TJ Nanterre, 9 sept. 2024, RG 23/04582

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
09 Septembre 2024

N° RG 23/04582 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YDHI

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 31-37 rue Paul Vaillant Couturier - 132 rue Mariys Aufan 92300 LEVALLOIS-PERRET pris en la personne de son syndic :

C/

[E] [O]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 31-37 rue Paul Vaillant Couturier - 132 rue Mariys Aufan 92300 LEVALLOIS-PERRET pris en la personne de son syndic :
Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE
27-29 rue de Provence
75009 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEUR

Monsieur [E] [O]
37 rue Paul Vaillant Couturier
92300 LEVALLOIS-PERRET

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis 31/37, rue Paul Vaillant Couturier et 132, rue Marius Aufan à LEVALLOIS-PERRET (92300) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [E] [O] dans le règlement des appels de fonds dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 18 avril, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [E] [O] au paiement d'une somme de 8.723,11 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2021 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Monsieur [E] [O] au paiement d'une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée,

CONDAMNER Monsieur [E] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 31-37 rue Paul Vaillant Couturier - 132 rue Marius Aufan - 92300 LEVALLOIS PERRET une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [E] [O], assigné par acte remis en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre et l'affaire a été fixée à l'audience du 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.723,11 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2021 incluse).

L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de ladite loi.

Ainsi, conformément au décompte produit par le demandeur, les frais de recouvrement, d'un montant de 1.255,92 euros (42 + 42 + 11,06 + 33 + 480 + 167,86 + 480), seront examinés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les charges, d'un montant de 7.467,19 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.467,19 euros au titre des charges arrêtées au 16 janvier 2023, appel de charges du 1er trimestre 2023 inclus. Il fonde sa demande sur l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l'appui de sa demande de paiement des charges, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile, verse notamment les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte des sommes facturées pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2023,
- les appels de fonds adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 9 juillet 2021 et 19 mai 2022, ainsi que les attestations de non recours afférentes,
- le commandement de payer signifié le 25 mai 2022 pour obtenir paiement de la somme de 8.096, 62 euros outre le coût de sa délivrance.

Il ressort de la matrice cadastrale produite que M. [O] est propriétaire des lots n°88, 173, 176 et 177 de l'état descriptif de division.

Il résulte de l'analyse du décompte des sommes dues produit que la demande de paiement formée au titre des charges est également fondée à hauteur de 7.467,19 euros, cette somme correspondant aux charges appelées pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2023 (appel de charges du 1er trimestre 2021 inclus), conformément aux procès-verbaux d'assemblées générales susvisées qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 et 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels 2022 et 2023, ce déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur sur cette période.

Partant, M. [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.467,19 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2023 (appel de charges du 1er trimestre 2021 inclus).

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.255,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il fonde sa demande sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

A l'appui de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, le syndicat des copropriétaires communique les pièces suivantes :

- un décompte des sommes facturées pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2023,
- le commandement de payer signifié le 25 mai 2022 pour obtenir paiement de la somme de 8.096, 62 euros outre le coût de sa délivrance.
- les mises en demeure établies par le syndic en date des 4 novembre 2021 (avis de réception non produit) et 3 février 2022 (avis de réception non produit),
- la lettre de 2ème relance établie par le syndic en date du 3 mars 2022,
- la facture de la SCP VENEZIA du 27 mai 2022 au titre de la délivrance du commandement de payer,
- le contrat de syndic.

En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont d'ordre public :

- frais de mises en demeure facturés les 4 novembre 2021 et 3 février 2022 (42 euros X 2) en l'absence de production des avis de réception afférents justifiant de la réalité de leur envoi,

- frais de relance facturés le 3 mars 2022 (33 euros), faute de justifier de la mise en demeure régulière préalable imposée par le texte précité,

- intérêts de retard facturés le 3 mars 2022 qui ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 de la loi et, à titre surabondant, ne sont fondés sur aucune disposition légale ou contractuelle ni pièce justificative,

- frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice huissier et avocat, facturés les 23 mai 2022 et 14 septembre 2022 (480 euros X 2), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, en l'absence de diligence exceptionnelle démontrée.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance d'un montant de 167,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, relative au coût du commandement de payer signifié le 25 mai 2022 qui est produit avec la facture de la SCP VENEZIA correspondante.

En conséquence, M. [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 167,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.088,06 euros sur le compte du défendeur.

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite, aux termes du dispositif de son assignation, la capitalisation des intérêts.

En vertu de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, le tribunal relève que dans la partie " discussion " de ses écritures, le demandeur ne développe aucun moyen en fait et en droit au soutien de cette prétention.

Il sera donc débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la désorganisation de la trésorerie de la copropriété induite par le retard du défendeur dans le paiement de ses charges à l'échéance.

En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l'espèce, la carence de M. [O] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de la trésorerie de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [O] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [O], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. [O] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS