TJ Chartres, 10 sept. 2024, RG 24/01396

N° RG 24/01396 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJAK

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS N° 967 200 049)

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[N] [L]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 10 Septembre 2024

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n° 967 200 049)
dont le siège social est 7, Rue Latham, 41000 BLOIS,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Madame [U] [W], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d’un mandat écrit
dont le service contentieux est sis 3FCVL - AGENCE ORLEANS - 05 rue Michel Royer
45073 ORLEANS CED 2

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [L]
demeurant 81 avenue de la résistance - Appt n°34 - 28300 MAINVILLIERS
comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : [G] [F] et [V] [M], auditeurs de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 10 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 29 novembre 2021, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [N] [L] un appartement n°34 situé 81 avenue de la Résistance à 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel de 324,13 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à Monsieur [N] [L] le 31 août 2023 un commandement de payer la somme de 1.494,46€ visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance.

Le 30 janvier 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [L] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration des meubles ;
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;
- de condamner ce dernier au paiement :
- de la somme actualisée de 3.152,06€ avec les intérêts au taux légal à compter dujugement,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement et remise des clés,
- d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

A l’audience du 28 mai 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE - représentée par Mme [U] régulièrement munie d'un pouvoir - reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 4.510,92 euros. Elle expose que le loyer a été payé au mois de mai 2024, mais que la dette a significativement augmenté. Elle maintient ses demandes.

A l'appui de ses prétentions, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE soutient sur le fondement de l'article 24 et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que
Monsieur [N] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et qu'il n'a pas justifié d'une assurance habitation dans le mois suivant ce commandement de payer.

Monsieur [N] [L] comparait en personne. Il reconnait la dette et expose avoir déposé un dossier de surendettement. Il déclare avoir changé d’assurance locative et être en train de régulariser sa situaion. Il sollicite des délais à hauteur de 100 euros en plus de loyer.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 mai 2024.

Par ailleurs, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 septembre 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Aux termes du point VI du même article, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement. Ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En vertu de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur ; la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 29 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article :" Article 9 - Résiliation de plein droit du contrat de location") pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d'assurance.

Un commandement de payer a été signifié le 31 août 2023 visant la clause résolutoire pour défaut de paiement pour la somme en principal de 1.494,46 € et pour défaut d'assurance. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il n’a pas davantage été justifié d’une assurance habitation en cours de validité dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur depuis le 31 septembre 2023 et que le bail est résilié depuis cette date.

Il ressort des débats que Monsieur [N] [L] a déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable le 8 février 2024 par la commission qui a orienté le dossier vers un réaménagement des dettes.

Il est constaté que Monsieur [N] [L] a réglé une mensualité de loyer le 2 mai 2024 mais qu’il ne s’est acquitté d’aucune autre échéance depuis la recevabilité de son dossier le 8 février 2024 et que la dette n’a fait qu’augmenter.

Par ailleurs, il n’a pas justifié d’une assurance locative depuis le commandement du 31 août 2023.

En conséquence, il ne peut lui être accordé des délais de paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [N] [L] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l'espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.510,92 € à la date du 21 mai 2024.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4.510,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Compte tenu de l'absence de délais, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la situation économique de Monsieur [N] [L] commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,