TJ Chartres, 10 sept. 2024, RG 24/00841
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Texte de la décision
N° RG 24/00841 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHUD
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
S.A. EURE ET LOIR HABITAT, SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[W] [J]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
JUGEMENT Contradictoire
DU 10 Septembre 2024
DEMANDEUR(S) :
S.A. EURE ET LOIRE HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me KARM de la SCP SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES , demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Madame [W] [J]
née le 24 Mai 1965 à VALENCIENNES (59300)
demeurant 13 rue de Verdun - Logement n°2 - 28700 AUNEAU-BLEURY-SAINT-SYMPHORIEN
comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN
En présence de : [V] [P] et [D] [E], auditeurs de justice
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 10 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat en date du 3 juillet 2012, la SA EURE et LOIR HABITAT a donné à bail à Mme [W] [J] un appartement situé 13 rue de Verdun, Logement n°2 à 28700 AUNEAU, pour un loyer mensuel de 317,29 charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA EURE et LOIR HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice le 9 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 876,64€ visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er février2024, la SA EURE et LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Mme [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. Elle sollicite:
- de prononcer la résiliation du contrat de bail;
- d'ordonner l’expulsion de Mme [W] [J] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration des meubles ;
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;
- de condamner cette dernière au paiement :
- de la somme de 876,64€ arrêtée à la date du 5 janvier 2024 (mensualité de janvier 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la décision;
- du montant du loyer et des charges jusqu’à la résiliation du bail,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024.
A l’audience, la SA EURE et LOIR HABITAT - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 46,98 euros.
Mme [W] [J] comparait en personne. Elle déclare régler le loyer et être à jour du loyer. Elle expose régler actuellement les frais d’huissier.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 10 septembre 2024.
SUR CE
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure-et-Loir par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 mai 2024.
Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er février 2024.
L’action est donc recevable.
- Sur le bien fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 3 juillet 2012 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 novembre 2023, pour la somme en principal de 876,64€.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 janvier 2024 et de prononcer la résiliation du contrat à cette date.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
La SA EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [W] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (95,24 €+ 96,30€), la somme de 46,98€ correspondant au reliquat du mois de septembre 2023, à la date du 28 mai 2024.
Mme [W] [J] reconnait le principe et le montant de cette dette à l’audience.
Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 46,98€, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
Ces délais de trois ans s'appliquent à l'ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).
Il résulte du décompte arrêté à la date du 28 mai 2024 que Mme [W] [J] a repris le paiement du loyer. Il ressort des débats que la locataire est en voie de régulariser sa situation, compte-tenu des efforts fournis depuis le commandement de payer et le faible montant de l’impayé (46,98€).
Compte tenu de ces éléments, Mme [W] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. Les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants justifiera la condamnation de Mme [W] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Mme [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu de la situation économique de Mme [W] [J], la SA EURE ET LOIR HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la SA EURE ET LOIR HABITAT est recevable en son action;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2012 entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Mme [W] [J] concernant l’appartement (logement n°2) situé 13 rue de Verdun à 28700 AUNEAU sont réunies à la date du 9 janvier 2024;
CONSTATE la résiliation du bail à la date du 9 janvier 2024;
CONDAMNE Mme [W] [J] à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 46,98 € (quarante-six euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) (décompte arrêté au 28 mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;
AUTORISE Mme [W] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités, l’une de 24€ et la seconde qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA EURE ET LOIR HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [W] [J] soit condamnée à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DEBOUTE la SA EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [W] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département d'Eure-et-Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 septembre 2024,
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN
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