CA Poitiers, 10 sept. 2024, RG 24/00012

ARRET N°277

N° RG 24/00012 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G6KP

[B]

C/

[L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00012 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G6KP

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 décembre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de SAINTES.

APPELANT :

Monsieur [F] [B]

né le 03 Novembre 1958 à [Localité 4] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant Me Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMEE :

Madame [I] [L]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Madame Estelle LAFOND, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- RENDU PAR DEFAUT

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Cédric LECLER, Conseiller en remplacement du Président légitimement empêché et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2012, à effet au 20 mars 2012, Monsieur [F] [B] a donné à bail à Madame [I] [L] un logement situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 564 €, charges comprises.

Le 19 décembre 2022, se prévalant de défaillance dans le versement des échéances, Monsieur [B] a mis en demeure Madame [L] de payer les sommes dues.

Par acte du 04 avril 2023, Monsieur [B] a signifié à Madame [L] un commandement de payer la somme de 1.810,68 € visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit du 20 juillet 2023, dénoncé au Préfet de la Charente-Maritime, le 24 juillet 2023, Monsieur [B] a attrait Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes aux fins de voir :

-juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,

-ordonner l'expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier,

-condamner Madame [L] au versement de la somme de 1.810,68 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au jour de l'assignation, quittancement du mois de juillet 2023 inclus,

-condamner Madame [L] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux soit à la somme de 624,17 €,

-dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux,

-dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 04 avril 2023,

-condamner Madame [L] à payer 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 11 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes a :

- rejeté la demande de constat de résiliation du bail signé entre les parties ;

- rejeté les demandes d'expulsion, d'indemnité d'occupation ;

- condamné, en deniers et quittances, Madame [L] à payer à Monsieur [B] la somme de 2.434,85€ correspondant aux loyers et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'octobre 2023 inclus ; avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

- constaté que l'exécution provisoire est attachée à la présente décision ;

- condamné Madame [L] à payer la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Madame [L] aux entiers dépens ;

- rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le juge a notamment retenu que :

-il résulte du décompte produit que Madame [L] a procédé à trois règlements dans les deux mois suivants le commandement de payer d'un montant total de 1879,63 € lesquels imputés par le bailleur sur les échéances des mois d'avril-mai-juin 2023 doivent en réalité s'imputer sur la dette visée par le commandement,

-la dette visée, par le commandement ayant été intégralement réglée dans le délai de deux mois, la clause résolutoire du contrat de bail n'a pas pu jouer.

Par déclaration en date du 4 janvier 2024, Monsieur [B] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 12 décembre 2023, Monsieur [B] sollicite de la cour de :

- Recevoir Monsieur [F] [B] en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées,

- Rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

En conséquence,

- Infirmer partiellement la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes en date du 11 décembre 2023, la confirmer pour le surplus, en ce qu'il a :

rejeté la demande de constat de résiliation du bail signé entre les parties ;

rejeté les demandes d'expulsion, d'indemnité d'occupation ;

condamné, en deniers et quittances, Madame [L] à payer à Monsieur [B] la somme de 2.434,85€ correspondant aux loyers et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'octobre 2023 inclus ; avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

rejeté le surplus des demandes.

Réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

- Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),

En conséquence,

- Ordonner sans délai l'expulsion de Madame [I] [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- Voir condamner Madame [I] [L], au paiement de la somme de 1 810.68 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 18 janvier 2024,

- La voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux soit à la somme de 624.17 €,

- Dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux,

- Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 04 avril 2023,

Y ajoutant en cause d'appel,

- Condamner Madame [I] [L] au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Madame [I] [L] au paiement des entiers dépens d'appel.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Par exploit en date du 15 février 2024 remis à l'étude, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées à l'intimée, lequel n'a pas constituée avocat. Conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile, le présent arrêt sera rendu par défaut.

L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 28 mai 2024 en vue d'être plaidée à l'audience du 11 du mois suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

-de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

-d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur en a été donnée par le contrat de location,

-de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur; la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989: 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'.

En l'espèce, le contrat de location du 15 février 2012 comporte une clause résolutoire, par laquelle il est expressément prévu que le bail sera résilié de plein droit notamment à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (pièce n°1 de l'appelant).

Selon l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d'une obligation de la démontrer et réciproquement il revient à celui qui prétend s'être libéré d'apporter la preuve de son paiement.

En l'espèce, selon le décompte du bailleur, actualisé au 18 janvier 2024, Madame [L] est débitrice à l'égard de Monsieur [B] d'une somme de 1.810,68 € pour les loyers et charges impayés au mois d'avril 2023 (pièce n°4), étant précisé que si Madame [L] a versé la somme de 1.255,46 € (pièce n°19) entre le 04 avril 2023, date du commandement de payer, et le 04 juin 2023, date d'expiration du délai de deux mois, cette somme a été affectée, faute de précision apportée par le débiteur, au paiement de dette antérieure.

Au regard des éléments qui précèdent, la cour constate que Madame [L] n'a pas rempli ses obligations dans le délai de deux mois requis par la loi. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise de plein droit depuis le 04 juin 2023.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux, d'ordonner l'expulsion de la locataire et le jugement sera infirmé de ces chefs.

Sur l'indemnité d'occupation

La cour observe qu'en matière d'indemnité d'occupation due par un occupant sans droit ni titre, les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant et peuvent conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaire.

En l'espèce, Madame [L] est occupante sans droit ni titre depuis le 04 juin 2023. Le montant du loyer et des charges étant de 624,17 € (pièce n°19), il convient de retenir ce montant comme celui de l'indemnité d'occupation qui sera due.

S'agissant des autres demandes relatives à cette indemnité d'occupation, la cour rappelle que les « dire et juger » et les « constater » qui sont des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert. N'étant pas des prétentions, la cour ne statuera pas sur ces points.

Sur les frais de procès

Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [L] sera condamnée aux entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS