CA Reims, 10 sept. 2024, RG 24/00236

ARRET N°

du 10 septembre 2024

N° RG 24/00236 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOLI

S.A.R.L. HAMY

c/

S.C.I. JUVENAL

Formule exécutoire le :

à :

la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2024

APPELANTE :

d'une ordonnance de référé rendue le 30 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de TROYES

La société HAMY, société à responsabilité limitée immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le n°880 753 215, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Gauthier LEFEVRE de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

La société JUVENAL, société civile immobilière immatriculée au registre de commerce et des sociétés de TROYES sous le numéro 380 397 349, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de L'AUBE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l'audience publique du 11 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2020, la SCI Juvenal, gérée par M. [X] [S], a consenti, un bail commercial pour un local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de 9 années à compter du 24 janvier 2020, moyennant un loyer annuel de 16 800 euros, payable en 12 termes égaux de 1 400 euros chacun à la SARL Hamy, spécialisée dans la vente en gros de prêt-à-porter et exploitant sous l'enseigne Ikone.

La SCI Juvenal a fait constater un transfert de l'exploitation sous cette enseigne à une autre adresse, par constat d'huissier du 18 juin 2021.

Le 29 juin 2021, un dégât des eaux est intervenu dans les locaux donnés à bail à la SARL Hamy en raison d'une fuite d'eau en provenance de la salle de bain de l'appartement situé à l'étage supérieur, loué à Mme [W] par le même bailleur, la SCI Juvénal.

La SARL Hamy a régularisé un constat amiable avec Mme [W].

Son gérant, Monsieur [S], a effectué une réparation sur un joint.

Par courriers recommandés des 22 et 30 janvier 2023, la SARL Hamy a sollicité de la SCI Juvenal, qu'elle remédie à la fuite d'eau et aux désordres qui en résultaient, en attirant son attention sur le caractère urgent de la demande dans la mesure où elle était confrontée à une fermeture forcée depuis le 29 juin 2021.

La SCI Juvenal a réalisé des travaux au mois de mars 2023.

Par exploit d'huissier du 22 mai 2023, la SCI Juvenal a fait délivrer à la SARL Hamy un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant de 6 348,92 euros, visant la clause résolutoire.

Par courrier recommandé du 2 juin 2023, la SARL Hamy a mis en demeure la SCI Juvenal de l'indemniser de son préjudice de perte d'exploitation sur la période de juin 2021 à décembre 2022 à hauteur de 66 155 euros outre 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Par exploit d'huissier en date du 19 juin 2023, la SARL Hamy a assigné la SCI Juvenal devant le président du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé aux fins de voir :

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de six mois à compter de l'ordonnance à intervenir,

- condamner la SCI Juvenal au paiement de 66 155 euros au titre de la perte d'exploitation, 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, 1500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, elle a demandé, à titre subsidiaire, la mise en place d'un échéancier de 24 mois pour lui permettre de s'exonérer de sa dette.

Par ordonnance de référé en date du 30 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé a :

- constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail signé par acte sous seing privé le 24 janvier 2020 entre la SCI Juvenal, bailleur, et la SARL Hamy, preneur, à compter du 22 juin 2023,

- rejeté la demande de la SARL Hamy tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

- ordonné l'expulsion de la SARL Hamy et de tous occupants de son chef des locaux en cause, sis [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- condamné la SARL Hamy à payer à la SCI Juvenal à titre de provision :

o La somme de 7 367,30 € au titre de loyers et charges impayés

o Une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer à compter du 22 juin 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux

- rejeté la demande de la SARL Hamy tendant à voir ordonner un échelonnement des paiements sur 24 mois,

- rejeté la demande de la SARL Hamy tendant au paiement par la SCI Juvenal de la somme de 66 155 € au titre de sa perte d'exploitation,

- rejeté la demande de la SARL Hamy tendant au paiement par la SCI Juvenal de la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

- condamné la SARL Hamy à verser à la SCI Juvenal la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Hamy aux entiers dépens.

Il a rejeté l'exception d'inexécution de l'obligation de payer les loyers soulevés par la SARL Hamy pour obtenir la suspension de la clause résolutoire, en estimant que cette dernière ne justifiait ni de l'impact du dégât des eaux sur la poursuite de son activité, étant précisé que le transfert de boutique antérieurement au dégât des eaux était attesté par constat d'huissier, ni de sa situation comptable et financière tant en 2021 au moment de l'apparition des désordres, qu'en 2023.

Le juge des référés s'est déclaré incompétent quant à la demande de condamnation au titre de la perte d'exploitation et au titre du préjudice moral, ne s'agissant pas de demandes de paiement à titre provisionnel.

La SARL Hamy a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 9 février 2024.

Aux termes de ses conclusions du 2 avril 2024, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance de référé du 30 janvier 2024 en toutes ses dispositions :

Statuant à nouveau :

A titre principal :

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de 6 mois à compter de l'ordonnance à intervenir,

- condamner la SCI Juvenal à payer à la SARL Hamy la somme de 66 155 € au titre de la perte d'exploitation,

- condamner la SCI Juvenal à payer à la SARL HAMY la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

- débouter la SCI Juvenal de l'intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire

- dire et juger que la SARL Hamy pourra s'exonérer de sa dette auprès de la SCI Juvenal suivant un échéancier à hauteur de 24 mois,

- condamner la SCI Juvenal à payer à la SARL Hamy la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI Juvenal aux entiers dépens.

Elle soutient que le preneur victime d'un dégât des eaux peut obtenir la suspension de la clause résolutoire sans qu'il soit nécessaire de démontrer une éventuelle responsabilité du propriétaire.

Elle produit des photographies afin de démontrer la persistance des désordres dus aux infiltrations en 2021 puis en 2022, rendant nécessaires des travaux de la SCI Juvenal en mars 2023, et fait état d'un constat d'huissier du 28 septembre 2023 soulignant l'étendue des infiltrations. Elle affirme que le lien de causalité entre des désordres dans les locaux loués à Mme [W] et appartenant à la SCI Juvenal, et les infiltrations dans les locaux de la SARL Hamy, est établi. Elle conclut à une suspension de la clause résolutoire, et ce nonobstant la responsabilité ou non de la SCI Juvénal.

La SARL Hamy invoque la responsabilité de la SCI Juvenal au titre de sa perte d'exploitation en estimant que la SCI a commis une faute en ne remédiant pas aux désordres dans ses locaux donnés à bail à Mme [W], malgré les multiples demandes d'intervention, qu'il en est résulté un préjudice de 66 155 euros au titre de la perte d'exploitation et de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle nie avoir fermé sa boutique dans les locaux loués en expliquant qu'elle a simplement ouvert une deuxième boutique pour faire des travaux d'aménagement intérieur [Adresse 2], que le constat d'huissier du 28 septembre 2023 montre des locaux bien garnis.

A titre subsidiaire, la SARL Hamy sollicite l'étalement de sa créance sur 24 mois.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2024, la SCI Juvenal demande à la cour de confirmer l'ordonnance rendue par Mme le président du tribunal judiciaire de Troyes en date du 30 janvier 2024 en toutes ses dispositions et de condamner la société Hamy à verser à la SCI Juvenal la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SCI Juvenal soutient que l'exception d'inexécution ne peut être mise en 'uvre par le preneur que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail et considère que ce n'est pas le cas en l'espèce dès lors que le preneur a continué à exercer son commerce.

Elle rappelle que le locataire commercial ne peut, sans aucune autorisation judiciaire, suspendre le paiement du loyer.

Elle fait prévaloir sa qualité de bailleur sur celle de propriétaire des locaux voisins.

La SCI Juvenal estime que la clause résolutoire est acquise, qu'entre 2021 et 2023, elle n'a eu aucune nouvelle de sa locataire et que cette dernière n'exploitait plus dans les locaux loués, qu'en tout état de cause, aucun dégât des eaux n'a empêché la société Hamy d'exploiter les locaux, la fuite étant strictement localisée à quelques dalles du faux plafond.

Elle affirme en outre que la SARL Hamy ne justifie d'aucun préjudice, ni suite au dégât des eaux de 2021 ni suite au léger dégât des eaux de janvier 2023.

Sur la demande d'échelonnement des paiements sur 24 mois, elle précise que la SARL Hamy ne justifie toujours pas de sa situation comptable et financière.

MOTIFS

Sur la perte d'exploitation

La SARL HAMY entend engager la responsabilité délictuelle de la SCI JUVENAL sur le fondement de l'article 1240 du code civil en sa qualité de propriétaire du local situé au-dessus du sien, lui reprochant de n'avoir pas fait toute diligence de juillet 2021 à mars 2023 pour réparer une fuite d'eau qui a eu pour conséquence de la contraindre à réduire sa surface de vente et de même la fermer, d'exploiter de manière normale et optimale son fonds de commerce, ce qui a entraîné une importante baisse de son chiffre d'affaires qu'elle chiffre à 66 155 euros.

La charge de la preuve d'une faute d'un préjudice et d'un lien de causalité sans contestation sérieuse du responsable sur ces points et justifiant la compétence du juge des référés pour allouer à une prétendue victime une provision en réparation du préjudice en ayant résulté sur le fondement des dispositions de l'article 835 du code civil, pèse sur cette dernière.

En l'espèce, la matérialité d'un dégât des eaux n'est pas contestée par la SCI JUVENAL et résulte des pièces produites par les deux parties dont le constat amiable dégât des eaux du 29 juin 2021, les rapports des compagnies d'assurance ou les attestations de la locataire occupant le local supérieur.

La SCI JUVENAL conteste en revanche l'existence d'une faute se prévalant d'une intervention rapide et de la poursuite possible de son exploitation par la SARL Hamy.

Or, en effet, elle justifie d'une première intervention dans les jours suivant la déclaration de sinistre, de l'absence de toute mise en demeure de faire de la SARL HAMY avant la fin du mois de janvier 2023 et de la poursuite par celle-ci du paiement des loyers commerciaux entre ses mains sans observation.

Par ces éléments, elle démontre l'existence d'une contestation sérieuse quant au lien de causalité pouvant être établi entre une baisse du chiffre d'affaires et une faute du bailleur de l'appartement du dessus, tenant au retard qu'il aurait pu prendre dans le traitement d'une fuite d'eau et dont elle aurait souffert.

La SCI JUVENAL justifie par ailleurs d'une fermeture par la SARL Hamy, de l'espace de vente dès le 18 juin 2021, soit dès avant la date du sinistre du 29 juin 2021 indiquée par la SARL HAMY, d'un transfert de l'enseigne dans un local loué [Adresse 4] dans la même ville.

Et le constat d'huissier du 23 juillet 2021 produit par la locataire comme les autres constats ne suffisent pas à établir une gêne importante dans l'exploitation des locaux alors que n'en ressortent que des " spectres d'infiltrations " limités à une faible surface, des seules dalles du plafond (quelque 2m2 sur les 107 m2 loués) et qui paraissent surplomber des bureaux et pas nécessairement l'espace de vente.

Les photographies tentant de démontrer une gêne plus importante ne sont pas datées, pas établies contradictoirement, pas reliées à un endroit précis et ne peuvent servir à ce titre.

Ainsi, il apparaît que tout au moins de juin 2021 à janvier 2023, l'existence même d'un lien de causalité entre la gêne qui aurait été occasionnée par des infiltrations qui n'auraient pas été réparées, et une baisse de chiffre d'affaires attestée par son expert-comptable, reste incertaine et que les contestations apparaissent suffisamment sérieuses pour exclure le droit de la SARL HAMY à obtenir une provision sur une créance de réparation d'un préjudice.

Dans un courrier du 22 janvier 2023, la SARL HAMY se plaint d'une nouvelle grosse fuite d'eaux au niveau des plafonds de la boutique, côté cabine d'essayage et réclame une réparation rapide à LA SCI JUVENAL.

Mais dans un courrier du 2 juin 2023 de son avocat adressé à la SCI JUVENAL, l'appelante reconnaît que les travaux ont été réalisés les 20 et 21 mars 2023, quelques jours avant la réunion d'expertise amiable qui s'est tenue le 24 mars 2023. Et l'ampleur de la gêne au regard d'une exploitation à cette période du magasin et des désordres constatés n'est pas démontrée au-delà des allégations contenues dans le courrier précité, si ce n'est à retenir les seules spectres des infiltrations qui se seraient étendus selon les dernières constatations opérées par l'huissier en juillet 2021 et selon les déclarations de celui-ci dans son procès-verbal du 28 septembre 2023, mais qui restent limitées.

Les contestations de la SCI JUVENAL quant à son obligation à indemnisation en sa qualité de propriétaire de l'appartement du dessus et en raison de la défaillance de sa locataire, sont dès lors sérieuses.

Or , le juge des référés est le juge de l'évidence, il ne peut allouer des dommages et intérêts provisionnels en réparation d'un préjudice sur le fondement des dispositions de l'article 835 du code civil que lorsque la créance apparaît dans cette limite certaine, liquide et donc que le principe même de la responsabilité ne fait pas débat pas plus que le montant alloué à titre provisionnel.

En conséquence, la SARL HAMY sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour perte d'exploitation dirigée contre la SCI JUVENAL et l'ordonnance est confirmée à ce titre.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article L 145 - 41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, ne fait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, la SARL HAMY sollicite l'infirmation du jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu avec la SCI JUVENAL le 20 janvier 2020 acquise au bailleur à l'échéance du délai de 1 mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer la somme de 6 348 euros visant cette clause qu'il lui a fait délivrer le 22 mai 2023.

La résiliation du bail n'ayant pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, sa demande de suspension des effets est recevable.

La SARL HAMY soutient que dès lors que le principe même de l'existence d'un dégât des eaux n'est pas contesté comme l'existence d'un lien de causalité avec des désordres dont elle se plaint et qui perdurent, provenant de la salle de douche de l'appartement supérieur, elle est fondée dans ses prétentions de suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de six mois sur le fondement d'une jurisprudence constante.

Mais la jurisprudence qu'elle cite et qui est constante, suppose que le preneur victime d'un dégât des eaux justifie de la nécessité de cesser totalement, tout au moins partiellement mais dans de larges proportions, son activité en raison d'un sinistre dégât des eaux, qu'il justifie qu'il sera en mesure d'obtenir une réduction du loyer ou une suspension du paiement du loyer pendant cette période, qu'il sera en mesure de régulariser l'arriéré dans ce cadre y compris par l'octroi de délais de paiement notamment ou avec une indemnité d'assurance à venir.

Or, cette preuve n'est pas rapportée en l'espèce au regard des circonstances précitées.

LA SARL HAMY sollicite alors des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Néanmoins, elle se contente de présenter des prétentions à ce titre sans développer d'éléments factuels et économiques sur sa situation financière pouvant les fonder.

En conséquence, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle la déboute de sa demande de délais de paiement.

PAR CES MOTIFS,