TJ Chartres, 10 sept. 2024, RG 23/00832

N° RG 23/00832 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F6ZU

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me RIVIERRE, vestiaire T21

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
S.C.I. MAPEVA 3,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

JUGEMENT Contradictoire

DU 10 Septembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 1 PLACE DES EPARS SIS 7 rue DELACROIX - 28000 CHARTRES
représenté par son syndic en exercice, la société LP GESTION
exerçant sous l’enseigne CITYA CHARTRES IMMOBILIER, SARL
(RCS CHARTRES n°328 962 147)
dont le siège social est sis 1 boulevard Adelphe Chasles - 28000 CHARTRES

représentée par Me Vincent RIVIERRE, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 postulant de la SELARL RAISON, demeurant 217 Rue Saint Honoré - 75001 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. MAPEVA 3 (RCS CHARTRES n°447 939 349)
dont le siège social est sis 17 rue Jean de la Fontaine - 28630 BARJOUVILLE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par M. [B] [G], en sa qualité de gérant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 02 Septembre 2024

En présence de : [X] [W] et [D] [V], auditeurs de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024et mise en délibéré au 10 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI MAPEVA 3 est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°9 au sein d'un immeuble situé 1 place des Epars à 28000 CHARTRES, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courriers recommandés des 19 mai 2020, 16 juin 2020, 17 juillet 2020, 19 octobre 2020 et 12 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du 1 PLACE DES EPARS à 28000 CHARTRES (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, la société CITYA Chartres, mis en demeure la SCI MAPEVA 3 de s'acquitter de sommes au titre des charges de copropriété et des frais de poursuite.

Par acte de commissaire de justice en date 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI MAPEVA 3 devant le tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d'obtenir la condamnation de celle-ci, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
3.122,46 euros correspondant pour 788,16 euros aux charges arrêtées au 9 décembre 2022 et pour 2.334,30 euros au titre des frais de recouvrement de la créance,1.500 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépenset d'ordonner l’anatocisme selon le code civil.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mai 2023 puis renvoyée successivement aux audiences des 10 octobre 2023, 23 janvier 2024 et 28 mai 2024 où elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, dépose ses conclusions n°1 à l’audience, au titre desquelles il réclame, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
la somme de 840,95 euros à titre principal arrêtée au 9 décembre 2022 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,la somme de 2.863,42 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation de la SCI MAPEVA 3 aux dépens.
A l’oral, il fait valoir qu’il se désiste de ses demandes de paiement des charges de copropriété mais maintient ses demandes au titre des frais de recouvrement pour 1.725,30 euros et sollicite la somme de 2.598 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles des défendeurs.

La SCI MAPEVA 3 est représentée par son gérant, M. [B] [G], régulièrement muni d’un pouvoir. Elle dépose ses conclusions à l’audience.

Elle expose qu’elle n’est redevable d’aucun arriéré de charges, celles-ci ayant été réglées par chèque libellé au syndicat des copropriétaires 1 place des Epars et non à CITYA Chartres. Elle conteste le montant de 4.486,92 euros sollicité au titre des frais de recouvrement. Elle déclare que la procédure a été engagée sur la base d’éléments erronés et conclut au débouté des demandes formées par le syndicat des copropriétaires. Elle indique que les sommes que ce dernier réclame au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondent aux frais qu’il sollicite également pour le recouvrement de la créance. Elle sollicite la somme de 1.500 euros pour le préjudice moral subi, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Constatation liminaire sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il ressort du décompte du 7 février 2023 produit à l’appui de son assignation par le syndicat des copropriétaires que la somme réclamée au titre des demandes correspond pour 788,16 euros aux charges arrêtées au 9 décembre 2022 et pour 2.334,30 euros aux frais de recouvrement.

Il ressort des explications fournies par la SCI MAPEVA 3 et des éléments versés aux débats, à savoir notamment du décompte du 7 février 2023 annoté, des copies des courriers adressés à Citya Chartres et à l’avocat du syndicat des copropriétaires, des copies de chèques et relevés de compte bancaire du gérant de la SCI MAPEVA 3, des relevés de compte de charges CITYA de l’immeuble Les Blés d’Or et de l’immeuble 1 place des Epars que :

la SCI MAPEVA 3 a établi un chèque n°4410223 d’un montant de 288,11 euros le 19 juin 2018 à la société LP Gestion 1 place des Epars, lequel a été débité mais n’a pas été porté au décompte de la SCI MAPEVA 3,
le chèque n°4410253 d’un montant de 288,11 euros établi le 28 septembre 2018 par la SCI MAPEVA 3 a été affecté sur le compte du syndicat de copropriété de l’immeuble LES BLES d’OR au sein duquel les époux [U] sont également propriétaires, avant d’être porté au crédit du compte de la SCI MAPEVA 3 le 24 septembre 2019,
le chèque n°7059968 d’un montant de 315,34 euros établi le 6 juin 2022 par la SCI MAPEVA 3 a été affecté sur le compte du syndicat de copropriété de l’immeuble LES BLES d’OR au sein duquel les époux [U] sont également propriétaires, et n’a pas été réaffecté au compte relatif à la copropriété du 1 Place des Epars,
le chèque n°8541737 d’un montant de 315,34 euros établi le 21 septembre 2022 par la SCI MAPEVA 3 et adressé au conseil du syndicat des copropriétaires, a fait l’objet d’un encaissement le 4 janvier 2023 et n’a pas été porté sur le décompte du 7 février 2023 versé aux débats,
la somme de 213 euros portée au titre du solde débiteur à la date du 30 juin 2017 sur le décompte du 7 février 2023, n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires qui ne produit aucun élément au soutien de cette créance.
Il ressort de ces éléments que la somme de 918,79 euros correspondant aux règlements effectués et non pris en compte, et qu’elle aurait dû être portée au crédit du compte de la SCI MAPEVA 3 au jour de la demande en justice le 21 février 2023.

En conséquence, il est constaté qu’au jour de l’assignation, la SCI MAPEVA 3 n’était redevable d’aucune somme envers le syndicat des copropriétaires au titre des impayés de charges de copropriété.

Il est en outre constaté qu’au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de ses demandes au titre du règlement des impayés de charges de copropriété, de sorte que la SCI MAPEVA 3 ne reste rien lui devoir.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Au titre des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic ».

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame, dans ses conclusions, la somme de 2.863,42 euros au titre des frais de recouvrement et à l’audience, la somme de 1.725,30 euros sur le même fondement.

Il est relevé que les courriers de mise en demeure des 18 juillet 2017, 18 août 2017, 18 janvier 2018, 19 juillet 2018, 17 août 2018, 18 octobre 2018 et 16 novembre 2018 pour lesquels la somme totale de 235,50 euros est sollicitée, ne sont pas produits. Il ne peut donc être fait droit au titre de ces frais de recouvrement.

S’agissant du courrier de mise en demeure du 19 mai 2020, le montant de 736,61 euros réclamé correspond :
à la somme de 213 euros dont il n’est pas justifié,
au chèque n°4410223 de 288,11 euros, libellé au 1 place des Epars, débité le 27 juin 2018 selon le relevé de compte bancaire de M. et Mme [U] mais non porté au crédit du compte de la SCI MAPEVA 3,
à la somme de 235,50 euros au titre des frais de recouvrement qui ne sont pas justifiés.
Les sommes réclamées au titre de la mise en demeure n’étant pas justifiées, les frais relatifs à celle-ci ne peuvent être mis à la charge de la SCI MAPEVA 3.

Il est relevé que les mises en demeure des 16 juin 2020, 20 juillet 2020, 12 août 2020, 19 octobre 2020, 12 novembre 2020, 20 avril 2022 et 10 mai 2022 correspondent au même montant, auquel sont ajoutés les frais des mises en demeure ou de relance précédentes, sans que la SCI MAPEVA 3 ne soit redevable d’éventuels impayés de charges de copropriété, les charges de copropriété étant, selon les décomptes produits, acquittées.

Les frais de lettre comminatoire, les frais de contentieux et les honoraires d’avocat ont été exposés alors même que le syndicat de copropriétaires ne peut justifier d’impayés de charges de copropriété à l’égard de la SCI MAPEVA 3.

Il ne sera donc pas fait droit à ces dépenses au titre des frais de recouvrement.

Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires expose que le manquement au paiement des charges a débuté au mois de janvier 2015 et qu’il lui a causé un préjudice financier certain dont il est bien-fondé à demander réparation.

Les charges de copropriété ayant été, selon les décomptes produits, acquittées, les manquements de la part du débiteur ne sont pas établis. Il n’y a donc pas lieu d'octroyer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

En l'espèce, la SCI MAPEVA 3 expose que :
elle s’est toujours acquitté des appels de fonds des charges de copropriété avec régularité et ponctualité,
elle a été confrontée, à trois reprises, à des erreurs d’imputation de la part du syndic pour ses chèques n°4410253, n°7059968 et n°3546662,
que le chèque n°4410223 d’un montant de 288,11 euros, s’il a été débité, n’a jamais été porté au crédit de son compte.
Elle déclare que le nombre des lettres recommandées et la poursuite judiciaire témoignent d’un acharnement qui lui a causé un préjudice notamment dans sa réputation, en la faisant passer auprès des autres copropriétaires pour un « mauvais payeur ». Elle expose que la procédure est due aux erreurs du syndic et sollicite une indemnisation de 1.500 euros.

Il est relevé que la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires l’a été avec légèreté, les explications de la SCI MAPEVA 3 (courriers des 3 janvier 2019, 13 août 2019, 2 juillet 2020, 22 octobre 2020, 21 septembre 2022, 4 décembre 2022, mails des 3 août 2017, 22 novembre 2020, 4 décembre 2022) n’ont pas été prises en considération par le syndic pour tenir compte des règlements intervenus, des erreurs d’imputation, mettre à jour rapidement le décompte des charges et éviter une procédure contentieuse.

Il est relevé qu’il ne peut être reproché à M. [U] une confusion sur les destinataires des chèques puisque sur les trois chèques produits - dont deux ont été encaissés pour la copropriété des BLES d’OR- figure l’adresse « 1 place des Epars ».

Si deux erreurs d’imputation ont pu être corrigées, il n’en demeure pas moins que l’absence d’enregistrement de paiement (chèques n°4410223 et n°7059968), l’encaissement tardif (chèque n°8541737), la fréquence des lettres de mise en demeure dont les montants ont été artificiellement gonflés par des frais de poursuite et l’introduction d’une demande en justice pour impayés ont causé un préjudice de réputation à la SCI MAPEVA 3 qui est bien fondée à recevoir la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance.

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
 
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
 
Au cas présent, compte-tenu du temps passé par la SCI MAPEVA 3 à préparer sa défense, il convient de lui allouer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS