TJ Bobigny, 9 sept. 2024, RG 24/00191

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/00191 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YPPC
N° de MINUTE : 24/01122

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012023001023 du 06/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ZAM IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 27 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ZAM IMMOBILIER est propriétaire du lot 29 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI ZAM IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner la SCI ZAM IMMOBILIER à lui payer la somme de 13 284,78 euros au titre des appels impayés au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation sur le surplus
-condamner la SCI ZAM IMMOBILIER à lui payer la somme de 61 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-condamner la SCI ZAM IMMOBILIER à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts
-ordonner l'exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 23 avril 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 9 septembre 2024.

La SCI ZAM IMMOBILIER, régulièrement assignée dans les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les décisions de l’administrateur approuvant les comptes sur les années 2020, 2022 et 2023
-un décompte des impayés arrêté au 1er décembre 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte la somme de 6,90 euros appelée le 3 mai 2022 au titre d’une mise en demeure, dont il n’est justifié par aucune pièce.

Doit également être déduite du décompte la somme de 5,57 euros appelée le 22 novembre 2022 au titre de la mise en demeure, qui relève des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI ZAM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 272,31 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er décembre 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022 sur la somme de 10 285,09 euros et à compter du 28 décembre 2023 sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-30 euros au titre de deux mises en demeure
-14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires urgents
-17 euros au titre de la commande du titre de propriété
Soit un montant total de 61 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi, par la production de l’accusé de réception, que d’une seule lettre de mise en demeure. La somme de 15 euros lui sera allouée à ce titre.
Les autres frais sont justifiés en leur existence et en leur montant par les pièces produites.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la SCI ZAM IMMOBILIER est redevable de la somme de 46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI ZAM IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI ZAM IMMOBILIER, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,