CA Pau, 10 sept. 2024, RG 23/01963

AB/SH

Numéro 24/02653

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/09/2024

Dossier : N° RG 23/01963 - N° Portalis DBVV-V-B7H-ISWN

Nature affaire :

Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Affaire :

S.C.I. BELLEGARDE PATRIMOINE PRO

C/

[J] [N] [P] [S] [H] [O] [A] épouse [P]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 14 Mai 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile

Madame REHM, Magistrate honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. BELLEGARDE PATRIMOINE PRO représentée par son gérant, Monsieur [Y] [F], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître LAFORET de la SELARL LAFORET, avocat au barreau de DAX

INTIMES :

Monsieur [J] [N] [P]

né le 28 Avril 1950 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1] (NAMIBIE)

Madame [S] [H] [O] [A] épouse [P]

née le 03 Février 1949 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1] (NAMIBIE)

Représentés et assistés de Maître LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 05 JUILLET 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 23/00299

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant promesse de vente du 5 janvier 2021, expirant le 30 avril 2021, Monsieur [J] [P] et son épouse, Madame [S] [A], ont promis de vendre à Monsieur [F] [Y] un ensemble immobilier situé à [Localité 5] (40), comprenant cinq lots, dont le lot n°2 faisant l'objet d'un bail commercial, moyennant le prix de 300 000 euros.

Suivant avenant régularisé par acte authentique du 30 avril 2021, reçu en l'étude de Maître [W], notaire à [Localité 5], les parties ont convenu de la prorogation de la durée de la promesse de vente jusqu'au 6 septembre 2022, et ont ajouté une clause prévoyant que les époux [P], vendeurs, feraient leur affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire avant la réitération par acte authentique.

La somme de 307 000 euros a été versée par M. [Y] en l'étude du notaire instrumentaire le 16 août 2022.

Par courrier recommandé du 2 septembre 2022, le conseil de M. [Y] a écrit au notaire pour lui indiquer avoir appris que les occupants du local commercial objet de la vente avaient cédé leur fonds de commerce par l'intermédiaire de son étude, et demandait au notaire de repousser la date de réitération de la vente initialement fixée au 6 septembre 2022 et de justifier de l'exécution de la clause de libération des lieux mise à la charge des promettants.

Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 septembre 2022, la SCI Bellegarde Patrimoine Pro gérée par M. [Y] a fait constater que le local commercial était toujours occupé par le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022, M. [Y] et la SCI Bellegarde Patrimoine Pro ont fait signifier au notaire leur volonté de lever l'option et d'acquérir le bien immobilier.

Par acte d'huissier de justice du 7 septembre 2022, M. [Y] et la SCI Bellegarde Patrimoine Pro ont fait sommation aux époux [P] d'avoir à exécuter la clause découlant de l'avenant du 30 avril 2021 dans un délai de quinze jours suivant le 6 septembre 2022 et avant la signature de l'acte définitif.

Par courrier recommandé de son conseil du 25 novembre 2022, M. [Y] a informé les époux [P] de sa substitution dans ses droits et obligations découlant de la promesse de vente et de l'avenant par la SCI Bellegarde Patrimoine Pro, dont il est le gérant.

Par acte d'huissier de justice du 23 février 2023, la SCI Bellegarde Patrimoine Pro a fait assigner à jour fixe les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de les voir condamner, à titre principal, à prendre les mesures nécessaires pour la libération des lieux par leur locataire commercial et à signer l'acte de vente aux charges et conditions convenues, et ce sous astreinte, et à titre subsidiaire voir ordonner la vente forcée du bien avec réduction du prix et dommages-intérêts.

Suivant jugement contradictoire du 5 juillet 2023, le tribunal a :

- débouté la SCI Bellegarde Patrimoine Pro de l'ensemble de ses demandes,

- prononcé la nullité de la clause insérée dans l'avenant régularisé le 30 avril 2021 et rédigée comme suit : '2) propriété jouissance : le promettant fera son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire avant la réitération par acte authentique.',

- prononcé la caducité de la promesse de vente régularisée entre les époux [P] et M. [Y] le 5 janvier 2021 et modifiée par avenant du 30 avril 2021,

- condamné la SCI Bellegarde Patrimoine Pro à payer à M. et Mme [P] la somme de 15 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,

- dit que cette indemnité sera versée par Maître [W], notaire à [Localité 5], à M. et Mme [P], sur présentation du jugement,

- condamné la SCI Bellegarde Patrimoine Pro à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Bellegarde Patrimoine Pro aux entiers dépens,

- rappelé l'exécution provisoire de la décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

- que la procuration confiée par les époux [P] au notaire pour vendre leur immeuble ne prévoit pas la possibilité de mise à leur charge de nouvelles obligations dont la libération des lieux donnés à bail,

- que le notaire a donc dépassé les pouvoirs confiés par les époux [P] en signant pour leur compte un avenant mettant à leur charge la libération des locaux loués,

- qu'il n'est pas justifié que les époux [P] aient eu connaissance de cette nouvelle obligation mise à leur charge, ni qu'ils l'aient ratifiée, de sorte qu'ils n'y ont pas consenti,

- que la nullité de la clause litigieuse est justifiée dès lors qu'elle aggrave leurs obligations, sans contrepartie, et alors que le prix de vente avait été fixé en tenant compte de l'existence d'un bail commercial,

- que les époux [P] ont cependant donné procuration au notaire pour proroger la date de validité de la promesse,

- que la levée d'option signifiée aux époux [P] par M. [Y] était conditionnée à la libération des lieux par le locataire, qui n'était pas régulièrement prévue à la promesse de vente ou à l'avenant, de sorte que M. [Y] a fait une nouvelle offre d'achat aux époux [P], et n'a pas accepté la promesse de vente dans les conditions fixées par le promettant et dans le délai de la promesse, de sorte que la promesse est donc devenue caduque,

- que la vente n'a pas été réalisée faute pour le bénéficiaire d'avoir accepté la promesse dans les mêmes termes et alors que les conditions suspensives ont été réalisées, de sorte que l'indemnité d'immobilisation est due aux époux [P].

La SCI Bellegarde Patrimoine Pro a relevé appel du jugement par déclaration du 11 juillet 2023, le critiquant dans l'ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Bellegarde Patrimoine Pro, appelante, demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

- débouter les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions, et de leur appel incident,

- ordonner aux époux [P] d'avoir à prendre les mesures nécessaires pour la libération des lieux par le locataire commercial et à signer l'acte de vente aux charges et conditions convenues, et ce dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire,

- ordonner la vente forcée du bien en l'état et ordonner aux époux [P] de signer l'acte de vente dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard,

- dans cette hypothèse, déclarer la SCI Bellegarde Patrimoine Pro bien fondée à solliciter une réduction du prix et des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi du fait de l'occupation de l'un des lots de l'ensemble immobilier par un locataire commercial,

- condamner en conséquence les époux [P] à lui verser la somme de 100 000 euros à titre de réduction du prix et de dommages et intérêts,

- dire que cette somme viendra en déduction du prix de vente,

En tout état de cause,

- condamner les époux [P] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale,

- condamner les époux [P] à lui verser la somme de 5 000 euros compte tenu de leur mauvaise foi caractérisée et de leur résistance abusive,

- les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que la promesse de vente et son avenant sont clairs et précis et ne sauraient être interprétés par le juge,

- que le projet d'avenant a été communiqué aux époux [P] pour relecture et validation, qu'ils ont donné leur consentement à l'avenant sans réserve,

- que les époux [P] n'ont pas respecté leurs engagements contractuels dès lors qu'ils ne justifient d'aucune diligence destinée à libérer les locaux de leur occupation,

- que la promesse de vente et l'avenant ont fait l'objet d'actes authentiques, ne souffrent d'aucune irrégularité de forme ou de fond, et ne peuvent être contestés que par la procédure de l'inscription de faux,

- que les dispositions applicables au statut des baux commerciaux ne s'appliquent qu'aux relations entre les époux [P] et leur locataire,

- que M. [Y] a régulièrement signifié sa volonté de lever l'option et de se porter acquéreur le 6 septembre 2022, aux termes et conditions prévus dans la promesse de vente et son avenant,

- que la propriété commerciale entraîne une baisse de la valeur vénale de l'immeuble et lui cause un préjudice et une importante difficulté dès lors qu'il envisage une réhabilitation totale de l'immeuble et a obtenu les autorisations en ce sens,

- que le locataire a accepté de quitter les lieux moyennant une indemnité de 100 000 euros,

- que la clause de libération des locaux par les époux [P] n'a pas été insérée comme condition suspensive mais comme obligation de faire de résultat à leur charge,

- que les époux [P] ont paraphé et signé l'avenant du 30 avril 2021,

- que la procuration confiée au notaire lui donnait pouvoir pour signer l'avenant,

- qu'elle n'a commis aucune faute dans la réalisation des conditions suspensives et dans les modalités de la levée d'option, et que la non réalisation de la vente est imputable aux époux [P],

- que la réalisation de l'obligation contenue dans la clause n'est pas impossible dès lors qu'un bail commercial peut toujours être résilié d'un commun accord, ou à la fin de chaque période triennale, ou moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction,

- que les époux [P] ont eu un comportement fautif, ont tenté de reporter la signature de l'acte de vente à des fins fiscales, et n'ont contesté l'avenant que 9 mois après sa signature.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [J] [P] et Mme [S] [A] épouse [P], intimés et appelants incident, demandent à la cour de :

- débouter la SCI Bellegarde Patrimoine Pro de son appel,

- déclarer recevable et bien fondé leur appel incident,

- prononcer la nullité de l'avenant du 30 avril 2021,

A titre subsidiaire,

- confirmer le jugement,

- débouter la SCI Bellegarde Patrimoine Pro de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

- condamner la SCI Bellegarde Patrimoine Pro au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

- qu'il était prévu à la promesse de vente que le bénéficiaire de la promesse ferait son affaire personnelle du bail, que M. [Y] a ensuite entendu mettre cette obligation à leur charge suite à son échec de parvenir à un accord avec les locataires,

- que la clause litigieuse a été insérée dans l'avenant à la demande de M. [Y] à leur insu, sans qu'ils l'aient acceptée, ni signée, de sorte que leur consentement à l'avenant a été vicié, et qu'il n'y a pas eu d'accord de volonté, et que l'avenant n'a pas été négocié de bonne foi,

- qu'ils n'ont pas eu connaissance du projet d'avenant et ne l'ont pas paraphé,

- que le prix de vente a été négocié en conséquence de l'occupation commerciale d'un des lots,

- que le notaire a dépassé son mandat dès lors que la procuration ne lui permettait pas de mettre à leur charge de nouvelles obligations,

- qu'ils ne disposent d'aucun droit, ni pouvoir pour contraindre le preneur à libérer les lieux, de sorte que la clause litigieuse qui entend déroger au statut d'ordre public des baux commerciaux est illicite,

- qu'ils ne sauraient être condamnés à une astreinte pour réaliser une obligation illégale,

- que la promesse de vente est caduque dès lors que la levée d'option intervenue le 6 septembre 2022 est tardive et irrecevable, la promesse de vente ayant été consentie jusqu'au 30 avril 2021, et l'avenant étant nul,

- que si l'avenant n'est pas annulé, la levée d'option sous la condition du respect d'une clause nulle et abusive n'est pas valable, ni recevable, ni définitive, et ne confère aucun droit au bénéficiaire,

- que la libération des lieux par le locataire était un élément déterminant de l'accord du bénéficiaire, alors que la clause était nulle,

- qu'en conditionnant son accord à une nouvelle condition qui n'était pas régulièrement prévue dans la promesse ou l'avenant, la SCI Bellegarde Patrimoine Pro leur a fait une nouvelle offre qui n'a pas été acceptée,

- que la SCI Bellegarde Patrimoine Pro ne justifie pas avoir accepté la promesse de vente dans les conditions fixées par le promettant, dans le délai de la promesse, qui est donc devenue caduque,

- que le bénéficiaire ne saurait obtenir une nouvelle réduction de prix alors que le prix de 300 000 euros avait déjà été réduit en raison de l'existence du bail commercial,

- que la non réitération de l'acte de vente résulte des fautes et de la responsabilité du bénéficiaire,

- que le recours de la SCI Bellegarde Patrimoine Pro prolonge l'immobilisation de leur bien et les oblige à faire face aux frais inhérents à la propriété, outre tracas et désagréments inhérents au litige, ce qui leur cause un préjudice qui se prolonge au delà de l'immobilisation pendant 18 mois indemnisée par l'indemnité de 5% du prix soit 15 000 euros.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024, et l'affaire a été fixée à l'audience du 14 mai 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS :

Sur la validité de l'avenant du 30 avril 2021 à la promesse de vente :

La promesse de vente régularisée entre les parties en l'étude de Maître [W], notaire à [Localité 5] le 5 janvier 2021 portait sur la vente d'un bien immobilier mixte comprenant à la fois un local commercial et deux logements à [Localité 5].

Cette promesse était valable jusqu'au 30 avril 2021 et mentionnait :

- en page 5, que 'le lot 2 est à ce jour loué au titre d'un bail commercial ainsi qu'il sera dit ci-après' et 'le prix convenu et arrêté entre les parties tient compte de ces points',

- en page 6 : 'l'entrée en jouissance aura lieu le jour de la régularisation de l'acte authentique de vente, par la prise de possession pour les lots 1 3 4 et 5 le bien étant libre de toute occupation et par la perception des loyers pour le lot 2 à toucher et recevoir du locataire.

Le lot 2 objet des présentes étant loué suivant bail commercial authentique reçu par le notaire soussigné du 8 mars 2017 au profit de Monsieur [M]' (en gras dans l'acte)

En pages 6 à 9 sont reprises les conditions et charges du bail commercial (activité de pizzeria et snack).

Il est donc incontestable que les époux [P] se sont engagés à vendre le bien tel qu'occupé par son locataire commercial, et que le prix de 300 000 € en tenait compte.

Les parties ont convenu de proroger les effets de la promesse de vente jusqu'au 6 septembre 2022.

C'est dans ces conditions qu'est intervenu l'avenant litigieux du 30 avril 2021.

Il n'est pas discuté que les époux [P], résidant en Namibie, étaient à l'étranger à cette date et ont donné procuration au notaire instrumentaire pour établir cet avenant, M. [Y] étant quant à lui présent à l'acte.

Cet avenant proroge la durée de la promesse de vente, mais il modifie aussi les obligations mises à la charge des vendeurs en indiquant en page 5 'le promettant fera son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire avant la réitération par acte authentique', le prix de vente étant inchangé.

Les époux [P] contestent avoir consenti à cette clause, ils n'ont ni paraphé, ni signé cet avenant contrairement à ce qu'indique M. [Y], puisqu'ils ont délégué leur signature à Mme [R], collaboratrice de l'étude notariale de Maître [W].

La procuration donnée au notaire par les époux [P] le 30 décembre 2020, annexée à l'avenant, ne mentionne pas la clause selon laquelle ils feront leur affaire de la libération des lieux par leur locataire, au contraire elle reprend les mêmes termes que ceux de la promesse de vente initiale et donc la vente du bien occupé.

Ainsi, le mandat donné par les époux [P] ne permettait nullement d'aggraver leurs obligations initiales, le notaire a dépassé son mandat, même si la cour constate que la responsabilité de celui-ci n'est pas recherchée par les époux [P] sur le fondement de l'article 1989 du code civil selon lequel le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat.

C'est à juste titre que le premier juge a fait application des dispositions de l'article 1998 du code civil disposant que 'le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a été fait au-delà qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement' pour en déduire que, les époux [P] n'ayant pas ratifié le dépassement de pouvoirs donnés par mandat, ceux-ci ne pouvaient être tenus d'exécuter cette clause à laquelle ils n'avaient pas consenti.

Par ailleurs, cette clause est illicite car elle contrevient au statut d'ordre public des baux commerciaux ; en effet, il n'était pas juridiquement possible pour les époux [P] de faire libérer les lieux par leur locataire commercial sans le consentement de ce dernier, dans le délai fixé par l'avenant.

Ainsi la cour estime, comme le premier juge, que ladite clause est nulle.

L'avenant litigieux reste valable en ses autres dispositions, les époux [P] étant valablement représentés par le notaire pour les autres dispositions et en particulier la prorogation des effets de la promesse de vente jusqu'au 6 septembre 2022.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [P] de leur demande de nullité de l'avenant du 30 avril 2021.

Sur la caducité de la promesse de vente :

A titre subsidiaire, les époux [P] demandent la confirmation du jugement ayant déclaré caduque la promesse de vente.

Il est constant que celle-ci, prorogée jusqu'au 6 septembre 2022 à 16h, n'a pas été réitérée par acte authentique avant cette date.

Certes, la SCI Bellegarde Patrimoine Pro a manifesté par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022 à 12h04 sa volonté de lever l'option, mais à la condition d'obtenir la libération préalable des lieux, or, il a été vu que la clause relative à cette libération des lieux était nulle et ne pouvait engager les époux [P].

La SCI Bellegarde Patrimoine Pro ne pouvait donc valablement lever l'option à cette date en imposant une condition essentielle pour elle aux vendeurs, lesquels n'étaient pas tenus par cette condition.

En conséquence, la cour estime comme le premier juge que, la SCI Bellegarde Patrimoine Pro n'ayant pas accepté la promesse de vente dans les conditions fixées par les époux [P] avant le 6 septembre 2022 à 16h, cette promesse de vente est caduque.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Bellegarde Patrimoine Pro de sa demande de vente forcée du bien, de sa demande de réduction de prix et de dommages-intérêts.

Sur l'indemnité d'immobilisation :

Il est rappelé que la promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation de 15 000 € versée par le bénéficiaire, restant acquise au promettant si la vente n'était pas réalisée malgré la réalisation des conditions suspensives, cette indemnité forfaitaire étant destinée à compenser l'immobilisation du bien.

En l'espèce, la réalisation des conditions suspensives ne fait pas discussion, et il a été jugé que la vente ne s'était pas réalisée faute pour la SCI Bellegarde Patrimoine Pro d'avoir levé l'option dans les conditions auxquelles les époux [P] avaient consenti à la vente.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Bellegarde Patrimoine Pro à payer aux époux [P] cette indemnité d'immobilisation de 15 000 €, le versement aux époux [P] étant effectué par le notaire dépositaire des fonds.

Sur le surplus des demandes :

La SCI Bellegarde Patrimoine Pro, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer aux époux [P] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle allouée aux époux [P] en première instance.

La SCI Bellegarde Patrimoine Pro sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :