TJ Chartres, 10 sept. 2024, RG 24/00834

N° RG 24/00834 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHT4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[R] [U]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 10 Septembre 2024

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIRE HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me KARM de la SCP SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES , demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [U]
née le 27 Mars 1978 à TAHALA (MAROC)
demeurant 48 rue de la République - 28300 MAINVILLIERS
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : [N] [B] et [H] [K], auditeurs de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 10 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 21 janvier 2018, la SA EURE et LOIR HABITAT a donné à bail à Mme [R] [U] un appartement situé 46 rue de la République à 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel de 488,43€ hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA EURE et LOIR HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 458,59 euros visant la clause résolutoire insérée au bail pour impayés de loyer et défaut d’attestation d’assurance locative.

La SA EURE et LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Mme [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la résiliation du contrat, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement. Il sollicite:
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de Mme [R] [U] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;
- de condamner cette dernière au paiement :
- de la somme de 373,84€ actualisée à la date du 16 février 2024 (échéance de janvier 2024 incluse) avec les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- du montant des loyers et des charges depuis le 16 février 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

A l’audience du 28 mai 2024, la SA EURE et LOIR HABITAT - représentée par son conseil- reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1.817,52 euros. Elle indique être défavorable à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

A l'appui de ses prétentions, la SA EURE et LOIR HABITAT fait valoir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que
Mme [R] [U] n'a ni produit l’assurance de son logement ni réglé les sommes réclamées dans les délais impartis.

Mme [R] [U] comparait en personne. Elle reconnait la dette et expose qu’en raison d’un trop perçu de la CAF, elle ne parvient pas à régler le montant du loyer. Elle indique qu’elle est dans l’attente d’un versement de la CAF correspondant à 3 mois d’APL. Mme [R] [U] a été autorisée à justifier du rappel d’APL évoqué avant le 4 juin 2024..

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Aucune note en délibéré n’a été réceptionnée par le greffe dans le délai accordé.

MOTIFS

I. SUR LA RÉSILIATION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 28 mai 2024.

Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 novembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 16 février 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son paragraphe 13.2 intitulé “Assurances du locataire” prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, locative deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, un commandement aux fins de justification de l’assurance visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2023. Mme [R] [U] n’a cependant pas justifié d’une assurance locative. Bien que le commandement ait prévu un délai d’un mois pour produire une assurance, il y a lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu au bail, plus favorable au locataire.

En l’absence de jsutfication de l’assurance locative pendant plus de deux mois depuis le 16 novembre 2023, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public. Le moyen tiré de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ne sera donc pas étudié.

En conséquence, Mme [R] [U] devra quitter le logement qu’elle occupe actuellement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT:

- Sur le paiement des loyers :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [R] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.817,52 € à la date du 27 mai 2024 au titre des impayés locatifs.

Mme [R] [U] reconnait le principe et le montant de cette dette. Il ressort du décompte que le dernier paiement effectué par la locataire date du 24 avril 2024 mais ne couvre pas la totalité du loyer. Par ailleurs, Mme [R] [U] ne sollicite pas de délais de paiement.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1.817,52 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

- Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2024. Le maintien de Mme [R] [U] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA EURE et LOIR HABITAT ou à son mandataire.

Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Mme [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu de la situation économique de Mme [R] [U], la SA EURE et LOIR HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,