CA Versailles, 10 sept. 2024, RG 23/01712

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/01712 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXQU

AFFAIRE :

[F], [Y] [X] épouse [T]

...

C/

[K], [U], [D] [B] épouse [A]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Septembre 2022 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 11-18-000808

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/09/24

à :

Me François PERRAULT

Me Camille BROSSEAU-GOTTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [F], [Y] [X] épouse [T]

née le 15 Décembre 1932 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire C 393 - N° du dossier FP 03954

Représentant : Maître Christophe BORE, Plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

Madame [W], [H], [Z] [J],[O] [T]

née le 29 Avril 1964 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire C 393 - N° du dossier FP 03954

Représentant : Maître Christophe BORE, Plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

Madame [C], [N], [F], [O] [T] épouse [G]

née le 03 Mai 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire C 393 - N° du dossier FP 03954

Représentant : Maître Christophe BORE, Plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

APPELANTES

---

Madame [K], [U], [D] [B] épouse [A]

née le 08 Août 1949 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Maître Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707 -

Représentant : Maître Monique BOCCARA SOUTTER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0649

Monsieur [L], [S], [M] [A]

né le 14 Décembre 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Maître Camille BROSSEAU-GOTTI de la SELEURL CAMILLE BROSSEAU-GOTTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707 -

Représentant : Maître Monique BOCCARA SOUTTER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0649

INTIMES

---

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Mars 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Céline KOC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2013, Mme [F] [T] née [X], Mme [W] [T] et Mme [C] [G] née [T] ont donné à bail à Mme [K] [A] née [B] et M. [L] [A] un appartement de 106 mètres carrés, avec cave et parking, situés [Adresse 5].

Une dette locative s'est constituée.

Les consorts [T] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2018, les locataires ont fait assigner leurs bailleurs devant le tribunal d'instance de Courbevoie aux fins de faire valoir l'exception d'inexécution en raison des manquements reprochés à leurs bailleurs et du trouble de jouissance qu'ils subissaient consécutivement.

Par jugement avant- dire droit rendu le 27 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a désigné un expert avec mission de décrire les désordres affectant le logement, d'en rechercher les causes et de donner son avis sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

L'expert judiciaire, M. [I] a déposé son rapport le 16 juin 2021.

En ouverture de rapport, les locataires ont conclu au rejet de la clause résolutoire et sollicité l'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

- fixé à la somme de 44 684, 86 euros, la somme accordée aux époux [A] en réparation des préjudices matériels et de jouissance subis depuis le 9 mars 2015 jusqu'au mois de juin 2022, du fait des dégâts des eaux et du mauvais entretien par les bailleresses des lieux loués, à charge pour eux de faire réaliser les travaux à l'exception des travaux de remise en état ou de remplacement des menuiseries extérieures, qui resteront à effectuer par les bailleresses,

- fixé à la somme de 101 563,44 euros l'arriéré au titre de l'arriéré locatif, dû par les époux [A],

- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

- condamné solidairement les époux [A] à payer à Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G] une somme de 56 878,58 euros, arrêtée au mois de juin 2022, qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

- dit qu'ils pourront s'acquitter du paiement de cette somme en 23 mensualités de 2 200 euros, la 24ème représentant le solde de la dette, la première exigible avant le 30 du mois suivant la signification de ce jugement, les autres avant le 30 des mois suivants, jusqu'à apurement,

- dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme redeviendra exigible,

- dit que la présente condamnation est assortie du bénéfice de l'exécution provisoire,

- ordonné la réouverture des débats à l'audience du 8 décembre 2022 afin qu'il soit débattu contradictoirement du moyen tiré de la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire, au regard de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'obligation de notifier une telle demande au préfet, deux mois au moins avant l'audience de plaidoiries,

- réservé les demandes de condamnation aux dépens et au titre de l'application de l'article 700 code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 16 février 2023, le tribunal de proximité de Courbevoie a :

- déclaré la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire faite par Mmes [F] [X], [W] [T], [C] [G], recevable,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire tout en suspendant les effets, sous condition de paiement, en sus du loyer et des charges courantes, d'une somme de 56 878, 58 euros en 23 mensualités de 2 200 euros, la 24ème représentant le solde de la dette, la première exigible avant le 30 du mois suivant la signification de ce jugement, les autres avant le 30 des mois suivants, jusqu'à apurement,

- dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance : la totalité de la somme redeviendrait exigible, l'expulsion des époux [A] et de tous occupants de leur chef pourrait intervenir avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, il serait dû une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuellement prévu, jusqu'au départ effectif des lieux loués,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- rejeté toute autre demande,

- fait masse des dépens qui seront partagés entre les parties et comprendront les frais d'expertise,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe le 16 mars 2023, Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G] ont relevé appel de jugement du 15 septembre 2022.

L'appel a été enregistré sous le numéro 23/01712.

Par déclaration du 14 mars 2023, Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [C] [G] ont relevé appel du jugement du 16 février 2023.

L'appel a été enregistré sous le numéro 23/01713.

Les deux appels ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du conseiller de la mise en état du 27 juin 2023, la procédure se poursuivant sous le numéro 23/01712.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 1er mars 2024, Mme [F] [X], veuve [T], Mme [W] [T], Mme [G], appelantes, demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondées en leur appel,

- infirmer les deux jugements rendus les 15 septembre 2022 et 16 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Courbevoie, uniquement en leurs dispositions ayant fixé à la somme de 44 684,86 euros la somme accordée aux époux [A] en réparation de leurs préjudices matériel et de jouissance, dit que les époux [A] pourraient s'acquitter des sommes par eux dues en 23 mensualités de 2 200 euros et le solde la 24e, suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition du respect de ces délais et fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuellement prévu.

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

- accorder aux époux [A] le remboursement de la somme de 224,95 euros, au titre du remboursement de la facture de la société FL Reno,

- accorder aux époux [A] la somme de 1 400 euros au titre de la réfection du fenestron du dressing, sous réserve de justification par les époux [A] de la réalisation effective de ces travaux,

- fixer à la somme de 73 484,90 euros la somme due par les époux [A] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au mois de février 2024 inclus, sous réserve de la fixation du montant de l'indemnité d'occupation,

- après compensation et sous réserve de justification de la réalisation des travaux de réfection du fenestron du dressing, condamner solidairement les époux [A] à leur payer la somme de 73484,90 euros à titre de provision à valoir sur le paiement des loyers et charges, et indemnité d'occupation due à février 2024 inclus, et ce sous réserve de la fixation du montant de l'indemnité d'occupation,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [A] de leur exception d'inexécution et qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail à compter du 9 septembre 2018,

- débouter les époux [A] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

- déclarer par conséquent les époux [A] occupants sans droit ni titre du logement par eux occupé au 2eme étage de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9],

- ordonner leur expulsion, et celle de tout occupant de leur chef, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- condamner solidairement les époux [A] à leur payer une indemnité d'occupation, à compter du 9 septembre 2018, égale au montant du loyer contractuel, majoré de 30%, sans préjudice des charges, et ce jusqu'à la complète libération des lieux

- déclarer les époux [A] à titre principal irrecevables et à titre subsidiaire mal fondés en leur demande nouvelle de les condamner à exécuter des travaux sur la VMC du logement,

- condamner solidairement les époux [A] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux dépens d'appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 mars 2024, les époux [A], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour de :

- vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vu l'article 1217 du code civil, vu le rapport d'expertise, les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

- les déclarer recevables, et bien fondés en leur appel incident,

- déclarer l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G] mal fondées en leur appel,

A titre principal.

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 15 septembre 2022 en ce qu'il a fixé à 44 684,86 euros la somme qui leur est accordée en réparation des préjudices matériels et de jouissance subis,

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 16 février 2023, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, et les a déboutés de leur demande d'exception d'inexécution,

Statuant à nouveau

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G], à leur payer la somme globale de 9 419,57 euros selon devis FL Reno+ 224,95 euros (facture FL Reno pour l'armoire lumineuse SDB + 850 euros pour l'antenne) soit au total la somme de 10 494,52 euros, au titre de la remise en état des locaux.

- les autoriser à procéder aux travaux ci-dessus énoncés selon devis soumis à l'expert, sous le contrôle des bailleresses,

- juger qu'ils ont d'ores et déjà réglé en sus des loyers en cours la somme de 26 400 euros au titre de l'échéancier sur l'arriéré fixé par le jugement,

Vu le décompte du bailleur,

- fixer le montant de leur dette locative à la somme de 75 109,85 euros,

- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

A titre principal sur le préjudice de jouissance :

- voir appliquer un abattement pour trouble de jouissance de 30% du 9 mars 2015 à fin mars 2020 et de 35% du 1 avril 2020 au 31 mars 2024 à parfaire,

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G], à leur payer la somme de 83 690,77 euros à parfaire, au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 9 mars 2015 jusqu'au 31 mars 2024 à parfaire.

- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

- fixer ainsi leur créance en deniers et quittance sur l'indivision [T] à la somme de 18 850,57 euros,

*dette locative 75 109,85 euros,

*frais remise en état: 9 419,57 euros toutes taxes comprises,

*frais avancés par les locataires pour armoire électrique : 224,95 euros,

* frais Antenne 850 euros,

*trouble de jouissance jusqu'au 31 mars 2024 à parfaire : 83 690,77 euros

* solde en faveur des locataires: 18 850,57 euros

- condamner en conséquence après compensation des créances l'indivision [T] à leur payer la somme de 18 850,57 euros,

En conséquence,

- les déclarer recevables en leur demande d'exception d'inexécution quant à leur obligation de paiement de loyer,

A titre subsidiaire sur le trouble de jouissance,

- voir appliquer un abattement pour trouble de jouissance de 15% du 9 mars 2015 à fin mars 2020 et de 20% du 1 avril 2020 au 31 mars 2024 à parfaire,

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G], à leur payer la somme de 44 771,29 euros à parfaire, au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 9 mars 2015 jusqu'au 31 mars 2024 à parfaire,

- fixer ainsi la créance de l'indivision [T] en deniers et quittance sur eux à la somme de 19844,04 euros :

*dette locative 75 109,85 euros

*frais remise en état : 9419,57 euros TTC

*frais avancés par les locataires pour armoire électrique : 224,95 euros

*frais antenne 850 euros

*trouble de jouissance jusqu'au 31 mars 2024 à parfaire: 44771,29 euros

solde en faveur des bailleurs: 19 844,04 euros

En infiniment subsidiaire,

- confirmer le jugement du 15 septembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu'il a fixé à 44 684,86 euros la somme qui leur est accordée en réparation des préjudices matériels et de jouissance subis depuis le 9 mars, jusqu'au mois de juin 2022,

- juger que ce préjudice est à parfaire le trouble de jouissance jusqu'au 31 mars 2024 étant de 44771,29 euros,

- vu le décompte du bailleur, vu la bonne foi des preneurs qui règlent l'arriéré et les loyers en cours à échéance depuis le jugement ayant suspendu les effets de la clause résolutoire, confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 16 février 2023, en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition du paiement en sus du loyer et ses charges courantes d'une somme de 56 878,58 euros en 23 mensualités de 2 200 euros, la 24ème représentant le solde de la dette la première exigible avant le 30 du mois suivant la signification de ce jugement, les autres avant le 30 du mois suivant, jusqu'à apurement,

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 16 février 2023 en ce qu'il a rejeté toute autre demande des appelants, et fait masse des dépens,

Et en tout état de cause,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G] de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation,

Sur l'apparition de nouveaux désordres,

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G] à leur payer la somme de 3 300 euros au titre du trouble de jouissance lié à la VMC bruyante sur la période comprise entre le 17 novembre 2023 et le 6 mars 2024,

- débouter l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner in solidum l'indivision [T], Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G], à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions du 27 février 2024, les époux [A] demandaient à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes et en leur appel incident,

- déclarer l'indivision [T] mal fondée en son appel,

à titre principal

- infirmer le jugement du 15 septembre 2022 en ce qu'il a fixé à 44 684, 86 euros la somme accordée aux époux [A] en réparation des préjudices matériels et de jouissance subis,

- infirmer le jugement du 16 février 2023 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et débouté les époux [A] de leur de demande d'exception d'inexécution,

statuant à nouveau

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T] à leur payer la somme totale de 10494,52 euros, au titre de la remise en état des locaux,

- autoriser les époux [A] à procéder aux travaux ci-dessus énoncés selon devis soumis à l'expert, sous le contrôle des bailleresses,

- juger que les époux [A] ont d'ores et déjà réglé en sus des loyers en cours la somme de 26400 euros au titre de l'échéancier sur l'arriéré fixé par le premier juge,

- fixer le montant de la dette locative des époux [A] à la somme de 75 109, 85 euros,

à titre principal sur le préjudice de jouissance

- voir appliquer un abattement pour trouble de jouissance de 30 % du 9 mars 2015 à fin mars 2020 et de 35 % du 1er avril 2020 au 31 mars 2024 à parfaire,

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T] à leur payer la somme de 83 690, 77 euros à parfaire, au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 9 mars 2015 jusqu'au 31 mars 2024 à parfaire,

- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

- fixer la créance des époux [A] en deniers ou quittances sur l'indivision [T] à la somme de 18 850, 57 euros,

- condamner, en conséquence, après compensation des créances, l'indivision [T] à payer aux époux [A] la somme de 18 850, 57 euros,

- en conséquence, déclarer les époux [A] recevables en leur demande d'exception d'inexécution quant à leur obligation de paiement de loyer,

à titre subsidiaire sur le trouble de jouissance

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T] à leur payer la somme de 44 771, 29 euros, à parfaire, au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 9 mars 2015 au 31 mars 2024 à parfaire,

- fixer la créance de l'indivision [T] en derniers et quittances sur les époux [A] à la somme de 19 844, 04 euros

à titre infiniment subsidiaire

- confirmer le jugement du 15 septembre 2022 en ce qu'il a fixé à 44 684, 86 euros la somme accordée aux époux [A] en réparation des préjudices matériels et de jouissance subis depuis le 9 mars et jusqu'au mois de juin 2022,

- juger que ce préjudice est à parfaire, le trouble de jouissance jusqu'au 31 mars 2024 étant de 44 771, 29 euros,

Vu le décompte du bailleur

Vu la bonne foi des preneurs qui règlent l'arriéré et les loyers en cours à l'échéance depuis le jugement ayant suspendu les effets de la clause résolutoire

- confirmer le jugement du 16 février 2023 en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition de paiement en sus du loyer et des charges courantes la somme de 56878, 58 euros en 23 mensualités de 2 200 euros, la 24ème représentant le solde de la dette,

- confirmer le jugement du 16 février 2023 en ce qu'il a rejeté toute autre demande des appelants et fait masse des dépens,

en tout état de cause

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'indivision [T] de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation,

Sur l'apparition de nouveaux désordres

- condamner in solidum les membres de l'indivision [T] aux travaux de mise en conformité et du système de ventilation mécanique contrôlée de la cuisine et des sanitaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu'à réalisation des travaux,

- débouter l'indivision [T] de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum l'indivision [T] aux dépens et à leur payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 mars 2024.

Le 14 mars 2024, les époux [A] ont effectué une demande de révocation de l'ordonnance de clôture afin de la reporter à la date des plaidoiries fixée au 19 mars 2024.

Par conclusions du 15 mars 2024, Mme [F] [T], Mme [W] [T], Mme [G] se sont opposées à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 14 mars 2024

Moyens des parties

Les époux [A] sollicitent par conclusions la révocation de l'ordonnance de clôture et le report de cette clôture à la date des plaidoiries, aux fins de voir admettre les conclusions qu'ils ont signifiées après cette clôture.

Au soutien de cette demande, ils font valoir qu' 'une évolution des désordres s'est produite très récemment' qui justifie la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 14 mars 2024.

Les bailleresses appelantes s'opposent à cette demande.

Invitant la cour à déclarer irrecevables les conclusions litigieuses et les pièces n°41 à 44, motif pris de ce qu'elles ont été communiquées postérieurement à la clôture, elles soutiennent que les demandes consécutives à la prétendue évolution du litige sont incluses dans les demandes formées avant la clôture et que les pièces qualifiées de nouvelles sont datées du 6 mars 2024, si bien qu'il n'y a pas lieu à révocation de l'ordonnance de clôture.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Aux termes de l'article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Au cas d'espèce, il apparaît que le 'nouveau désordre' dont les époux [A] entendent se prévaloir se serait produit au mois de novembre 2023 et a été intégré dans leurs précédentes écritures, qu'au surplus les nouvelles pièces qu'ils entendent verser aux débats sont toutes antérieures à la clôture, pour être datées du 6 mars 2924 pour les plus récentes.

Par suite, les époux [A] sont mal fondés à se prévaloir d'une cause grave intervenue postérieurement à la clôture.

Aussi leur demande de révocation sera-t-elle rejetée.

Les conclusions des intimés signifiées le 14 mars 2024 seront déclarées irrecevables, tout comme les pièces n° 41 à 44 communiquées postérieurement à la clôture.

La cour statuera, par suite, sur les conclusions des intimés notifiées par la voie électronique le 27 février 2024.

II) Sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'exception d'inexécution et le préjudice de jouissance des époux [A]

Moyens des parties

Les consorts [T] font valoir que :

- c'est à tort que le premier juge a inclus dans l'indemnisation de leurs locataires les travaux de réparation des sinistres à hauteur de la somme de 3 559, 21 euros toutes taxes comprises et déduisant 500 euros, dès lors que les locataires ont obtenu ou avaient vocation à obtenir la prise en charge de ces travaux par leur assureur et ont tenu leurs bailleresses dans l'ignorance de ces dégâts des eaux,

- les deux autres sommes allouées aux époux [A] au titre des travaux de reprise - 224,95 euros et 1 400 euros - ne sont pas contestées sous réserve qu'il soit justifié de la réalisation des travaux,

- le premier juge doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de 850 euros, au titre de la remise en état de l'antenne de télévision, aucune obligation ne pesant sur les bailleresses, s'agissant de la connexion internet fournie par un boîtier et un fournisseur d'accès choisis par les locataires,

- Le préjudice de jouissance a été surévalué par le premier juge, les désordres demeurant limités et n'ayant pas affecté la jouissance des pièces, au-delà de quelques fissures et décollements de peinture, l'expert judiciaire ayant relevé que le remplacement des huisseries n'était pas nécessaire, une entreprise, la société ABR, mandatée par leurs soins pour effectuer des travaux de reprise dans l'appartement s'étant heurtée à l'inertie des époux [A], qui ont été indemnisés par leur assureur, et sont ainsi responsables du préjudice de jouissance dont ils sollicitent l'indemnisation ; c'est pourquoi les époux [A] doivent être déboutés de leur demande indemnitaire au titre d'un prétendu préjudice de jouissance, ou qu'à tout le moins ce préjudice devra être limité à 10 % du montant des loyers,

- la panne temporaire de la porte d'accès au garage de l'immeuble, qui a duré une journée, ne saurait donner lieu à indemnisation,

- la créance de loyers doit être actualisée à la somme de 75 109,85 euros selon décompte du 23 février 2024,

- la clause résolutoire est acquise, les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance et la demande d'acquisition de cette clause est bien recevable, contrairement à ce que soutiennent les époux [A], dès lors que les conclusions au moyen desquelles cette demande a été faite à titre reconventionnel, ont été dénoncées au préfet plus de deux mois avant l'audience durant laquelle cette demande a finalement été examinée par le juge après réouverture des débats,

- l'exception d'inexécution doit être rejetée, l'appartement demeurant décent et habitable,

- les locataires ne sauraient se plaindre de désordres affectant les parties communes, qui n'engagent pas la responsabilité des bailleresses,

Les époux [A], formant appel incident des deux jugements déférés à la cour, font grief au premier juge d'avoir rejeté l'exception d'inexécution qu'ils soulevaient, motif pris de ce que le logement n'était point insalubre et que, partant, cette exception ne pouvait être utilement soulevée.

A hauteur de cour, ils reprochent à leurs bailleresses des manquements à leur obligation de délivrance et d'entretien caractérisés par :

- une réfection partielle et tardive des parties communes de l'immeuble, qui ne correspondaient pas à ce que l'on est en droit d'attendre d'un immeuble bourgeois,

- une vétusté et un défaut d'étanchéité des menuiseries intérieures, qui exposent les locataires à la pollution de la rue et à des risques de cambriolage, outre qu'ils mettent en péril leur santé en favorisant le développement de moisissures, et entraînent des consommations d'énergie importantes,

- l'absence de reprise des désordres consécutifs à plusieurs dégâts des eaux qui se sont succédé,

- la dangerosité de l'installation électrique,

- l'absence de connexion internet et de signal TV depuis l'appartement.

Les époux [A] font valoir que ces désordres, auxquels sont venus s'ajouter le blocage de la porte du garage depuis le 17 novembre 2023 et des nuisances sonores affectant le système de ventilation, ont deux conséquences sur le plan juridique :

- ils ne sont pas tenus de la dette locative, qui se compense avec les préjudices qu'ils subissent,

- l'acquisition de la clause ne pouvait être constatée par le premier juge.

Ils estiment que l'expert judiciaire n'a pas apprécié à sa juste valeur leur préjudice de jouissance:

en l'estimant à 15 % de la valeur du loyer, depuis le premier dégât des eaux du 9 mars 2015 jusqu'au mois de mars 2020, soit 21 363, 96 euros, puis 20 % du loyer principal, à compter du dernier dégât des eaux de mars 2020 jusqu'à la reprise des travaux, soit la somme de 27 190,86 euros, arrêtée au mois d'avril 2021 et à parfaire, outre les sommes de 224,95 euros et 3 559, 35 euros, soit un total de 31 375, 02 euros.

Estimant la décote retenue par l'expert judiciaire, compte tenu notamment du trouble de jouissance numérique qu'ils subissent et que l'expert n'a pas intégré dans son rapport et des surfaces concernées par les dégâts des eaux qui représentent environ la moitié de l'appartement, ils demandent à la cour de fixer le montant de leur préjudice sur la période du mois de mars 2015 au 31 mars 2024 :

- à titre principal à la somme totale de 83 690,77 euros (décote de 35 % du loyer),

- à titre subsidiaire à la somme totale de 44 771, 29 euros (décote de 20 % du loyer).

Les époux [A] sollicitent, en outre, la prise en charge des travaux de remise en état des lieux, en estimant que le premier juge en a sous-évalué le coût, et qu'ils doivent être indemnisés à hauteur de la somme de 9 419, 57 euros.

Réponse de la cour

A) Sur l'exception d'inexécution

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il résulte des dispositions de l'article 1353 du Code civil, que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.

Mais il lui faut alors démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer

Le locataire peut également se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décences prévues par la loi.

Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

De plus, le non respect de ses obligations par le bailleur n'autorise pas le locataire à se soustraire aux siennes ; il ne peut différer ou suspendre le paiement des loyers de sa propre autorité ; il lui appartient de s'en faire dispenser au préalable par l'autorité judiciaire.

Au cas d'espèce, l'expert judiciaire relève dans son rapport (p.22) : ' les locaux donnés à bail aux époux [A], et ce malgré les désordres constatés, ne relèvent pas de caractéristiques indécentes, visées au décret du 30 janvier 2002, et ne sont pas impropres à leur destination. D'autant que l'immeuble, au regard des factures présentées par les consorts [T] et [G], fait état d'un entretien correct et de réfections progressives, au bénéfice des différents occupants'.

Il résulte des constatations de l'expert judiciaire qu'il n'existe aucune impossibilité totale d'occuper les locaux dans lesquels les époux [A] se sont maintenus.

Les époux [A] sont en outre mal fondés à invoquer les dispositions des articles 1219 et suivants du code civil, pour soutenir qu'une simple mise en demeure leur suffirait pour se prévaloir de l'exception d'inexécution, en raison du fait que les dispositions dont s'agit, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, ne sont pas applicables au bail signé en 2013, et qu'au surplus, les manquements imputables aux bailleresses ne sont pas, en l'espèce, d'une gravité suffisante pour permettre aux locataires de s'affranchir de leur obligation principale, qui consiste dans le paiement de leurs loyers.

C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté l'exception d'inexécution soulevée par les locataires et le jugement mérite confirmation de ce chef.

B) Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Dans l'hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d'un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l'issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection en vue de faire constater cette résolution et ordonner l'expulsion du locataire.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.

En l'espèce, le premier juge a exactement relevé que le contrat de location comportait une clause résolutoire, que le commandement de payer délivré le 9 juillet 2018, régulier en la forme, était demeuré infructueux en ce que ses causes n'avaient pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, et que, par suite, il convenait de constater que la clause résolutoire avait été acquise de plein droit à compter du 9 septembre 2018.

C'est également à bon droit que la décision du 16 février 2023, déférée à la cour, a jugé que la demande de constatation était recevable, contrairement à ce que soutiennent les époux [A], les bailleresses justifiant avoir procédé à la dénonciation à l'autorité préfectorale de leurs conclusions tendant à la constatation, à titre reconventionnel, de l'acquisition le 4 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l'audience de plaidoirie du 8 décembre 2022, au cours de laquelle elle fut examinée par le tribunal, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable à la cause, et peu important que la dénonciation au préfet ne soit pas intervenue au jour de la demande reconventionnelle.

Par suite, le jugement du 16 février 2023 sera confirmé en ce qu'il a jugé recevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire et constaté que les conditions de constatation de cette acquisition étaient réunies au 9 septembre 2018.

C) Sur le préjudice de jouissance des époux [A]

La cour rappelle qu'aux termes de l'article 1719 du Code civil : ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose, par ailleurs, que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.

Il s'ensuit que le bailleur qui, a l' obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire, ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui.

Au cas d'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire et des procès-verbaux de constat des 30 juillet 2018, 11 avril 2022 et 22 février 2024 et des clichés photographiques qui les accompagnent que les époux [A] ont subi deux dégâts des eaux qui caractérisent un manquement des bailleresses à leur obligation de résultat d'assurer une jouissance paisible à leurs locataires, tout comme le mauvais état des huisseries intérieures, à propos desquelles l'expert a relevé un manque d'entretien (p.15).

Compte tenu de l'intensité et de la durée du préjudice de jouissance qui résulte pour les locataires, telles qu'appréciées au regard des pièces susmentionnées, la cour considère qu'il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance définitif des époux [A] à la somme totale de 44771,29 euros, correspondant à une décote de loyer de 15 % sur la période du 9 mars 2015, au 30 mars 2020, puis à compter du dégâts des eaux survenu le 25 mars 2020, à une décote de 20 % jusqu'à la fin du mois de mars 2024.

C'est en vain que les bailleresses soutiennent que les désordres seraient mineurs et n'auraient entraîné aucun préjudice de jouissance alors que ces allégations sont démenties par les pièces versées aux débats, ou encore que les époux [A] seraient responsables de leur préjudice pour n'avoir point procédé à la remise en état de l'appartement avec les indemnités qui leur auraient été versées par leur assureur et se seraient opposés à la réalisation des travaux de réparation, ces allégations n'étant point établies.

Par suite, les bailleresses seront déboutées de leur demande de débouté des locataires ou visant à tout le moins à voir la décote du loyer réduite à 10 %.

Pareillement, les demandes incidentes des preneurs, qui sollicitent à titre principal, une décote de 30 %, puis de 35 %, apparaissent manifestement exagérées, au vu de l'ampleur de désordres telle que résultant du rapport d'expertise et des procès-verbaux de constat. Aussi les époux [A] seront-ils déboutés de leur demande principale visant à voir la décote portée successivement à 30 % puis 35 % du montant du loyer.

III) Sur les comptes entre les parties

Les époux [A] sollicitent une revalorisation des frais de remise en état, estimés par l'expert judiciaire à la somme de 3 559, 21euros, à 9 419, 57 euros toutes taxes comprises.

Il résulte du rapport d'expertise, dont la cour entend adopter les conclusions, que, suite aux dégâts des eaux, doivent être reprises les peintures endommagées des pièces humides (wc, salle de bains, cuisine) et qu'en l'absence de déclaration de sinistre et d'information concernant la cause, l'origine et la date du sinistre ayant endommagé cette pièce, le coût de réfection de la cuisine doit demeurer à la charge des époux [A].

Par ailleurs, il convient de rappeler que le préjudice ne doit pas être apprécié au moment du dépôt du rapport d'expertise ( Cass. 3e civ., 24 juin 1975, n° 74-11.704), mais à la date où le juge statue (Cass. 3e civ., 25 juin 1997, n° 95-20.840) et que l'indemnisation du préjudice qui doit être totale n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux.

Il s'ensuit que les bailleresses sont mal fondées à soutenir que les devis de réparation ne peuvent être actualisés, faute pour les époux [A] de n'avoir pas procédé aux travaux et déduit les coûts de réparation du montant des loyers, et que l'indemnisation du préjudice des locataires devrait être subordonnée à la production par ces derniers de factures en bonne et du forme.

Il sera, par suite, retenu les deux devis de la société F.L. Réno concernant la salle de bains, le couloir, la chambre, le dressing et les toilettes - celui concernant la cuisine étant exclu pour les motifs énoncés ci-avant - pour un total de 7 070, 50 euros.

Il sera déduit de cette somme un montant de 450 euros correspondant à la somme versée aux époux [A] par la société d'assurance Macif, selon courrier versé aux débats du 2 avril 2015 et ajouté les montants de 1 400 euros correspondant à la réfection du fenestron du dressing et 224, 95 euros, au titre de l'alimentation électrique de l'armoire de la salle de bains.

Le jugement du 15 septembre 2022 sera confirmé en ce qu'il a débouté les preneurs de leur demande de prise en charge du coût du raccordement à l'antenne collective, ce coût étant assumé in fine par le locataire.

Le montant de la dette locative, arrêté au 23 février 2024, s'élevant selon décompte des bailleresses, non contesté par les preneurs, à la somme de 75 109, 85 euros, les époux [A] restent devoir à leurs bailleresses un montant de 22 318, 06 euros (75 109, 85 - 7070, 50 + 450 -1400 -224,95 - 44771,29 euros).

Par suite et après compensation, les époux [A] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme à leurs bailleresses.

Par ailleurs, les locataires seront autoriser à procéder aux travaux de remise en état, sous le contrôle des bailleresses et dans la limite des sommes retenues par la cour, soit 8 245, 45 euros (7070,50 -450 +1 400 +224, 95 euros)

IV) Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Il résulte de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Au cas d'espèce, la mauvaise foi des époux [A] ne peut être retenue, comme le soutiennent les bailleresses, dès lors que l'arriéré de loyer trouve son origine dans les difficultés financières rencontrées par M. [A] dans le cadre de son activité professionnelle et aussi dans les répercussions psychologiques et financières, 19 904 euros, du drame familial auquel les époux [A] ont été confrontés.

La cour relève, en outre, que la retraite dont bénéficie M. [A] 4 609 euros mensuel, à laquelle s'ajoute un revenu complémentaire de 1 500 euros, permet aux locataires d'apurer l'arriéré locatif, réduit à la somme de 22 318 euros, dans les délais autorisés par la loi, que le paiement des loyers courants a été repris et que l'échéancier fixé par le premier juge, est, pour l'heure, respecté.

Par suite, les époux [A] seront autorisés à s'acquitter de leur dette locative en 10 mensualités de 2 231,80 euros, payables avant le 30 de chaque mois.

Le paiement de ces mensualités s'ajoutera à celui du loyer courant.

En cas de défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance, la totalité de la somme redeviendra exigible, l'expulsion des époux [A] et de tous occupants de leur chef pourra intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et les époux [A] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, sans que cette indemnité d'occupation soit fixée à un montant correspondant à celui du loyer majoré de 30 % comme le sollicitent les bailleresses, cette majoration n'étant nullement justifiée au regard de la valeur locative des lieux et du préjudice résultant pour les bailleresses du maintien dans les lieux des occupants sans droit ni titre.

VI) Sur les travaux sollicités par les locataires et concernant la ventilation mécanique assistée de la cuisine et des sanitaires

Moyens des parties

Les époux [A] sollicitent la condamnation de leurs bailleresses à faire procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à la mise en conformité et à l'insonorisation de la VMC de la cuisine et des sanitaires en faisant valoir que cette demande est en rapport avec des désordres nouveaux s'inscrivant dans le cadre de l'évolution du litige.

Les bailleresses répliquent qu'il s'agit d'une demande nouvelle sans rapport avec les désordres ayant donné lieu à l'expertise judiciaire et au litige.

Elles font, par ailleurs, valoir que la demande est mal fondée, les dysfonctionnements allégués et

l'anormalité des bruits n'étant pas démontrés, et les locataires ayant refusé l'intervention de la société qu'elles avaient mandatée pour examiner les dysfonctionnements allégués et, le cas échéant, y remédier.

Réponse de la cour

L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Selon l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, la demande des époux [A] s'analyse comme une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. S'agissant d'une demande de réparation de prétendues nuisances sonores qui affecteraient la ventilation mécanique assistée, elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge qui visaient à obtenir la réfection des embellissements de l'appartement endommagés par deux dégâts des eaux.

Les nuisances invoquées résultent certes d'un fait nouveau.

La cour rappelle cependant que, pour que l'allégation d'un fait nouveau ne soit pas artificielle, il faut qu'un lien existe entre le fait révélé et le litige initial (Cass. 1er civ.17 janvier 1978, n°76-10.142), et que tel n'est pas le cas en l'espèce, dès lors que les prétendues nuisances sonores sont sans rapport avec les réparations de dommages causés par plusieurs dégâts des eaux.

Par suite, la demande sera jugée irrecevable.

Eût-elle été déclarée recevable, que la cour l'eût rejetée pour être manifestement mal fondée, le simple constat de commissaire de justice du 22 février 2024, qui n'est pas un document technique, étant insuffisant à lui seul pour établir la preuve des désordres allégués.

VII) Sur les demandes accessoires

Les bailleresses, qui succombent pour l'essentiel devant la cour, seront condamnées aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement du 16 février 2023, qui fait masse des dépens de première instance, dit qu'ils comprendront les frais d'expertise judiciaire, et seront partagés par moitié entre les parties, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS