TJ Nanterre, 9 sept. 2024, RG 21/06667

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
09 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 21/06667 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W3SR

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Société ATI

C/

S.C.I. PARIS LEVALLOIS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société ATI
10 rue Anatole France
92800 Puteaux

représentée par Me David PINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R189

DÉFENDERESSE

S.C.I. PARIS LEVALLOIS
102 avenue des Champs Elysées
75008 Paris

représentée par Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1959

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 09 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 22 octobre 2009, la société SCI PARIS LEVALLOIS a donné à bail commercial à Monsieur [C] [R], agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de la société SUSHI NEW, aux droits desquels est venue la société ATI, des locaux sis 10 rue Anatole France à PUTEAUX (92800), ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 22 octobre 2009.

Par acte extrajudiciaire du 16 octobre 2018, la société ATI a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf années commençant à courir le 22 octobre 2018 et la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 18 200 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier de justice du 28 novembre 2018, la société ATI a fait assigner la société SCI PARIS LEVALLOIS devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir dire et juger que le renouvellement du bail interviendra moyennant un loyer annuel fixé à la valeur locative des lieux loués au 22 octobre 2018, soit à la somme de 18 200 euros hors taxes et hors charges par an, et, subsidiairement, si le tribunal s'estimait insuffisamment informé, de voir ordonner une expertise judiciaire, de voir réputer non écrite la clause d'indexation insérée au bail, de voir condamner en conséquence la bailleresse à lui restituer les trop-perçus de loyer provisionnel, soit la somme de 8 968,40 euros, avec intérêts et capitalisation des intérêts, de voir condamner la bailleresse à lui restituer les provisions sur charges indûment payées au titre des 5 dernières années non prescrites, soit la somme de 12 000 euros, et de voir condamner la bailleresse au paiement des intérêts au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE sur le montant du dépôt de garantie excédant 2 mois, soit sur la somme de 8 333,34 euros, et ce au titre des 5 dernières années non prescrites, avec capitalisation des intérêts.

L’instance ainsi engagée a été enrôlée sous le numéro RG 18/11534.

Par ordonnance en date du 23 septembre 2019, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de provision et de séquestration formées par la société SCI PARIS LEVALLOIS.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 29 janvier 2021 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 9 février 2021.

Par jugement en date du 7 avril 2021, le tribunal a :

- jugé nulle la clause d’indexation insérée dans le bail du 22 octobre 2009,
- condamné la société SCI PARIS LEVALLOIS à payer à la société ATI la somme de 8 968,40 euros au titre des sommes versées indûment selon indexation,
- condamné la société SCI PARIS LEVALLOIS à restituer les provisions sur charges indûment payées par la société ATI pour la période de mai 2015 à juillet 2018, soit la somme de 12 000 euros,
- condamné la société SCI PARIS LEVALLOIS au paiement des intérêts au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE sur le montant de 8 333,34 euros hors taxes et hors charges, et ce au titre des cinq dernières années non prescrites, avec capitalisation des intérêts,
- débouté la société SCI PARIS LEVALLOIS de sa demande de condamnation de la société ATI au paiement de la somme de 61 903,01 euros au titre des loyers et charges impayés,
- constaté le renouvellement au 22 octobre 2018 du bail entre la société ATI et la société SCI PARIS LEVALLOIS portant sur des locaux à usage commercial sis 10 rue Anatole France à PUTEAUX,
- avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [S] [T],
- fixé à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société ATI dans le délai de 4 semaines à compter de la décision, sans autre avis,
- dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,
- fixé le loyer provisionnel dû par la société ATI pour la durée de l’instance au loyer tel que résultant du bail expiré,

- sursis à statuer sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,
- ordonné l’exécution provisoire,
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 25 juin 2021,
- réservé les dépens.

Par ordonnance en date du 25 juin 2021, le juge de la mise en état a ordonné le retrait de l’instance du rôle des affaires en cours.

La société ATI n’a pas consigné la provision susvisée.

A la demande de la société SCI PARIS LEVALLOIS, l’instance a été rétablie au rôle sous le numéro RG 21/06667.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2020, la société ATI demande au tribunal de :

In limine litis :

- Se déclarer compétent pour statuer sur les présentes demandes d’ATI,

- En conséquence, dire et juger ATI recevable et bien fondée en son action,

A titre principal, sur la fixation du loyer de renouvellement :

- A titre liminaire, dire et juger le rapport d’expertise rendu par l’expert amiable [E] opposable à la SCI Paris Levallois,

- Dire et juger que le renouvellement du bail à effet du 22 octobre 2018 interviendra moyennant un loyer annuel de renouvellement fixé à hauteur de la valeur locative des lieux loués au 22 octobre 2018, soit à hauteur de 18.200 EUR HT / HC / an,

- Subsidiairement, si le Tribunal s’estimait insuffisamment informé, désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira, inscrit sur la liste de la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers, aux frais avancés du bailleur, avec en substance pour mission :

. de se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
. de se rendre au sein des locaux sis 10 rue Anatole France, 92800 Puteaux,
. de procéder à la description des locaux, des termes de la convention locative et de l’activité mise en œuvre par le preneur dans les locaux,
. d’entendre les parties et de prendre en considération leurs observations et réclamations éventuelles, de joindre celles-ci à son rapport si les parties les ont formulées par écrit et le demandent,
. de remettre aux parties un pré-rapport afin de leur permettre de discuter les conclusions préliminaires de l’expert,
. d’estimer la valeur locative actuelle en renouvellement de bail au sens de l’article L145-33 du code de commerce,
. plus généralement, de donner au Tribunal tous éléments de nature à l’éclairer sur la valeur locative de renouvellement des locaux,
. de dire que l’expert commis diligentera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal dans le délai qui lui sera imparti, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises,
. de fixer la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire, laquelle sera supportée par le bailleur,
. de fixer le loyer provisionnel à hauteur de 18.200 EUR HT / HC / an,

A titre principal, sur la clause d’indexation :

- Déclarer la clause d’indexation insérée au sein du bail réputée non écrite dans son ensemble, en ce qu’elle prévoit une variation à la hausse uniquement, créant de ce fait une distorsion prohibée,

- En conséquence, condamner le bailleur à restituer à ATI les trop-perçus de loyer provisionnel, avec intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts échus pour une année entière, soit, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2018, la somme de huit mille neuf cent soixante-huit euros et quarante centimes (8.968,40 EUR), sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir,

A titre principal, sur les charges locatives :

- Dire et juger que le paiement des provisions payées par le preneur au titre des charges (hors impôt foncier) lui incombant est sans cause au vu des dispositions du bail et de l’absence de compte de régularisation de charge précis,

- Dire et juger que le loyer s’entend net de toutes charges au sens de la convention locative des parties,

- En conséquence, condamner le bailleur à restituer les provisions sur charges indûment payées par ATI au titre des cinq (5) dernières années non prescrites selon décompte arrêté au 31 décembre 2018, soit la somme de douze mille (12.000) EUR, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir,

A titre principal, sur les intérêts sur le dépôt de garantie :

- Condamner le bailleur au paiement des intérêts au taux des avances sur titre de la Banque de France sur le montant du dépôt de garantie excédant deux (2) mois, soit sur la somme de 8.333,34 EUR HT / HC, et ce au titre des cinq (5) dernières années non prescrites, avec capitalisation des intérêts,

En tout état de cause :

- Débouter la défenderesse SCI Paris Levallois de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, s’agissant notamment du prétendu arriéré locatif du preneur,

- Condamner la défenderesse SCI Paris Levallois à payer à ATI la somme de cinq mille (5.000 EUR) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2022, la société SCI PARIS LEVALLOIS demande au tribunal de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé le 22 octobre 2018 à 28.354,47 € hors taxes et hors charges par an,

- Débouter la société ATI de ses demandes,

- Condamner la société ATI à verser à la SCI PARIS LEVALLOIS la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société ATI aux dépens,

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2022 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes de la société ATI, ni sur la compétence du tribunal, celles-ci n’étant pas contestées.

Enfin, il convient de relever que les dernières conclusions de la société ATI ont été notifiées le 28 décembre 2020, soit avant le prononcé du jugement de ce tribunal en date du 7 avril 2021.

Or, par ledit jugement, il a d’ores et déjà été statué sur l’ensemble des prétentions de cette dernière, à l’exception de celles portant sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, sur les frais irrépétibles et sur les dépens.

En conséquence, par le présent jugement, il sera uniquement statué sur lesdites demandes, ainsi que sur celles figurant au dispositif des dernières conclusions de la société SCI PARIS LEVALLOIS qui ont été notifiées postérieurement au prononcé du jugement précité.

I - Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

La société ATI reconnaît qu’au regard du loyer annuel de référence du bail du 22 octobre 2009 (25 000 euros hors taxes et hors charges), de l’indice de référence du 2ème trimestre 2009 visé au sein du bail (1.498) et de l’indice de comparaison du 2ème trimestre 2018 (1.699), le montant théorique du loyer renouvelé plafonné avec effet au 22 octobre 2018 ressort à hauteur de 28 354 euros hors taxes et hors charges par an. Toutefois, selon elle, la valeur locative des locaux au 22 octobre 2018 est inférieure à cette somme. Elle sollicite ainsi, sur le fondement de l’article L145-33 du code de commerce, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à ladite valeur locative, soit à la somme de 18 200 euros hors taxes et hors charges par an, conformément au rapport d’expertise établi le 31 août 2018 à sa demande par M. [E]. Elle soutient que ce rapport est opposable à la bailleresse dès lors qu’il a été soumis à la discussion des parties.

La société SCI PARIS LEVALLOIS rappelle qu’en application de l’article 271 du code de procédure civile, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert judiciaire par le tribunal est caduque. Elle ajoute qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, le preneur doit rapporter la preuve de la valeur locative qu’il allègue. Or, elle estime que tel n’est pas le cas, le rapport d’expertise communiqué par la société ATI n’ayant pas été établi contradictoirement. Au regard de cette carence, elle sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 22 octobre 2018 à la somme de 28 354,47 euros hors taxes et hors charges par an, correspondant au montant du loyer initial révisé selon l’article L145-38 du code de commerce.

Aux termes de l’article 271 du code de procédure civile, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, la société ATI n'ayant pas consigné la provision mise à sa charge, la mesure d'expertise ordonnée par jugement de ce tribunal en date du 7 avril 2021 est caduque et il appartient au tribunal d’en tirer toute conséquence.

Par ailleurs, l’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En vertu de l’article L145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L145-38 et L145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

L’article L145-38 précité énonce que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En application de ces dispositions, le loyer, dont la révision à la hausse est demandée, est fixé dans la double limite de la valeur locative et du loyer indiciaire.

Aux termes de l’article R145-20 du code de commerce, la demande de révision des loyers prévue à l'article L145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

En l'espèce, la société ATI ne produit aucune pièce de nature à établir que la valeur locative des locaux donnés à bail serait inférieure au loyer contractuellement prévu, et ce malgré la demande de transmission de son dossier de plaidoirie qui lui a été adressée par bulletin du 29 août 2024.

De même, la société SCI PARIS LEVALLOIS ne démontre pas que ladite valeur locative serait supérieure au loyer contractuellement prévu.

Ainsi, outre que cette dernière ne justifie pas avoir demandé la révision du loyer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, il ne peut être fait droit à sa demande de révision du loyer en application de l’article L145-38 du code de commerce.

En conséquence, le montant du loyer du bail renouvelé au 22 octobre 2018 sera fixé au loyer initial, soit à la somme de 25 000 euros hors taxes et hors charges par an, étant rappelé que, par jugement en date du 7 avril 2021, ce tribunal a jugé nulle la clause d’indexation insérée au bail.

II - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant et du jugement rendu par ce tribunal en date du 7 avril 2021, il convient de condamner chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant et du jugement rendu par ce tribunal en date du 7 avril 2021, il convient de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS