TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 23/00025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 09 SEPTEMBRE 2024

DOSSIER N° RG 23/00025 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GO2M
NAC : 70H

Jugement N° 24/00017

Projet : Parcelle AR [Cadastre 8]p

À l’audience du 09 Septembre 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNE DES [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 7]

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

M. les Copropriétaires
[Adresse 10]
[Localité 7]

D'AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant courrier du 04 septembre 2023, reçu au greffe le13 septembre 2023, la commune des [Localité 7] (Réunion) a saisi la présente juridiction aux fins de la fixation des indemnités dues pour l’expropriation d’emprises de plusieurs parcelles situées sur le territoire de sa commune, et notamment d’une emprise de 137 m² sur la parcelle d’une contenance totale de 3.755 m² figurant au cadastre sous la référence AR n° 983p, dont le ou les propriétaires sont inconnus, située [Adresse 10] sur la commune des [Localité 7] (Réunion), dans le cadre de l’aménagement d’une voie de circulation de la [Adresse 10] par cette même commune.

La commune des [Localité 7] est traversée par la Route Départementale (RD) 11 qui en constitue l’artère principale laquelle dessert plusieurs quartiers dont le [Adresse 10] qui comprend une vingtaine d’habitations. Pour accéder à celles-ci, il convient d’emprunter depuis la RD une ruelle d’environ un mètre de large qui descend à pic vers les parcelles pour s’achever, en partie basse, dans une emprise de terre, ce qui rend cette ruelle presque impossible d’accès aux véhicules et très compliqué pour les piétons, a fortiori les personnes âgées.

Cet accès est également rendu impossible notamment à la police, aux camions de pompiers et pour la collecte des ordures ménagères.

La commune des [Localité 7] a donc décidé la création d’une voie de désenclavement et de circulation pour les véhicules de 600 mètres linéaire sur 4 à 6 mètres de large, pour un coût estimé à 1.400.000 euros HT ce qui implique une maîtrise du foncier.

Selon arrêté préfectoral du 06 juin 2023, le projet d’acquisition et de travaux a été déclaré d’utilité publique et les parcelles cessibles.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation le 30 août 2023.

La commune a notifié le montant des indemnités proposées aux propriétaires des parcelles concernées que la majorité d’entre eux a accepté.

Le courrier de la mairie adressé aux propriétaires de la parcelle AR [Cadastre 8]p a été retourné.

À la requête, étaient joints la copie en double exemplaire des mémoires en fixation d’indemnité ainsi que des notifications par courriers recommandés avec accusé de réception et du certificat d’affichage de l’offre d’indemnité.

La visite des lieux a été effectuée selon transport du 03 mai 2024.

Lors de ce transport, [U] [O] et [Z] [O] ont dit verbalement sans en justifier être propriétaires de la parcelle objet de la visite. Ils ont sollicité à titre d’indemnités la somme de 1.000 euros pour l’emprise.

Les parties ont été avisées de la date d’audience par la notification de l’ordonnance du 04 mars 2024 fixant la date du transport sur les lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024.

Par dernières conclusions, l’expropriant formule concernant la parcelle AR [Cadastre 8]p, pour une emprise de 137 m², la somme de 329 euros soit :
- 274 euros au titre de l’indemnité principale,
- 55 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose également de voir fixer le prix total du bien cadastré AR [Cadastre 8]p au prix de 329 euros soit 2 euros le m².

Au cours de cette audience, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation.

Aucun propriétaire n’était présent ou représenté.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA PROCÉDURE

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En l’espèce, [U] [O] et [Z] [O] n’ont justifié d’aucun titre de propriété s’agissant de la parcelle AR [Cadastre 8]p et n’ont dès lors aucune qualité à agir en indemnisation. Ils ne sont en outre ni présents ni représentés dans le cadre de la présente procédure.

Leur demande d’indemnisation, formée lors du transport sur le lieux du 03 mai 2024, est en conséquence irrecevable.

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

SUR LE FOND

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités compte tenu d’une part de la consistance matérielle et juridique des biens et d’autre part de leur usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, “le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété”, soit en l’espèce le 30 août 2023, date de l’ordonnance d’expropriation.

Il ressort du procès-verbal de transport et des éléments du dossier que la parcelle AR [Cadastre 8]p est essentiellement de nature agricole.
Elle a fait l’objet d’une division parcellaire référencée AR [Cadastre 4] concernant un terrain nu, en friches, de forme irrégulière en forme de fer à cheval.
Le terrain litigieux est enclavé et contigü à des parcelles de même nature, à des terrains encombrés de constructions et de parcelles classées en secteur agricole bordées par l’[Adresse 9].
Les terrains du secteur disposent d’un dénivelé de plus de 20 %.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1.
En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat”.

L’article L. 322-2 du même code indique que “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique (…) ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble”.

En l’espèce, l’expropriant n’a précisé aucune date de référence.

Par consistance, il convient d’entendre tous les éléments physiques et matériels cmposant le bien qui doivent servir à son évaluation, mais aussi à sa situation juridique notamment la consistance juridique du bien, qu’il s’agisse de servitudes légales ou contractuelles qui peuvent affecter la situation de l’immeuble.

S’agissant de la date de référence quant à l’appréciation de la consistance du bien, il convient de retenir la date de l’ordonnance d’expropriation soit, le 30 août 2023.

S’agissant de la date de référence quant à l’estimation du bien, il convient de relever qu’à la date de première instance, la parcelle AR [Cadastre 8]p est située en zone Apf du PLU de la commune des Avirons dont le règlement a été approuvé le 5 novembre 2010 et modifié par délibération du conseil municipale le 29 avril 2011.

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
“1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2”.

Ainsi, la qualitification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, soit à la fois un terrain effectivement desservi par une voie d’accès et dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

La parcelle AR [Cadastre 8]p ne remplit donc pas les conditions cumulatives permettant de recevoir la qualification de terrain à bâtir tant au regard de ses caractéristiques que du fait qu’elle est frappée d’inconstructibilité selon le PLU, comme étant située en zonage A.

Le bien sera donc estimé, à la date de première instance, selon son usage effectif de nature strictement agricole, libre de toute occupation et de toute location. Ses caractéristiques ne permettent pas de dire que ledit bien se trouve dans le cadre d’une situation privilégiée justifiant une plus-value.

Sur l’évaluation des indemnités

Sur l’indemnité principale

Selon les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, “le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.
Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.
Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe indemnité d’après les éléments dont il dispose”.

Il en résulte qu’en l’absence de conclusions de l’exproprié, le juge ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’expropriant ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur.

En l’espèce, la commune des [Localité 7] expropriante offre la somme de 329 euros pour l’emprise de 137 m² soit :
- 274 euros au titre de l’indemnité principale,
- 55 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du Gouvernement a proposé la même somme totale après avoir utilisé la méthode par comparaison constituées par des transactions récentes dans le zonage A/Apf du PLU et ayant, comme l’expropriant, arrondi l’indemnité de remploi de 54,80 euros à 55 euros.

Des 7 termes de comparaison (TC) relevés par le commissaire du Gouvernement, 5 d’entre eux ne peuvent être retenus comme comparables. Les TC 1, 2, 4, 5 et 6 ne sauraient en effet être retenus comme pertinents en ce que le :
TC1 : concerne 4 parcelles à la fois occupées et exploitées dont l’acquéreur est locataire d’un bail à ferme,
TC2 : concerne un terrain exploité en verger et maraîcher et qu’il est irrigué,
TC4 : a été vendu aux enchères publiques selon un prix fixé judiciairement,
TC5 : est exploité et comprend des aménagements et constructions,
TC6 : concerne 2 parcelles situées en zonage A et N du PLU.

En revanche, le TC3 concerne 3 parcelles de terrain nu, cadastrées AP [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 2], de nature agricole, vendues entre particuliers le 22 décembre 2020, classées à 90 % en zone Apf, interdisant donc toute construction et 10 % en zone naturelle pour une surface cadastrale de 28.373 m², situées au lieudit [Localité 11]. Ce terrain, disposant des mêmes caractéristiques que la parcelle AR 983p, entouré de terres agricoles et de zone habitées, a été vendu au prix de 60.000 euros, soit à 2,11 euros le m².

De même, le TC7 porte sur une parcelle agricole en friches cadastrée AP [Cadastre 1], classée en zone Apf du PLU, d’une surface cadastrale de 780 m². Il présente les mêmes caractéristiques que la parcelle en cause outre qu’il se situe à moins d’un kilomètre à vol d’oiseau de la [Adresse 10]. Le bien a été vendu au prix de 1.450 euros, soit 1,86 euros le m².

En l’état de ces éléments et en l’absence de mémoire en réponse des expropriés, il convient de fixer l’indemnité principale au montant proposé par l’autorité expropriante, qui repose sur des termes de comparaison pertinents proposés par le commissaire du Gouvernement lequel retient un prix identique à celui de l’expropriant, soit 274 euros au titre de l’indemnité principale (137 m² x 2 euros/m²).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale”.

Cette indemnité, qui sera calculée sur la base de 20 % de l’indemnité principale, s’élève en l’espèce à 54,80 euros et sera fixée à 55 euros, conformément aux conclusions du commissaire du Gouvernement et à l’offre de la commune des [Localité 7].

Il est à préciser qu’en dehors même de l’indemnisation de l’emprise, la création de la voie de passage par la commune va non seulement considérablement améliorer la vie quotidienne des résidents mais également permettre une réelle plus-value des biens immobiliers concernés.

Sur les frais et dépens

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, qui prévoient que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, la commune des [Localité 7] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS