TJ Paris, 9 sept. 2024, RG 24/03398

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Le :
Copie exécutoire délivrée
à : M. [H] [Y] et M. [C] [S]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP requêtes

N° RG 24/03398 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NV7

N° MINUTE : 7/2024

JUGEMENT
rendu le lundi 09 septembre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [H] [Y]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [S]
demeurant [Adresse 3]
représenté par son épouse, Madame [V] [O] épouse [S], munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Marie-Laure BILLION
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 24/03398 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NV7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2020, monsieur [C] [S] a donné à bail à monsieur [H] [Y] un appartement non meublé, sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 2100 € outre une provision sur charges de 150 €. Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Un dépôt de garantie de 2100 € a été versé par le locataire.
Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 3 août 2020, suivi de travaux de rafraîchissement selon accord entre les parties. Les photos de l’appartement repeint et remis en état ont été jointes à l’état des lieux initial en novembre 2020.

Par courrier du 10 février 2023, monsieur [H] [Y] a donné congé avec date d’effet un mois après réception. Le bail a pris fin le 13 mars 2023.

Un état des lieux contradictoire a été dressé le 28 février 2023, en présence du locataire et du mandataire du bailleur, la société EXPERT EDL.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 avril 2023, monsieur [H] [Y] a mis en demeure le bailleur de lui restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 2100 €.

Monsieur [H] [Y] a obtenu la somme de 301,10 €.

Contestant les calculs et retenues opérées, monsieur [H] [Y] a saisi la commission départementale de conciliation (DRIHL de [Localité 4]) dont l’avis n’a pas permis de résoudre le différend.

Monsieur [H] [Y] a fait convoquer monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par requête en date du 19 mars 2024, aux fins de voir ledit tribunal condamner monsieur [C] [S] à lui payer :
- 2620,40 € en restitution du solde du dépôt de garantie,
- 260 € de dommages et intérêts.

L’affaire est appelée et entendue à l’audience du juge des contentieux de la protection du 4 juin 2024, à l’issue d’une ultime tentative menée par le conciliateur présent à l’audience.

A cette audience, monsieur [H] [Y] révise ses demandes pour y ajouter une prétention au titre de la majoration de 10% prévue à l’article 22 de la loi de 1989, due en cas de non restitution du dépôt de garantie, soit 2210 €.

Au soutien de celles-ci, il conteste le mauvais état de la salle d’eau dont il lui est fait grief, et qui n’est pas relevé dans l’état des lieux de sortie. En réponse aux conclusions du bailleur, il reconnaît lui devoir le loyer du 1er au 13 mars 2023.
Il rejette le calcul d’augmentation du loyer notifié après rupture du bail et regrette que la régularisation des charges intervienne si tardivement, en juillet 2023, sans avoir produit les justificatifs auparavant, et il conteste l’assiette des charges, qui inclut la cave.

En défense, monsieur [C] [S] fait valoir que la salle d’eau était refaite à neuf en 2020 et que monsieur [H] [Y] n’a jamais signalé de dégât des eaux. Il souligne d’importantes dégradations, notées sur l’état des lieux de sortie. Il rejette l’avis de la commission de conciliation du logement pour défaut de motivation.
Renvoyant à ses calculs réalisés en vue de l’audience (page 4 de ses écritures), il concède une restitution de trop perçu de provision de charges locatives pour 2022/2023 et demande que monsieur [H] [Y] soit condamné à lui verser 1008,80 € pour solde de tout compte, en plus de la conservation du dépôt de garantie, en incluant la facture de réfection des peintures de la salle d’eau, le loyer de mars 2023 et la régularisation des charges imputables au locataire, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
En outre, il entend voir monsieur [H] [Y] condamné à lui payer 300 € au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement du solde du dépôt de garantie

1/ Sur les travaux mis à la charge du locataire après l’état des lieux de sortie

Selon l’article 22 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Toutefois, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
A défaut de restitution dans ce délai, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, est majoré de plein droit d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, la jurisprudence en la matière indique que le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Les parties peuvent toutefois solder amiablement et immédiatement l’ensemble des comptes.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il appert des pièces produites entre parties et jointes au dossier que les travaux de peinture de l’appartement s’élevaient en 2020 à la somme de 1400 € HT pour 4 pièces repeintes par EST RENOV, dont la salle d’eau.
Le montant de 1483,90 € TTC figurant sur la facture établie par la même entreprise EST RENOV en 2023, mais non acquittée et sans présentation du devis correspondant, revêtu de la mention « bon pour accord » apparaît dès lors manifestement disproportionné.
Par ailleurs, l’état des lieux de sortie fait mention de dégradations avancées pour 2 murs de la salle d’eau, et une seule photo du mur du radiateur sèche-serviettes est produite.
La grille de vétusté insérée dans le contrat de bail permet de retenir une décote de 14% après application de la franchise pour 2021.

Le locataire ne justifie d’aucun motif d’exonération de sa responsabilité.

En conséquence, il sera jugé que monsieur [H] [Y] supportera les frais de remise en peinture de la salle de bains à hauteur de 600 €, par prélèvement sur le dépôt de garantie.

2/ Sur la régularisation des charges

Il sera fait application du principe général du droit « ne eat judex ultra petita partium », repris dans l’article 5 du code de procédure civile, qui dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, et seulement sur ce qui est demandé ».

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
(...)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, à l’exception de l’augmentation du loyer.

Dans le cadre de la résiliation du bail, lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, la jurisprudence en la matière indique que le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Les parties peuvent toutefois solder amiablement et immédiatement l’ensemble des comptes.

En l’espèce, aucune démarche amiable n’est invoquée par les parties.

Le bail a pris effet le 4 août 2020. Dès lors, le bailleur est fondé à procéder à la régularisation des charges, sous réserve de la justifier, jusqu’à trois ans après diffusion des comptes et impôts des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023.

L’assiette des charges est contestée par le demandeur à l’instance, qui en demande un nouveau calcul. Les montants de l’année 2020 n’étant pas présentés en totalité, aucune régularisation ne pourra intervenir pour la période du 4 août 2020 au 31 décembre 2020.

Les documents joints justifient les comptes suivants :
L’effectivité de la rétrocession de la somme de 226,80 € à monsieur [H] [Y] n’est pas contestée.

Ainsi, la somme finale due par monsieur [H] [Y] à monsieur [C] [S] au titre de l’ensemble des charges locatives s’obtient par addition des soldes, et s’élève à 493,34 € à la date de la présente décision.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe a chaque partie de prouver conformément a la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le dommage doit résulter d’une faute. Il appartient à celui qui s’en prévaut de la prouver. Le préjudice engendré doit présenter un caractère certain, direct et déterminé.

Monsieur [H] [Y] n’explique pas le préjudice allégué.

Dès lors, faute d’en justifier le bien-fondé, monsieur [H] [Y] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande additionnelle au titre de la majoration de retard

Vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis 2014 ;

En l’espèce, l’écart entre les états des lieux entrée et sortie n’est pas sérieusement contestable.Monsieur [C] [S] a restitué 301,10 € par chèque le 28 avril 2023, soit moins de deux mois après la fin du bail.

Même si les comptes entre locataire et propriétaire, dans leurs diverses composantes, sont au cœur du litige, une restitution partielle est intervenue, privant le demandeur de toute prétention au titre de la pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard.

En conséquence, monsieur [H] [Y] est débouté de cette demande.

Sur le loyer restant dû

Les articles 1103 et 1104 du Code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué déduction faite de sommes restant dues au bailleur.

La date du 13 mars 2023 est reconnue par les deux parties comme étant la date de fin effective des obligations de monsieur [H] [Y].
L’état des lieux de sortie a été établi le 28 février 2023 et les clés restituées le même jour.

Dès lors, le loyer est bel et bien dû du 1er au 13 mars 2023, sans la provision pour charges, dans la mesure où le locataire n’a pas bénéficié des services correspondants et n’a pas pu les utiliser.

Monsieur [H] [Y] reconnaît ne pas s’en être acquitté.

Dès lors, monsieur [H] [Y] est condamné à payer 880,64 € à monsieur [C] [S].

Sur la contestation en augmentation du loyer

L’article 7-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 introduit par la loi 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

L’article 17-1 I. du même texte, modifié par la loi 2021-1104 du 22 août 2021 dispose que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. (...)
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».
Le bailleur a indiqué vouloir appliquer l’augmentation de loyer annuelle pour les années 2021/2022 et 2022/2023 par la lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2023, donc après résiliation du bail. L’augmentation n’étant pas être rétroactive, il ne peut qu’être débouté de cette prétention.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [H] [Y], partie perdante au principal, est condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable de condamner monsieur [H] [Y] à la somme de 150 €.

PAR CES MOTIFS