TJ Bobigny, 9 sept. 2024, RG 24/00299

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/00299 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YNV7
N° de MINUTE : 24/01115

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet EMMANUEL TOUATI SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

C/

DEFENDEUR

Madame [S] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 27 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [B] est propriétaire des lots 24 et 30 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [S] [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Madame [S] [B] à lui payer la somme de 23 758,65 euros, au titre des arriérés de charges et frais de l’article 10-1, composée comme suit :
-Mises en demeure et relances : 421 euros
-Relances par voie d’avocat : 408 euros
-Sommations d’huissier : 461,52 euros
-Honoraires de suivi contentieux du syndic : 6 144 euros
-Charges en principal : 16 324,13 euros
Subsidiairement,
-la condamner à lui payer la somme de 23 133,49 euros au titre des appels impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022
En tout état de cause,
-condamner Madame [S] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Madame [S] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI
-rappeler l'exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 23 avril 2024 par ordonnance du même jour.

Au terme de ses conclusions de demande de rabat de clôture signifiées le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires reprend les demandes de son assignation et sollicite que soit pris en compte le changement de syndic.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 9 septembre 2024.

Madame [S] [B], régulièrement assignée dans les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, "L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle ne cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
(…)
L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal".

En l’espèce, le changement de syndic en cours de procédure, intervenu au demeurant le 10 mars 2024, soit antérieurement à la clôture, ne constitue pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture, étant rappelé à toutes fins utiles que le pouvoir de représentation du syndicat en justice est conféré au syndic en raison même de sa fonction et non pas intuitu personae, ce dont il se déduit que le nouveau syndic se trouve de plein droit substitué au précédent dans le déroulement de la procédure.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2013 à 2022
-un décompte des impayés arrêté au 21 novembre 2023 à la somme de 24 172,09 euros
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Le décompte démarre au 22 mai 2014, par l’inscription d’un solde débiteur antérieur de 1 816,14 euros, suivi d’une inscription au crédit de la somme de 1 190,98 euros correspondant à un paiement en espèces, portant le solde débiteur à la somme de 625,16 euros.

Il y a par conséquent lieu d’exclure du décompte la somme de 625,16 euros, qui n’est justifiée par aucune pièce.

Il convient également de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 7 722,52 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 824,41 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 septembre 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants apparaissant au décompte :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 973 euros,
-frais de dossier contentieux d’un montant de 6 288 euros,
-frais de sommation de payer d’un montant de 461,52 euros
Soit un montant total de 7 722,52 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires produit pour toute preuve de ces frais une lettre de mise en demeure du 3 octobre 2022 accompagné de son accusé de réception. Lui sera accordée la somme de 30 euros au titre de cette mise en demeure.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [S] [B] est redevable de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [S] [B], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,