TJ Bobigny, 4 sept. 2024, RG 24/02620

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 6]
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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/02620 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBDA

Minute : 24/302

S.C.I. STE GENERALE IMMOBILIERE
Représentant : Me Cyrine LAMANDE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [B] [L]

Copie exécutoire : Me Cyrine LAMANDE
Copie certifiée conforme : Monsieur [B] [L]

Le 04/09/2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Septembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. STE GENERALE IMMOBILIERE, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Cyrine LAMANDE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

.EXPOSÉ DU LITIGE

Le 29 mars 2022, la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE a été déclarée adjudicataire d’un appartement et d’un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8].

Soutenant que Monsieur [B] [L] occuperait ledit appartement sans droit ni titre, la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen, par un acte du 14 mars 2024, aux fins d’expulsion, de séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et de condamnation en paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2024.

A l’audience, la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE -représentée par Maître Cyrine LAMANDE- demande au juge d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] ; de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; de supprimer le sursis prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; d’ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et de condamner Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 11.760 € (et subsidiairement de la somme de 25.440 €), d’une indemnité d’occupation de 1.200 € par mois jusqu’à complète libération des lieux, outre les entiers dépens, ainsi que la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire sur minute.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que les deux contrats de bail versés aux débats par le défendeur sont des faux, aux motifs que l’ancien propriétaire n’avait plus aucun droit sur les lieux lors de la signature du dernier contrat de bail, que le premier contrat de bail est rempli à l’aide de stylos de trois couleurs différentes, que les tampons apposés sur les deux contrats sont différents et que la baisse de loyer entre les deux contrats est particulièrement suspecte. Elle ajoute que Monsieur [B] [L] est entré dans les lieux par voie de fait.

Monsieur [B] [L] comparaît en personne. S’il reconnaît la dette locative à hauteur de 11.760 €, il affirme occuper les lieux en vertu d’un contrat de bail signé le 1er décembre 2020, lequel a succédé à un premier contrat de bail signé le 1er septembre 2012. Il explique que la baisse de loyer lui a été consentie par l’ancien propriétaire, au regard des difficultés qu’il rencontrait à l’époque. Il ajoute que la demanderesse était au fait de la situation (appartement loué à hauteur de 630 € par mois) au moment de l’acquisition du bien. En conséquence, il sollicite le rejet de toutes les demandes, à l’exception de celle relative à la dette locative. Reconventionnellement, il demande la condamnation de la demanderesse à lui remettre la quittance de loyer afférente au mois d’août 2023.

L’affaire est mise en délibéré au 4 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les demandes relatives à l’expulsion et ses conséquences
Selon les articles L.213-4-3 et R.213-9-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Il ressort du jugement d’adjudication versé aux débats que la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE est propriétaire de l’appartement et de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8] depuis le 29 mars 2022.

En revanche et contrairement à ce que prétend la demanderesse, Monsieur [B] [L] justifie occuper les lieux litigieux en vertu d’un contrat de bail conclu avec l’ancien propriétaire, Monsieur [H] [Z], le 1er décembre 2020, lequel a succédé à un contrat de bail conclu le 1er septembre 2012 avec le même propriétaire. Monsieur [B] [L] verse aux débats l’original des deux contrats de bail qui lui ont été consentis par l’ancien propriétaire. S’il est exact que le premier contrat a été rempli à l’aide de stylos de couleurs différentes, on ne voit pas en quoi cet élément permettrait d’établir la fausseté du contrat, laquelle serait au demeurant inopérante en l’espèce puisqu’un autre contrat a été conclu par la suite. De même, s’il est exact que les tampons apposés par l’ancien propriétaire sur les deux contrats sont différents, on ne voit pas en quoi cet élément permettrait d’établir la fausseté des contrats, dès lors que l’ancien propriétaire, pédiatre de profession, a pu changer de tampon entre la signature du premier contrat et celle du second contrat, d’autant plus qu’il a vraisemblablement changé de lieu d’exercice professionnel entre-temps. S’agissant du caractère prétendument suspect de la baisse de loyer consentie entre les deux contrats (de 1.150 € toutes charges comprises à 630 € toutes charges comprises), Monsieur [B] [L] verse aux débats une attestation émanant de Monsieur [H] [Z], ancien propriétaire, de laquelle il ressort que ce dernier a effectivement consenti au défendeur une baisse de loyer en raison de ses difficultés financières de l’époque, liées à la pandémie notamment. Enfin, contrairement à ce que prétend la demanderesse, elle ne justifie pas que Monsieur [H] [Z] n’était plus propriétaire des lieux litigieux lors de la signature du dernier contrat de bail. Au contraire, il ressort des pièces versées aux débats que la société CREDIT LOGEMENT, qui était créancière de Monsieur [H] [Z], a fait signifier à ce dernier un commandement de payer valant saisie le 10 avril 2021, que les causes du commandement n’ayant pas été payées par Monsieur [H] [Z], une assignation a été délivrée, laquelle a abouti au jugement d’adjudication rendu le 29 mars 2022. Monsieur [H] [Z] est donc demeuré propriétaire du bien jusqu’au 29 mars 2022.

Dans ces conditions, la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande d’expulsion.

Les demandes subséquentes tendant à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la suppression du sursis prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, à la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et à la condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif
Monsieur [B] [L] reconnaît devoir à la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE la somme sollicitée de 11.760 €, selon décompte arrêté au 31 mars 2024.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 11.760 €.

II. Sur la demande reconventionnelle

Si Monsieur [B] [L] établit avoir payé 2.100 € le 19 juin 2023 et 1260 € le 1er août 2023, il ne justifie pas avoir indiqué qu’il entendait payer le loyer dû pour le mois d’août 2023 au moment de ces paiements, alors qu’il est constant qu’à cette date, il n’avait encore payé aucun loyer à la demanderesse depuis le mois d’avril 2022 et que la dette locative s’élevait en conséquence à 9.450 €. Les paiements effectués se sont donc imputés sur les loyers les plus anciens, conformément à l’article 1342-10 du code civil. En conséquence, Monsieur [B] [L] n’établit pas avoir payé la mensualité d’août 2023. Il sera donc débouté de sa demande de quittance de loyer pour le mois d’août 2023.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [L] succombe à l’instance, de sorte qu'il sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et des situations respectives des parties, la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Le jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Rien ne justifie en revanche de rendre la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, de sorte que la SCI STE GENERALE IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS