CA Versailles, 10 sept. 2024, RG 22/05133

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 74Z

DU 10 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/05133

N° Portalis DBV3-V-B7G-VLOZ

AFFAIRE :

Epoux [N]

C/

Epoux [J]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/05473

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

-la SCP KERDREBEZ- GAMBULI ET BATI,

-la SCP EVODROIT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [M], [K] [N]

né le 08 Novembre 1971 à [Localité 10] (INDE)

de nationalité Française

et

Madame [S], [A] [L] épouse [N]

née le 14 Septembre 1975 à [Localité 10] (INDE)

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Me Nathalie KERDREBEZ-GAMBULI de la SCP KERDREBEZ-GAMBULI ET BATI, avocat - barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 152

APPELANTS

---

Monsieur [R], [O], [P] [J]

né le 16 Octobre 1975 à [Localité 9] (BÉNIN)

de nationalité Française

et

Madame [C], [T], [G], [E] [Y] épouse [J]

née le 18 Avril 1982 à [Localité 9] (BÉNIN)

de nationalité Française

demeurant toux deux [Adresse 6]

[Localité 8]

représentés par Me Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat postulant - barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - N° du dossier 198855

Me François MOULIERE, avocat - barreau de RENNES, vestiaire : 42

INTIMÉS

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport et Madame Sixtine DU CREST, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Sixtine DU CREST, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [H] ont fait procéder à la division d'un terrain dont ils étaient propriétaires, sis [Adresse 7] à [Localité 8] (95) et figurant au cadastre sous le n° HT [Cadastre 1], en trois parcelles cadastrées HT [Cadastre 2], HT [Cadastre 3] et HT [Cadastre 4].

Par acte notarié du 17 juillet 2015 reçu par Mme [D], ils ont cédé à M. et Mme [J] la parcelle cadastrée section HT numéro [Cadastre 2] sur laquelle est édifiée une maison à usage d'habitation.

Par acte notarié du 4 août 2017, M. et Mme [N] ont fait l'acquisition du terrain à bâtir cadastré section HT numéro [Cadastre 3]. Ils ont confié la construction de leur maison d'habitation à la société Logis de Picardie.

Faisant valoir l'existence d'une entrave à la servitude de tour d'échelle dont leur fonds bénéficie et faute de solution amiable, M. et Mme [J] ont fait assigner M. et Mme [N] par exploit du 30 août 2019, en vue d'obtenir la destruction du garage qui empiéterait sur la bande de terrain sur laquelle s'exerce le tour d'échelle.

Par jugement contradictoire rendu le 3 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- Condamné M. [M] [N] et Mme [S] [L] épouse [N] à faire reculer le garage attenant à leur maison au-delà d'une bande de deux mètres de largeur mesurée à partir de la ligne séparant leurs fonds, cadastrée section HT numéro [Cadastre 3], de celui appartenant à M. [P] [J] et Mme [E] [Y] épouse [J], cadastré section HT numéro [Cadastre 2],

- Rejeté la demande d'astreinte,

- Débouté M. [P] [J] et Mme [E] [Y] épouse [J] de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

- Condamné M. [M] [N] et Mme [S] [L] épouse [N] à payer à M. [P] [J] et Mme [E] [Y] épouse [J] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné M. [M] [N] et Mme [S] [L] épouse [N] aux dépens de l'instance,

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

M. et Mme [N] ont interjeté appel de ce jugement le 1er août 2022 à l'encontre de M. et Mme [J].

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2023, ils demandent à la cour de :

Vu le jugement attaqué,

Vu le bordereau de pièces annexé aux présentes,

- Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Rejeté la demande d'astreinte des époux [J],

- Débouté les époux [J] de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de décision.

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Condamné les époux [N] à faire reculer le garage attenant à leur maison au-delà d'une bande de 2 mètres de large mesurée à partir de la ligne séparant leur fonds, cadastré section HT numéro [Cadastre 3], de celui appartenant aux époux [J], cadastré section HT numéro [Cadastre 2],

- Condamné les époux [N] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné les époux [N] aux dépens de l'instance.

Statuant à nouveau,

- Juger que le garage attenant à leur maison n'empêche pas l'exercice du tour d'échelle dont bénéficie le fonds de M. et Mme [J], cadastré section HT numéro [Cadastre 2].

- Juger que toute mesure de démolition du garage existant de M. et Mme [N] caractérise une ingérence disproportionnée dans le droit au respect du domicile de ces derniers.

- Juger que M. et Mme [J], propriétaires du fonds dominant cadastré section HT numéro [Cadastre 2], exerceront la servitude de tour d'échelle sur le fonds servant leur appartenant en passant par leur garage, situé sur le fonds servant cadastré section HT numéro [Cadastre 3],

- Condamner M. et Mme [J] à leur verser la somme de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens de première instance.

Y ajoutant,

- Condamner M. et Mme [J] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'instance d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens d'appel.

Par dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

Vu les articles 686 et suivants et 1240 du code civil

- Juger que la construction édifiée par les époux [N] sur la commune de [Localité 8] est faite en violation de la servitude de tour d'échelle dont ils bénéficient,

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [M] [N] et Mme [S] [L] épouse [N] à faire reculer le garage attenant à leur maison au-delà d'une bande de deux mètres de largeur mesurée à partir de la ligne séparant leurs fonds, cadastrée section HT numéro [Cadastre 3], de celui leur appartenant, cadastré section HT numéro [Cadastre 2],

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné les époux [N] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à supporter la charge des dépens de première instance.

Sur leur appel incident

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte.

- Juger que M. [M] [N] et Mme [S] [L] épouse [N] seront condamnés à faire reculer le garage attenant à leur maison, au-delà d'une bande de deux mètres de largeur mesurée à partir de la ligne séparant leurs fonds, cadastrée section HT numéro [Cadastre 3], de celui leur appartenant, cadastré section HT numéro [Cadastre 2], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois, suivant la signification de l'arrêt à intervenir.

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts et condamner les époux [N] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi par ces derniers.

Au surplus :

- Condamner les époux [N] à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel et à supporter la charge des entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 4 avril 2024.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l'appel

Il résulte des conclusions des parties que le jugement est contesté en toutes ses dispositions.

L'affaire se présente donc dans les mêmes termes qu'en première instance, chaque partie reprenant devant la cour les moyens développés devant les premiers juges.

Sur la demande au titre de la servitude de tour d'échelle

Pour faire droit à la demande des époux [J], le tribunal a retenu qu'il résultait tant de l'acte par lequel ceux-ci ont acquis leur parcelle que de l'acte par lequel les époux [N] ont acquis la leur qu'une servitude de tour d'échelle a été contractuellement prévue par M. et Mme [H], leurs auteurs communs, sur une bande de 2 m de large. Le tribunal a ensuite constaté que les époux [N] ont fait édifier un garage à 7 cm du mur séparant les deux terrains, ce qui empêche l'exercice de la servitude de tour d'échelle dont leur fonds est grevé.

Moyens des parties

M. et Mme [N] poursuivent l'infirmation du jugement en faisant valoir qu'il existe des contradictions sur l'assiette de la servitude de tour d'échelle entre la clause telle qu'elle est rédigée dans l'acte notarié et le plan qui y est annexé, qui ne la mentionne pas. Ils affirment avoir été mal informés sur les conditions d'exercice de cette servitude, la rédaction de la clause l'instituant ayant été modifiée entre la promesse de vente et l'acte authentique. Ils soulignent encore qu' il suffit que les époux [J] passent par leur garage pour accéder à leur mur pignon et leurs gouttières et procéder à leur entretien. Ils ajoutent que M. et Mme [J] n'ont pas contesté le permis de construire qui leur a été délivré et que l'obligation de démolir leur garage constituerait une atteinte à leur droit de propriété disproportionnée par rapport à la définition du tour d'échelle.

M. et Mme [J] répliquent que la clause instituant la servitude de tour d'échelle, comme celle instituant une servitude de débord de toit, est parfaitement claire et ne nécessite aucune interprétation. Ils affirment que le plan annexé à l'acte de vente ne concerne que cette deuxième servitude et que la servitude de tour d'échelle n'avait pas à y figurer.

Ils soulignent que le mur séparatif des deux parcelles ne peut pas être entretenu compte tenu de la faible distance entre celui-ci et le mur du garage (7 cm).

Ils font valoir encore que le non recours contre le permis de construire accordé à leurs voisins ne les prive pas du respect de la servitude dont ils bénéficient.

Ils soulignent également qu'ils ne sont pas responsables de la mauvaise information qui leur a été délivrée par leur notaire, pas plus que de la modification de la clause entre la promesse de vente et l'acte de réitération.

Ils rappellent enfin qu'ils ont averti les époux [N] de la difficulté dès le début de l'édification du garage qui n'en n'ont pas tenu compte, de sorte qu'ils ne sont pas fondés à invoquer une atteinte disproportionnée à leurs droits résultant de la nécessité de démolir leur garage, qui au demeurant pourrait être simplement réduit.

Appréciation de la cour

En application de l'article 686 du code civil, ' Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après '.

L'acte notarié du 17 juillet 2015 par lequel M. et Mme [J] ont acquis la parcelle cadastrée section HT numéro [Cadastre 2] comporte au profit de ce fonds une servitude de tour d'échelle et une servitude de débord de toit sur la parcelle HT [Cadastre 3].

Il apparaît nécessaire de reproduire textuellement la clause relative aux servitudes (page 8 de l'acte de vente du 17 août 2015 et page 19 de l'acte du 4 août 2017) la clause suivante :

' Constitution de servitudes

1° Servitude de débord de toit et de gouttières et de tour d'échelle

Comme condition essentielle du présent acte, le vendeur constitué, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de débord de toit et de gouttières et de tour d'échelle sur le fonds servant ci-après désigné au profit du fonds dominant également ci-après désigné.

(...)

Besoins du fonds dominant

La présente servitude est consentie pour les besoins suivants :

La toiture de la maison à usage d'habitation édifiée sur le lot A de la division déborde sur la parcelle constituant le lot B, objet des présentes, dont le propriétaire, ou ses futurs ayants-droit, souffrira de la servitude.

Assiette de la servitude

L'assiette de ladite servitude apparaît sur le plan demeuré ci-joint et annexé.

Conditions d'exercice de la servitude

Le propriétaire du fonds servant laissera s'exercer ce débord de toiture sans apporter d'entrave à son exercice.

Pour permettre aux propriétaires du fonds dominant d'entretenir, de réparer et, le cas échéant, de reconstruire les bâtiments édifiés lui appartenant le long de la ligne séparant la propriété de celle du propriétaire du fonds servant, ce dernier concède à titre de servitude perpétuelle, un droit de tour d'échelle sur sa parcelle de terrain.

De convention expresse, cette servitude de tour d'échelle qui comprend également la reconstruction des bâtiments, est limitée, quant à son étendue, à une bande de terrain de 2 mètres de large contigue et parallèle à la ligne séparative des deux fonds depuis la voie publique jusqu 'à la distance de 2 mètres mesurée à partir de la fin des bâtiments édifiés par l'acquéreur.

Le tour d'échelle ainsi concédé, à titre de servitude perpétuelle, ne pourra être exercée par le propriétaire du fonds dominant qu'à l'occasion de travaux d°entretien et ce dernier devra prévenir le propriétaire du fonds servant au moins 8 jours à l'avance, de la date prévue pour le commencement des travaux.

Lors de l'utilisation de ce tour d'échelle, il appartiendra à l'acquéreur de procéder, à ses seuls frais, à l'enlèvement de la partie nécessaire à l'exercice de celui-ci, de la clôture existante entre la voie publique et le terrain du vendeur et à sa remise en place aussitôt la fin de l'exécution des travaux. Il lui appartiendra également de fermer chaque soir l'accès à ce tour d'échelle de telle sorte qu'il ne soit pas possible de pénétrer durant la nuit sur le fonds servant.

Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d'un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés ''.

La lecture de cette clause enseigne tout d'abord que le plan annexé à l'acte de vente vise la seule servitude de débord de toit, puisque la servitude de tour d'échelle n'est mentionnée qu'après le renvoi au plan annexé.

Par ailleurs, la partie de la clause relative à la servitude de tour d'échelle ne nécessite aucune interprétation. Elle est en effet rédigée en termes clairs et explicites. Elle figure dans l'acte d'acquisition des époux [N] de sorte qu'elle leur est parfaitement opposable.

Les époux [N] ne sont en tout état de cause pas fondés à reprocher à M. et Mme [J], qui ne sont ni les vendeurs du terrain qu'ils ont acquis, ni les rédacteurs de ladite clause, un défaut de clarté ou d'explication à leur égard quant aux conséquences juridiques de cette clause.

Le courrier rédigé par M. [B], géomètre-expert, qui indique ' Je vous informe que nos projets et plans de division ainsi que les divisions que nous avons déterminées n'ont jamais fait l'objet de servitude de tour d'échelle ni de servitude de passage d'une largeur de deux mètres' n'est à l'évidence pas de nature à contester efficacement le contenu d'un acte notarié.

Par ailleurs, en application de l'article 701 du code civil, ' Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode '.

Il est donc vain pour M. et Mme [N] de souligner que les intéressés pourraient passer par leur garage pour accéder à leur mur pignon, situé en retrait du garage, pour procéder aux opérations d'entretien ou de nettoyage.

En effet, il est manifestement plus incommode de faire passer un échafaudage par une pièce fermée que d'accéder directement au mur en passant par le jardin et en franchissant simplement un portail.

En tout état de cause, si une telle solution aurait été envisageable, elle nécessitait l'accord préalable des parties comme le rappelle la clause contractuelle (' Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d'un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés '').

En outre, même en envisageant un accès au mur pignon par le garage, demeurerait le problème de l'impossibilité d'entretenir le mur séparant les deux propriétés, du fait d'un espace de 7 cm seulement entre celui-ci et le mur du garage.

S'agissant enfin du caractère disproportionné des demandes des époux [J], c'est à juste titre que les intimés soulignent que la pièce litigieuse est un garage et non une pièce de vie et qu'il peut être simplement amputé d'une largeur de 2 mètres pour en faire un local technique abritant notamment le chauffe-eau, le compteur électrique, le tableau électrique etc..

En outre, par un arrêt rendu le 4 avril 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu'il résulte du principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit que, en matière extra contractuelle, la réparation en nature n'a pas à être proportionnée au coût pour le responsable du dommage. ( Civ. 3, 4 avr. 2024, F-B, n° 22-21.132).

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné les appelants à faire reculer le garage attenant à leur maison au-delà d'une bande de deux mètres de largeur mesurée à partir de la ligne séparant leurs fonds, cadastrée section HT numéro [Cadastre 3], de celui appartenant à M. [P] [J] et Mme [E] [Y] épouse [J], cadastré section HT numéro [Cadastre 2].

Sur l'astreinte

Le tribunal, estimant que rien ne démontrant que le jugement se serait pas exécuté spontanément, n'a pas assorti sa condamnation d'une astreinte.

Il apparaît au contraire aujourd'hui que M. et Mme [N], qui ont formé un appel contre un jugement parfaitement motivé sans présenter des moyens sérieux permettant d'envisager une infirmation de celui-ci ne sont pas disposés à exécuter spontanément le présent arrêt, de sorte qu'il apparaît nécessaire d'assortir la condamnation des premiers juges d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, commençant à courir 6 mois après la signification du présent arrêt et pour une durée de 12 mois.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [J]

M. et Mme [J] subissent la situation depuis le mois de juin 2018. M. et Mme [N] ont poursuivi leur construction sans tenir compte des avertissements qui leur ont été adressés par leurs voisins sur l'illicéité de celle-ci.

Au-delà des frais engagés pour faire valoir leurs droits en justice, les intimés subissent indéniablement un préjudice moral.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts.

Il sera donc alloué la somme globale de 3000 euros (soit 1 500 euros chacun), de nature à réparer le préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

M. et Mme [N], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel et à verser à M. et Mme [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des époux [N] sur ce même fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS