TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 23/00022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 09 SEPTEMBRE 2024

DOSSIER N° RG 23/00022 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GO2E
NAC : 70H

Jugement N° 24/00015

Projet : Parcelle AN [Cadastre 5]

A l’audience du 09 Septembre 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffier.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNE [Localité 13]
[Adresse 9]
[Localité 13]

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [N] (SUCCESSION)
[Adresse 4]
[Localité 13]

D'AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant courrier du 04 septembre 2023, reçu au greffe le13 septembre 2023, la commune [Localité 13] (Réunion) a saisi la présente juridiction aux fins de la fixation des indemnités dues pour l’expropriation d’emprises de plusieurs parcelles situées sur le territoire de sa commune, et notamment d’une emprise de 954 m² sur la parcelle d’une contenance totale de 4.938 m², figurant au cadastre sous la référence AN n° [Cadastre 5], dont le propriétaire était feu [M] [N] et à présent sa succession, située [Adresse 4] sur la commune limitrophe [Localité 13], [Localité 15], dans le cadre de l’aménagement d’une voie de circulation de la ruelle [Adresse 11] située très majoritairement sur la commune [Localité 13] (Réunion) par cette même commune.

La commune [Localité 13] est traversée par la Route Départementale (RD) 11 qui en constitue l’artère principale laquelle dessert plusieurs quartiers dont le quartier [Adresse 11] qui comprend une vingtaine d’habitations. Pour accéder à celles-ci, il convient d’emprunter depuis la RD une ruelle d’environ un mètre de large qui descend à pic vers les parcelles pour s’achever, en partie basse, dans une emprise de terre, ce qui rend cette ruelle presque impossible d’accès aux véhicules et très compliqué pour les piétons, a fortiori les personnes âgées.

Cet accès est également rendu impossible notamment à la police, aux camions de pompiers et pour la collecte des ordures ménagères.

La commune [Localité 13] a donc décidé la création d’une voie de désenclavement et de circulation pour les véhicules de 600 mètres linéaire sur 4 à 6 mètres de large, pour un coût estimé à 1.400.000 euros HT ce qui implique une maîtrise du foncier.

Selon arrêté préfectoral du 06 juin 2023, le projet d’acquisition et de travaux a été déclaré d’utilité publique et les parcelles cessibles.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation le 30 août 2023.

La commune a notifié le montant des indemnités proposées aux propriétaires des parcelles concernées que la majorité d’entre eux a accepté.

Le courrier de la mairie adressé à la succession de M. [M] [N] a été retourné.

À la requête, étaient joints la copie en double exemplaire des mémoires en fixation d’indemnité ainsi que des notifications par courriers recommandés avec accusé de réception et du certificat d’affichage de l’offre d’indemnité.

La visite des lieux a été effectuée selon transport du 03 mai 2024.

Lors de ce transport, l’expropriant a versé un procès-verbal établi le 03 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Saint-Pierre selon lequel [K] [G] [N] et [O] [L] [N] ont dit renoncé à la succession de leur père [M] [N].

Les parties ont été avisées de la date d’audience par la notification de l’ordonnance du 04 mars 2024 fixant la date du transport sur les lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024.

Par dernières conclusions, l’expropriant formule concernant la parcelle AN [Cadastre 5], pour une emprise de 954 m², une indemnisation à hauteur de 2.290 euros soit :
- 1.908 euros au titre de l’indemnité principale,
- 382 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose également de voir fixer le prix total du bien cadastré AN [Cadastre 5] au prix de 2.290 euros soit, 2 euros le m².

Au cours de cette audience, les parties ont développé les éléments de leur mémoire respectif en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La succession de M. [M] [N] est absente et non représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités compte tenu d’une part de la consistance matérielle et juridique des biens et d’autre part de leur usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, “le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété”, soit en l’espèce le 30 août 2023, date de l’ordonnance d’expropriation.

Il ressort du procès-verbal de transport et des éléments du dossier que la parcelle AN [Cadastre 5], d’une surface totale de 4.938 m², était la propriété de feu [M] [N]. La parcelle, libre de toute occupation et location, se trouve sur la partie basse de la ruelle [Adresse 11], ruelle elle-même située entre l’[Adresse 14] et le [Adresse 12].

Elle est de nature essentiellement agricole, en friches, et non exploitée. Elle a fait l’objet d’un détachement d’une emprise de 954 m² correspondant à une bande de passage pour automobile sur terrain nu de forme allongée et bitumée rejoignant la route départementale 17.

La parcelle non enclavée est contigue à des parcelles de même nature sur la commune [Localité 13] (AR [Cadastre 8]) et de terrains en zone naturelle(AN [Cadastre 7]) sur la commune de [Localité 15] où se situe également la parcelle AN [Cadastre 5] concernée par l’aménagement de la ruelle [Adresse 11] par la commune [Localité 13].

L’emprise concernée sur la parcelle AN [Cadastre 5] est une longue allée plate en terre battue, bien dessinée, d’environ 3,5 m de large, bordée de végétations de part et d’autre avec vue sur mer, située sur la commune de [Localité 15], limitrophe à celle [Localité 13].

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1.
En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat”.

L’article L. 322-2 du même code indique que “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique (…) ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble”.

En l’espèce, l’expropriant n’a précisé aucune date de référence.

Par consistance, il convient d’entendre tous les éléments physiques et matériels composant le bien qui doivent servir à son évaluation, mais aussi à sa situation juridique notamment la consistance juridique du bien, qu’il s’agisse de servitudes légales ou contractuelles qui peuvent affecter la situation de l’immeuble.

S’agissant de la date de référence quant à l’appréciation de la consistance du bien, il convient de retenir la date de l’ordonnance d’expropriation soit, le 30 août 2023.

S’agissant de la date de référence quant à l’estimation du bien, il convient de relever qu’à la date de première instance, la parcelle AN [Cadastre 5] est située en zone A du PLU de [Localité 15], soit les espaces naturels et de richesse agricole, dont le règlement a été approuvé le 22 juin 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
“1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2”.

Ainsi, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, effectivement desservis par une voie d’accès et situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

La parcelle AN [Cadastre 6] ne remplit pas ces conditions cumulatives permettant de recevoir la qualification de terrain à bâtir tant au regard de ses caractéristiques que du fait qu’elle est frappée d’inconstructibilité selon le PLU, comme étant située en zonage A.

Le bien sera donc estimé, à la date de première instance, selon son usage effectif de nature strictement agricole, libre de toute occupation et de toute location. Ses caractéristiques ne permettent pas de dire que ledit bien se trouve dans le cadre d’une situation privilégiée justifiant une plus-value.

Sur l’évaluation des indemnités

Sur l’indemnité principale

Selon les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, “le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.
Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.
Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe indemnité d’après les éléments dont il dispose”.

En l’absence de conclusions de l’exproprié, le juge ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’expropriant ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur.

En l’espèce, la commune [Localité 13] offre la somme totale de 2.290 euros pour l’emprise de 954 m² soit :
- 1.908 euros au titre de l’indemnité principale,
- 382 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du Gouvernement a proposé la même somme totale après avoir utilisé la méthode par comparaison selon des transactions récentes dans le zonage A/Apf du PLU. Elle a, à l’instar de l’expropriant, arrondi l’indemnité de remploi de 381,60 euros à 382 euros.

Des 7 termes de comparaison (TC) relevés par le commissaire du Gouvernement, 5 d’entre eux ne peuvent être retenus comme comparables. Les TC 1, 2, 4, 5 et 6 ne sauraient en effet être retenus comme pertinents en ce que le :
TC1 : concerne 4 parcelles à la fois occupées et exploitées dont l’acquéreur est locataire d’un bail à ferme,
TC2 : concerne un terrain exploité en verger et maraîcher et qu’il est irrigué,
TC4 : a été vendu aux enchères publiques selon un prix fixé judiciairement,
TC5 : est exploité et comprend des aménagements et constructions,
TC6 : concerne 2 parcelles situées en zonage A et N du PLU

En revanche, le TC3 concerne 3 parcelles de terrain nu, cadastrées AP [Cadastre 10], [Cadastre 3] et [Cadastre 2], de nature agricole, vendues entre particuliers le 22 décembre 2020, classées à 90 % en zone Apf, interdisant donc toute construction et 10 % en zone naturelle pour une surface cadastrale de 28.373 m², situées au lieudit [Localité 16]. Ce terrain, disposant des mêmes caractéristiques que la parcelle AN [Cadastre 5], entouré de terres agricoles et de zone habitées, a été vendu au prix de 60.000 euros, soit à 2,11 euros le m².

De même, le TC7 porte sur une parcelle agricole en friches cadastrée AP [Cadastre 1], classée en zone Apf du PLU, d’une surface cadastrale de 780 m², et sise également comme le bien litigieux [Adresse 4]. Il présente les mêmes caractéristiques que la parcelle en cause outre qu’il se situe à moins d’un kilomètre à vol d’oiseau de la ruelle [Adresse 11]. Le bien a été vendu au prix de 1.450 euros, soit 1,86 euros le m².

Le prix moyen de ces deux termes retenus s’élève à 1,985 euros le m², soit 2 euros le m².

En l’état de ces éléments et en l’absence de mémoire en réponse d’expropriés, il convient donc de fixer l’indemnité principale due à la succesion d’[M] [N] à la somme de 1.908 euros (954 m² x 2 euros/m²) conformément aux conclusions du commissaire du Gouvernement et à l’offre de la commune [Localité 13].

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale”.

Cette indemnité, qui sera calculée sur la base de 20 % de l’indemnité principale, s’élève en l’espèce à 381,60 euros et sera fixée à 382 euros, conformément aux conclusions du commissaire du Gouvernement et à l’offre de la commune [Localité 13].

Il est à préciser qu’en dehors même de l’indemnisation de l’emprise, la création de la voie de passage par la commune va non seulement considérablement améliorer la vie quotidienne des résidents mais également permettre une réelle plus-value des biens immobiliers concernés.

Sur les frais et dépens

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation qui prévoient que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, la commune [Localité 13] sera dès lors condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS