TJ Nanterre, 9 sept. 2024, RG 21/02794

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
09 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 21/02794 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WQQH

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 60-61-62 rue des Moulineaux 92150 SURESNES représenté par son syndic :

C/

S.C.I. PAR QUATRE, IMMO DE FRANCE PARIS-ILE-DE-FRANCE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 60-61-62 rue des Moulineaux 92150 SURESNES représenté par son syndic :
IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
67-69 boulevard Bessières
75017 PARIS

représentée par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

DEFENDERESSES

S.C.I. PAR QUATRE
60 rue des Moulineaux
92150 SURESNES

représentée par Maître Philippe FOUCHE de la SELAFA JURISOPHIA ILE DE FRANCE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 724

IMMO DE FRANCE PARIS-ILE-DE-FRANCE
67/69 Boulevard Bessières à Paris
75017 PARIS

représentée par Me Bernard CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1193

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 09 septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 60/61/62 rue des Moulineaux à SURESNES (92150) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de la société SCI PAR QUATRE dans le règlement des charges dont elle est redevable, par acte d’huissier de justice du 26 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, l’a fait assigner devant ce tribunal aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de charges impayées et de frais de recouvrement y afférents ainsi que de dommages et intérêts.

L’instance ainsi engagée a été enrôlée sous le numéro RG 21/02794.

Par acte d’huissier de justice du 21 avril 2021, la société SCI PAR QUATRE a fait assigner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE afin de la voir condamner à la garantir et relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

L’instance ainsi engagée a été enrôlée sous le numéro RG 21/03642.

Par ordonnance en date du 3 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 21/02794 et 21/03642, qui se sont poursuivies sous le numéro RG 21/02794.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la SCI PAR QUATRE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé 60/61/62, rue des Moulineaux à 92150 – Suresnes, la somme de 20.231,51 € au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 17 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du présent exploit,

Condamner également la SCI PAR QUATRE à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 845,10 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

Condamner la SCI PAR QUATRE à payer au syndicat la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner la SCI PAR QUATRE à payer au syndicat la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter la SCI PAR QUATRE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI PAR QUATRE en tous les dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la société SCI PAR QUATRE demande au tribunal de :

• Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé 60/61/62, rue des Moulineaux à 92150 - Suresnes de sa demande de paiement de la somme de 24.157,01 €,

• Autoriser la SCI PAR QUATRE à s'acquitter de sa dette liée aux travaux (24 833,38 €) selon l'échéancier bancaire mis en place,

• Débouter la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de la SCI PAR QUATRE,

• Condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à garantir et relever indemne la SCI PAR QUATRE de toutes les condamnations réclamées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE 60-61-62 RUE DES MOULINEAUX À SURESNES, à charge pour la SCI PAR QUATRE de rembourser à IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE le montant des charges concernant les travaux, selon l’échéancier mis en place dans le cadre de l’emprunt collectif,

• Subsidiairement, condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 28 900 € au titre de la perte d'une chance,

A titre subsidiaire,

• Autoriser la SCI PAR QUATRE à étaler sa part de charge sur dix annuités au taux d'intérêt légal,

• Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé 60/61/62, rue des Moulineaux à 92150 - Suresnes de sa demande de paiement la somme de 845,10 € au titre des frais nécessaires de recouvrement (lesquels sont inclus dans les 24 157,01 €),

A titre éminemment subsidiaire,

• Autoriser la SCI PAR QUATRE à se libérer de sa dette en 23 échéances de 150 € et une dernière échéance pour le solde,

En tout état de cause,

• Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé 60/61/62, rue des Moulineaux à 92150 - Suresnes de sa demande de paiement de la somme de 845,10 € au titre des frais nécessaires de recouvrement (lesquels sont inclus dans les 24 157,01 €),

• Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 60-61-62 rue des Moulineaux à 92150 SURESNES à payer à la SCI PAR QUATRE la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

• Condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à payer à la SCI PAR QUATRE la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

• Condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE en tous les dépens, dont distraction au profit de la société JURISOPHIA ILE DE FRANCE dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile,

• Ecarter l'exécution provisoire de droit au profit de la SCI PAR QUATRE pour les condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE demande au tribunal de :

Débouter en totalité la SCI PAR QUATRE de ses demandes présentées à l’encontre de la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE,

Condamner la SCI PAR QUATRE à payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts à la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE pour appel en garantie abusif à son encontre,

Condamner la SCI PAR QUATRE à payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE,

Condamner la SCI PAR QUATRE en tous les dépens de l’instance dont le recouvrement pourra être opéré pour ceux dont il a fait l’avance par Maître Bernard CANCIANI, avocat, aux offres de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 septembre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande de condamnation au paiement de charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société SCI PAR QUATRE au paiement de la somme de 20 231,51 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 17 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En réponse aux moyens développés par la défenderesse, il explique que la banque, à laquelle le syndic a transmis la demande d’adhésion à l’emprunt collectif formée par la société SCI PAR QUATRE, a refusé cette demande, comme elle était libre de le faire. Il indique que ce refus ne peut constituer un manquement à ses obligations, aucune obligation de résultat ne lui étant imposée concernant le bénéfice d’un emprunt collectif. Il ajoute qu’en tout état de cause, une résolution d’assemblée générale n’est pas une stipulation contractuelle, de sorte qu’une exception d’inexécution ne peut lui être opposée.

La société SCI PAR QUATRE conclut au débouté de cette prétention en invoquant, sur le fondement de l’article 1219 du code civil, une exception d’inexécution. Elle fait valoir que des travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 et qu’aux termes de la résolution n°22, lesdits travaux devaient être financés par un emprunt collectif. Elle rappelle qu’en application de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, un tel emprunt doit être souscrit par la copropriété ès-qualités et non par les copropriétaires. Elle ajoute qu’elle a expressément manifesté sa volonté de participer à l’emprunt collectif et que sa demande n’aurait pas dû être refusée, la loi ne prévoyant aucun motif pour écarter un copropriétaire de l’emprunt souscrit au nom du syndicat. Elle en déduit que le syndicat des copropriétaires ou son représentant, le syndic, a commis une faute en l’excluant de l’emprunt collectif ou en laissant la banque l’exclure et ainsi en n’exécutant pas pleinement la résolution n°22 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019.

En réponse aux moyens développés par le syndic, elle prétend que, sous peine de discrimination, ce dernier ne peut lui opposer un retard dans la transmission de son dossier dès lors qu’il reconnaît que d’autres copropriétaires, également en retard, ont pu bénéficier de l’emprunt collectif.

La société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE soutient que, le 1er août 2019, elle a notifié le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 à la société SCI PAR QUATRE, ce par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Elle estime qu’en application de l’article 26-4 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, cette dernière avait jusqu’au 4 septembre 2019 pour lui notifier sa décision d’avoir recours à l’emprunt collectif. Or, elle relève que ce délai n’a pas été respecté. Elle précise qu’elle a cependant transmis la demande de la société SCI PAR QUATRE à la banque, la CEIDF, que cette dernière a refusé cette demande, ce qu’elle était en droit de faire en vertu de l’article 1102 du code civil, et qu’interrogée par la société SCI PAR QUATRE, elle a répondu ne pas avoir à donner le motif de son refus. Elle indique par ailleurs que, même si rien ne le lui imposait, elle a pris l’initiative d’adresser, le 8 août 2019, à l’ensemble des copropriétaires un courrier leur précisant les documents à lui retourner remplis et signés en cas de volonté de recourir à l’emprunt collectif. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments qu’aucun manquement aux obligations découlant de son mandat ne peut lui être reproché.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Par ailleurs, aux termes de l’article 26-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable à la cause, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.

Par dérogation au premier alinéa, l'assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.

Par dérogation au premier alinéa, l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.

Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Enfin, l’article 1219 du code civil énonce qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte, distinguant les charges et les frais de recouvrement, couvrant la période du 30 septembre 2019 au 1er avril 2021,
- un décompte complémentaire, figurant dans ses écritures, comportant uniquement les règlements effectués par la société SCI PAR QUATRE jusqu’au 17 octobre 2022 ainsi que les soldes de charges 2020 et 2021,
- des appels de fonds et répartitions individuelles de charges,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2018, 4 juillet 2019, 29 septembre 2020 et 16 juin 2022, qui ont approuvé les comptes des exercices 2019 et 2021 et voté des travaux ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2020.

Il ressort des éléments ainsi produits que la société SCI PAR QUATRE est propriétaire des lots n°107, 414 et 415 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Celle-ci ajoute qu’elle est également propriétaire du lot n°503.

Il résulte encore des éléments communiqués que la société SCI PAR QUATRE reste redevable de la somme de 20 231,51 euros, laquelle correspond aux charges appelées au titre des exercices 2019 à 2021, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte de la défenderesse.

Cette dernière ne peut utilement invoquer une exception d’inexécution afin de s’exonérer du paiement de cette somme.

En effet, il convient de rappeler qu’une décision d'assemblée générale n'est pas un contrat au sens de l'article 1101 du code civil et que son exécution obéit aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et non à celles du code civil.

Aussi, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE a exécuté le mandat qui lui avait été donné aux termes de la résolution n°22 adoptée lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, ce en signant un emprunt collectif afin de financer des travaux au sein de l’immeuble.

Enfin, seule la banque a refusé la demande d’adhésion à cet emprunt formée par la société SCI PAR QUATRE.

Or, cette dernière ne développe aucun moyen en fait ou en droit qui permettrait de reprocher ce refus d’un tiers au syndicat des copropriétaires ou à son syndic.

La demande de paiement formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées est ainsi fondée à hauteur de 20 231,51 euros.

Il sollicite par ailleurs que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de la notification de ses conclusions d’actualisation, lesquelles portent sur l’intégralité des charges réclamées et valent mise en demeure.

En conséquence, la société SCI PAR QUATRE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 231,51 euros correspondant aux charges dues au titre des exercices 2019 à 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022.

II - Sur la demande d’étalement de la dette de charges

La société SCI PAR QUATRE demande à être autorisée à s'acquitter de sa dette liée aux travaux, soit de la somme de 24 833,38 euros, selon l'échéancier bancaire mis en place.

A titre subsidiaire, elle demande, sur le fondement de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, à être autorisée à étaler sa part de charges sur dix annuités au taux d'intérêt légal.

A titre éminemment subsidiaire, elle demande, sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil, à être autorisée à se libérer de sa dette en 23 échéances de 150 euros et une dernière échéance pour le solde, faisant valoir qu’elle est un débiteur de bonne foi.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de ces prétentions. Il indique que l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique uniquement aux travaux d’amélioration prévus par l’article 30 de ladite loi. Or, selon lui, les travaux votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 sont des travaux de réfection de l’étanchéité et donc des travaux d’entretien.

La société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE estime également que l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable dès lors que la société SCI PAR QUATRE a voté en faveur des travaux et de l’emprunt collectif.

Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société SCI PAR QUATRE ne développe aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa demande tendant à être autorisée à s'acquitter de sa dette liée aux travaux selon l'échéancier bancaire mis en place.

Elle en sera ainsi déboutée.

Par ailleurs, l’article 30 alinéas 1 à 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Selon l’article 32 de ladite loi, sous réserve des dispositions de l'article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Aux termes de l’article 33 de la même loi, la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires.

En l’espèce, la société SCI PAR QUATRE ne peut utilement invoquer l’application de l’article 33 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dès lors que les travaux d’entretien, tels que les travaux de réfection de l’étanchéité votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, n’entrent pas dans son champ d’application.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à être autorisée à étaler sa part de charges sur dix annuités au taux d'intérêt légal.

Enfin, en vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société SCI PAR QUATRE ne communique aucun élément de nature à justifier de sa situation financière actuelle.

Le tribunal n’est dès lors pas en mesure d’apprécier si sa situation financière nécessite qu’un délai de paiement lui soit accordé et, dans l’hypothèse où un tel délai lui serait accordé, si elle serait en capacité d’apurer son arriéré tout en continuant à payer les charges courantes.

Il convient dès lors de rejeter sa demande tendant à être autorisée à se libérer de sa dette en 23 échéances de 150 euros et une dernière échéance pour le solde.

III - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société SCI PAR QUATRE au paiement de la somme de 845,10 euros au titre des frais de recouvrement.

La société SCI PAR QUATRE, qui conclut au débouté de cette prétention, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de suivi de contentieux facturés par le syndic, d’un montant total de 516,43 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Seront en revanche retenus les frais d’un montant total de 328,67 euros, relatifs à la mise en demeure datée du 26 août 2020, qui a été envoyée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, à la relance datée du 7 octobre 2020 et à la sommation de payer délivrée le 8 décembre 2020, ces éléments y afférents étant communiqués.

En conséquence, la société SCI PAR QUATRE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 328,67 euros au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 516,43 euros sur le compte de la défenderesse.

IV - Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société SCI PAR QUATRE au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de cette dernière l’a contraint à avancer les fonds nécessaires au fonctionnement et à l’entretien de la copropriété.

La société SCI PAR QUATRE ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la société SCI PAR QUATRE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

V - Sur la demande de garantie à charge de remboursement

La société SCI PAR QUATRE demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE à la garantir et relever indemne de toutes les condamnations réclamées par le syndicat des copropriétaires, à charge pour elle de rembourser à la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE le montant des charges concernant les travaux, selon l’échéancier mis en place dans le cadre de l’emprunt collectif.
Elle reproche au syndic de l’immeuble d'avoir laissé la banque l’exclure de l’emprunt collectif, ce qu’elle n’avait pas le droit de faire. Elle lui reproche également d’avoir conclu un contrat d’emprunt collectif non conforme à l’article 26-6 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’il prévoit que le paiement des échéances sera effectué au moyen de prélèvements automatiques sur le compte bancaire ou assimilé des copropriétaires alors que ceux-ci doivent en principe rembourser le syndicat et non la banque.

La société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE conclut au rejet de cette prétention. Elle soutient que, le 1er août 2019, elle a notifié le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 à la société SCI PAR QUATRE, ce par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Elle estime qu’en application de l’article 26-4 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, cette dernière avait jusqu’au 4 septembre 2019 pour lui notifier sa décision d’avoir recours à l’emprunt collectif. Or, elle relève que ce délai n’a pas été respecté. Elle précise qu’elle a cependant transmis la demande de la société SCI PAR QUATRE à la banque, la CEIDF, que cette dernière a refusé cette demande, ce qu’elle était en droit de faire en vertu de l’article 1102 du code civil, et qu’interrogée par la société SCI PAR QUATRE, elle a répondu ne pas avoir à donner le motif de son refus. Elle indique par ailleurs que, même si rien ne le lui imposait, elle a pris l’initiative d’adresser, le 8 août 2019, à l’ensemble des copropriétaires un courrier leur précisant les documents à lui retourner remplis et signés en cas de volonté de recourir à l’emprunt collectif. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments qu’aucun manquement aux obligations découlant de son mandat ne peut lui être reproché.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, comme indiqué ci-avant, seule la banque a refusé la demande d’adhésion à l’emprunt collectif formée par la société SCI PAR QUATRE.

Or, cette dernière ne développe aucun moyen en fait ou en droit qui permettrait de reprocher au syndic ce refus de la banque et/ou l’absence de contestation de ce refus.

Par ailleurs, l’article 26-6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit expressément, en son alinéa 3, la possibilité pour l’assemblée générale d’autoriser le syndic à déléguer à l'établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l'emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant.

Ainsi, la société SCI PAR QUATRE ne démontre pas que la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, qui a simplement fait application de ces dispositions avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, aurait commis une faute.

En tout état de cause, l’article 1240 du code civil permet à une victime d’obtenir réparation de son préjudice et non une avance de fonds, tel que le sollicite en réalité la société SCI PAR QUATRE.

Cette dernière sera en conséquence déboutée de sa demande de garantie à charge de remboursement.

VI - Sur la demande formée au titre d’une perte de chance

Subsidiairement, la société SCI PAR QUATRE demande au tribunal de condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE à lui verser la somme de 28 900 euros au titre de la perte d'une chance. Elle reproche au syndic, qui est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des copropriétaires, de ne pas avoir porté à sa connaissance l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et de ne pas avoir inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la faculté d’y recourir. Elle ajoute qu’ignorant cette disposition, elle n'a pas pu en revendiquer l’application et qu’elle a ainsi subi un préjudice qu’elle évalue à 23 900 euros, soit à une somme différente de celle réclamée aux termes du dispositif de ses écritures.

La société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE estime que l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable dès lors que la société SCI PAR QUATRE a voté en faveur des travaux et de l’emprunt collectif. Elle soutient encore qu’elle n’avait aucune obligation d’information sur ce point, s’agissant d’une disposition légale que tout un chacun est censé connaître.

Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société SCI PAR QUATRE ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, comme indiqué ci-avant, l’article 33 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas applicable aux travaux de réfection de l’étanchéité votés par l’assemblée générale dès lors que ceux-ci constituent des travaux d’entretien.

Il ne peut dès lors être reproché à la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE de ne pas avoir porté ce texte à la connaissance de la société SCI PAR QUATRE et de ne pas avoir inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la faculté d’y recourir.

Aussi, il peut être relevé que la société SCI PAR QUATRE n’établit ni la réalité ni le quantum du préjudice qu’elle allègue, dont la nature n’est d’ailleurs pas précisée.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée au titre d’une perte de chance.

VII - Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE

La société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE demande au tribunal de condamner la société SCI PAR QUATRE à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel en garantie abusif à son encontre.

La société SCI PAR QUATRE, qui estime que son appel en garantie est justifié, conclut au débouté de cette prétention.

Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, dans la discussion de ses conclusions, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE ne développe aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa prétention.

Celle-ci sera en conséquence rejetée.

VIII - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société SCI PAR QUATRE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Bernard CANCIANI dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société SCI PAR QUATRE, condamnée aux dépens, sera déboutée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et devra verser tant au syndicat des copropriétaires qu’à la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

La société SCI PAR QUATRE demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à son encontre, estimant que celle-ci est incompatible avec la nature de l’affaire dès lors qu’une condamnation à son encontre résulterait de la carence du syndic et que cette carence lui interdit de payer les charges compte tenu d'une trésorerie insuffisante.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, outre qu’au vu des développements ci-avant les moyens de fait invoqués par la société SCI PAR QUATRE ne sont pas établis, ils ne sont pas de nature à justifier d’une incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature du présent contentieux.

Celle-ci ne sera dès lors pas écartée.

PAR CES MOTIFS