention d’une nouvelle réglementation obligatoire.

En effet, selon l’article 1131 ancien du Code civil, alors applicable aux contrats souscrits en juin 2016:
“L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.”

Autrement dit, si un contrat à exécution successive, tel une location, venait à devenir illicite en raison d’une nouvelle réglementation, alors l’anéantissement du contrat portait sur la période postérieure à l’illicéité ; le contrat encourait ainsi la caducité.

Cette position a depuis été confirmée par l’Ordonnance de 2016, à l’alinéa un du nouvel article 1186 du Code civil qui, depuis le 1/10/2016, dispose que :
“Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.”

En l’espèce, force est de constater qu’au terme de la période de tolérance instituée par Règlement local de publicité intercommunal de Bordeaux Métropole adopté le 9 février 2018, l’objet même des deux contrats litigieux, à savoir la location d’un emplacement publicitaire au format convenu, devenait illicite et imposait de facto la cessation de son exploitation ; alors que le créancier de l’obligation de paiement du loyer correspondant perdait son action en paiement (“ne peut avoir aucun effet”).

Le Tribunal retient donc que, nonobstant le choix du preneur de ne pas mettre en oeuvre la procédure conventionnelle de résiliation, les deux contrats signés par ce dernier le 9/06/2026 avec la SCI ALMA d’une part, et M [M] d’autre part, pour la période prenant effet au 1/09/2019 sont frappés de caducité à compter du 8/02/2020 (date limite de la période d’adaptation prévue au Règlement local de publicité intercommunal de Bordeaux Métropole).

Aussi, la demande des bailleurs faite au Tribunal de prononcer la résiliation de ces contrats à effet du 8 mai 2020 sera rejetée ; ce dernier ne pouvant en toute logique prononcer la résiliation d’un contrat ayant déjà pris fin au 8/02/2020.

Sur les demandes de condamnations du preneur aux paiement des loyers

En droit, si selon l'article 1103 du code civil :

"Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".
Selon l'article 1353 du même code. :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."

En l’espèce, il convient de rappeler que le Tribunal retient que les contrats litigieux ont pris fin le 8/02/2020 ; de sorte qu’aucun loyer n’est dû par le preneur aux bailleurs pour la période postérieure à cette date.

Par ailleurs, les contrats respectifs stipulaient un montant annuel de 5.500 € annuel pour le premier et 6.500€ annuel pour le second ; de sorte que le seul loyer dû pour la période de validité de ces contrats est celui qui courrait du 1/09/2019 au 8/02/2020 (soit près de six mois).

Toutefois, il ne résulte, ni des écritures des parties, ni des pièces produites, une certitude, mais plus tôt une incohérence, sur les éventuelles sommes que le preneur aurait - ou pas - versé aux deux bailleurs, pour cette période ; aussi, le Tribunal condamnera le preneur, en “deniers et quittances” au versement du loyer selon le calcul suivant :
- SCI ALMA : 5.500 € / an, soit 2.750 € pour six mois ; de plus, la SCI ALMA ne démontre pas être assujettie à la TVA ; alors qu’en outre le second contrat est stipulé sans indication d’un prix “HT” sur l’exemplaire produit par le défendeur (sa pièce 2) ; de sorte que le montant retenu sera TTC.
- Monsieur [M] : 6.500 € / an, soit 3.250 € pour six mois.

Sur les autres demandes :

- sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par moitié entre les demandeurs et le preneur, chacun pouvant avoir qualité de succombant,

- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.
- sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS