TJ Nanterre, 9 sept. 2024, RG 22/01305

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
09 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 22/01305 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XHNQ

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Société O’BAHAMAS

C/

Société [M] [Y] & ASSOCIES : représentée par son gérant M. [M] [Y], es qualité de mandataire de M. [W] [O]., [W] [O], es qualité de bailleur.

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société O’BAHAMAS
52 rue Deguingand
92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Eléonore HERMANN de l’AARPI CAP LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R194

DEFENDEURS

Société [M] [Y] & ASSOCIES : représentée par son gérant M. [M] [Y], es qualité de mandataire de M. [W] [O].
1 avenue Franklin D. ROOSEVELT
75008 PARIS

défaillant

Monsieur [W] [O], es qualité de bailleur.
12-14 rue Camille DESMOULINS
92300 LEVALLOIS-PERRET

représenté par Me Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0373

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 09 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 7 octobre 1999, Monsieur [G] [O], aux droits duquel est venu Monsieur [W] [O], a donné à bail commercial à la société O’BAHAMAS des locaux sis 12/14 rue Camille Desmoulins et 39/41 rue Danton à LEVALLOIS-PERRET (92300), ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 9 octobre 1999.

Par acte sous signature privée du 21 octobre 2008, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er octobre 2008.

Par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2019, la société O’BAHAMAS a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2020 aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi selon l’indice INSEE.

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2020, Monsieur [W] [O] a refusé le renouvellement du bail au titre de l’exercice de son droit d’option sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce.

Par actes d’huissier de justice des 27 janvier et 8 février 2022, la société O’BAHAMAS a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [W] [O] et son mandataire, la société [M] [Y] & ASSOCIES, aux fins essentiellement de voir reconnaître son droit au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que son droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de cette indemnité et, avant dire droit, de voir ordonner une expertise judiciaire destinée à réunir tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [W] [O] et celui de l’indemnité d’occupation due par elle.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2022.

Par ordonnance en date du 14 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l'affaire à la mise en état.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, la société O’BAHAMAS demande au tribunal de :

Déclarant la demande de la société O’BAHAMAS recevable et bien fondée,

- Ordonner que la société O’BAHAMAS bénéficie du droit au renouvellement et en l’état du refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction signifié par Monsieur [O] à la société O’BAHAMAS le 31 mars 2021, du droit au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que du droit au maintien dans les lieux avant le paiement de ladite indemnité pour les locaux situés 12 14 rue Camille DESMOULINS et 39 – 41, Rue Danton, 92300 LEVALLOIS-PERRET,

- Avant dire droit, voir désigner tel Expert qu’il plaira à la présente juridiction avec pour mission de :
o convoquer les parties, et, dans le respect du principe contradictoire,
o se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
o prendre connaissance des documents contractuels et de tous les autres, notamment des baux en analysant les clauses et des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux,
o décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultat sur trois à cinq ans, avec une mise en perspective du fonds,
o visiter les locaux donnés à bail à la société O’BAHAMAS et situés 52 Rue DEGUINGAND, 92300 LEVALLOIS-PERRET,

o rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tout élément permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas :

1) d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession du fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

2) de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : l’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

o rechercher tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société O’BAHAMAS à compter du 31 mars 2021 jusqu’à la libération effective des lieux, conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce,
o entendre les parties en leurs dires et explications,
o rendre compte du tout et donner son avis motivé,
o dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

- Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal,

- Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

- Dire que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de trois mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif,

- Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

- Dire qu’en cas de difficulté, l’Expert saisira la présente Juridiction qui aura ainsi ordonné l’expertise,

- Condamner Monsieur [O] à payer à la société O’BAHAMAS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Réserver toutes autres demandes complémentaires de la société O’BAHAMAS notamment au titre de la fixation de l’indemnité d’éviction ainsi que des dépens.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, Monsieur [W] [O] demande au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondé Monsieur [W] [O] en toutes ses fins et demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Débouter la société O’BAHAMAS de toutes ses fins et demandes liées à la nomination d’un expert judiciaire ayant pour mission de rechercher tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

Donner acte à Monsieur [W] [O] qu’il ne s’oppose pas à la demande de la société O’BAHAMAS de voir désigner un expert judiciaire ayant pour mission de rechercher tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la libération effective des lieux conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce,

Dire et juger que durant l’instance, et à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société O’BAHAMAS à Monsieur [W] [O] est de 36 858,20 €, TVA, charges et taxes en sus,

Condamner la société O’BAHAMAS à payer à Monsieur [W] [O] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philipe BAUDOIN, avocat aux offres de droit, qui en recouvrira directement le montant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société [M] [Y] & ASSOCIES n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 10 novembre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « déclarer bien fondé(e) » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Aussi, il ne sera pas statué sur la recevabilité des demandes des parties, celle-ci n’étant pas contestée.

I - Sur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux

La société O’BAHAMAS souhaite, sur le fondement de l’article L145-28 du code de commerce, voir reconnaître - malgré l’emploi erroné du terme « ordonner » - qu’elle bénéficiait du droit au renouvellement du bail et qu’au regard du refus de renouvellement qui lui a été signifié par Monsieur [W] [O] le 31 mars 2021, elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de cette indemnité.

Monsieur [W] [O] ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point.

Aux termes de l’article L145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L145-57 dudit code dispose que, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il est constant que, si le délai d’un mois clôture impérativement tout exercice du droit d’option, les parties peuvent exercer valablement leur droit d'option, avant la fixation du montant du loyer et même avant toute saisine du juge en fixation du montant du loyer.

Par ailleurs, selon l’article L145-14 alinéa 1 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En vertu de l'article L145-28 alinéa 1 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2019, la société O’BAHAMAS a demandé le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2020, Monsieur [W] [O] a refusé ce renouvellement au titre de l’exercice de son droit d’option sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce.

Il en résulte que le bail liant les parties a pris fin le 31 décembre 2019, que Monsieur [W] [O] est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société O’BAHAMAS et que, dans l’attente du versement de ladite indemnité, cette dernière a droit au maintien dans les lieux en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation.

II - Sur la demande d’expertise

La société O’BAHAMAS demande au tribunal, avant dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire destinée à réunir tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [W] [O] et celui de l’indemnité d’occupation due par elle.

En réponse aux moyens développés par Monsieur [W] [O], elle précise qu’aucun texte ne s’oppose à une telle expertise et que celle-ci est au contraire justifiée au regard des nombreux paramètres à prendre en compte afin d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation. Elle ajoute qu’elle transmettra à l’expert judiciaire l’ensemble des éléments comptables pertinents.

Monsieur [W] [O] rappelle qu’en application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Il sollicite ainsi le rejet de la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur le montant de l’indemnité d’éviction, dès lors qu’elle ne se fonde sur aucun élément comptable.

Au contraire, il ne s’oppose pas à la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur le montant de l’indemnité d’occupation et demande au tribunal de fixer - malgré l’emploi erroné des termes « dire et juger » - à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation durant l’instance à hauteur du dernier loyer contractuel dû, à savoir à la somme annuelle en principal de 36 858,20 euros, TVA, taxes et charges en sus.

En application de l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire évincé est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En vertu de l'article L145-28 alinéa 1 du même code, le locataire évincé, qui, jusqu'au paiement de l’indemnité d'éviction, a droit au maintien dans les lieux, est redevable à l’égard du bailleur d’une indemnité d'occupation, laquelle est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

L’article 144 dudit code ajoute que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Selon l’article 146 du même code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, les parties ne communiquent aucun élément de nature à établir le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, dont elles sont réciproquement redevables.

En tout état de cause, il convient de relever qu’elles ne demandent nullement au tribunal de fixer le montant de ces indemnités en application des articles L145-14 et L145-28 du code de commerce et/ou de condamner l’autre partie à leur paiement, de sorte qu’une expertise judiciaire, qui n’apparaît pas nécessaire à la solution du litige, ne peut être ordonnée avant dire droit.

La demande d’expertise judiciaire formée par la société O’BAHAMAS sera en conséquence rejetée.

Il convient toutefois, comme sollicité par Monsieur [W] [O], de fixer, à titre provisionnel, durant l’instance, l’indemnité d’occupation qui lui est due par le preneur au montant du dernier loyer contractuel, à savoir à la somme annuelle de 36 858,20 euros hors taxes et hors charges, cette somme, qui n’est pas contestée, résultant des quittances communiquées.

III - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant, il convient de condamner chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant, il convient de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS