TJ Paris, 10 sept. 2024, RG 24/00598

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : SCI MIB
Maître ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ATTAL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/00598 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YL7

N° MINUTE : 6 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 10 septembre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [G] [H],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître ATTAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C338

DÉFENDERESSES
S.A.S.U. MIB,
dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître MARASHI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1870
S.C.I. MIB,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître MARASHI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1870
Madame [F] [A],
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître ABOUKHATER, avocat au barreau de Paris, vestiaire “G031

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 septembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2022, M. [G] [H] a consenti un bail d’habitation, soumis aux dispositions du code civil, à la société MIB, SCI dont le siège social est situé [Adresse 7] immatriculé au RCS de Versailles sous le n°[Numéro identifiant 5], représenté par M. [C] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2244,32 euros charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 9 août et du 10 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la SCI MIB, à M. [C] [I] et à la SASU MIB un commandement de payer la somme principale de 5388,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire, actes dénoncés à Mme [F] [B] épouse [A] le 25 août 2023, en qualité d’occupant de l’appartement sis au [Adresse 4].

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de la SCI MIB le 13 octobre 2023.

Par assignations du 26 octobre 2023, M. [G] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,valider le congé délivré le 9 août 2023 à la société MIB et dénoncé à Mme [F] [B] épouse [A] le 25 août 2023 pour le 2 octobre 2023,Ordonner en tout cas l'expulsion des lieux loués de la société MIB ainsi que celle de Madame [F] [A] et de tous autres occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la Force Publique ;Condamner in solidum la société MIB et Madame [F] [A] à payer les sommes de :7.255,64 € au titre des arriérés dus selon le compte édité le 3 octobre 2023 annexé et signifié avec la présente assignation,726 € à titre de pénalités de retard,Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui du loyer contractuellement exigible si le bail n'avait pas été résilié majoré de 50% et des charges ;Condamner in solidum la société MIB et Madame [F] [A] au paiement de tous les loyers, charges et indemnités d'occupation exigibles jusqu'à complète libération des lieux ;Condamner in solidum la société MIB et Madame [F] [A] au paiement de la somme de 2.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation ;Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Décision du 10 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00598 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YL7

À l'audience du 12 juin 2024, M. [G] [H], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 juin 2024, s'élève désormais à 24138,04 euros. M. [G] [H] fait valoir que M. [C] [I] gérant de la SCI MIB et president de la SASU MIB entretient volontairement la confusion entre les deux structures et avec son frère jumeau M. [J] [I] également associé de la SCI MIB dont le prénom diffère d’une seule lettre.

La SASU MIB - la SCI MIB représentées par leur conseil sollicitent, se référant à leurs conclusions déposées à l’audience de voir :
- Recevoir la SASU MIB et la SCI MIB en leurs explications et les y dire bien fondées ;
- Juger que la SASU MIB et la SCI MIB, n'ayant conclu aucun bail avec Monsieur [G] [H] concernant un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 8], doivent être mis hors de cause dans la procédure entamée par Monsieur [H] contre Madame [F] [A], occupante sans droit ni titre dudit appartement ;
- Débouter Monsieur [G] [H] de toutes ses demandes fins et conclusions à l'égard de la SASU MIB et la SCI MIB ;
- Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée à la demande de Monsieur [G] [H], le 19 janvier 2024 sur le compte de la SCI MIB auprès de la BNP PARIBAS BANQUE DE DETAI EN France ;
- Faire valoir ce que de droit, en ce qui concerne les demandes de Monsieur [G] [H] concernant la résiliation judiciaire du prétendu contrat de location meublée sous signe privé du 27 septembre 2022, validation du prétendu congé délivré à la société MIB le 9 août 2023 et dénoncé à Madame [F] [A] le 25 août 2023 pour le 2 octobre 2023 ;
En conséquence :
Condamner in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [F] [A] à payer à la SASU MIB et la SCI MIB la somme de 2.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et manœuvres abusives et vexatoires.Condamner in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [F] [A] à payer à la SASU MIB et la SCI MIB la somme de 2.500 €uros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [F] [A] aux entiers dépens.

Mme [F] [B] épouse [A], représentée par son conseil ne sollicite pas de délai pour quitter les lieux, mais demande à bénéficier d’un délai de paiement de deux années.

Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 1900 euros outre les allocations familiales, expose être en cours de séparation et avoir la charge de deux enfants.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la SASU MIB et la SCI MIB visant à être mis hors de cause dans la procédure entamée par Monsieur [H]

La SASU MIB et la SCI MIB affirment n'avoir conclu aucun bail avec Monsieur [G] [H] concernant un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 8]. Au soutien de leurs allégations, elles produisent une plainte déposée le 23 février 2024 auprès de M. le Procureur de la République de Paris pour faux et usage de faux.

Il convient de rappeler que les parties ne peuvent se constituer de preuve à elles-mêmes et que la simple production d’un dépôt de plainte déposé par soi-même ne suffit pas à établir la réalité des faits qui y sont dénoncés.

Force est de constater qu’il est produit un bail signé par la société MIB, SCI dont le siège social est situé [Adresse 7] représentée par M. [C] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8].
Il est par ailleurs produit :
un décompte faisant état de règlement de loyers de la SCI MIB [Adresse 9] à hauteur de 17 650 euros sur la période du 1er janvier 2023 au 8 août 2023 et un reçu en date du 7 janvier 2023 établi par l’agence immobilère la Forêt faisant état de la perception de la somme de 900 euros en espèces de la part de la société SASU MIB.
Il résulte des extraits KBIS produits que la SCI MIB, signataire du bail, dont M. [C] [I] est le gérant et M. [J] [I], associé, ayant pour activité l’acquisition, la gestion, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous biens immobilier bâtis ou non batis, est en réalité et contrairement aux indications portées sur le bail, immatriculée au RCS de Versailles sous le n°[Numéro identifiant 6] et domiciliée aux domiciles personnels de ces derniers [Adresse 1].
La société MIB Société Anonyme à Associé Unique, dont le président est M. [C] [I] et le siège social situé [Adresse 7] est, elle, immatriculée au RCS de Versailles sous le n°[Numéro identifiant 5], adresse et n°RCS indiqués sur le bail.

En tout état de cause, et quels que soient les erreurs matériels portés sur le bail, la SASU MIB et la SCI MIB ne rapportent pas la preuve que le bail produit serait un faux et n’apportent aucun élément visant à justifier la cause du règlement des loyers durant l’année 2023 par l’une et l’autre des sociétés.

Leur demande visant à voir dire qu’elles doivent être mises hors de la cause dans la procédure aux fins notamment de règlement de la dette locative sera en conséquence rejetée.

Sur la demande visant à voir ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire sur le compte de la SCI MIB auprès de la BNP PARIBAS

La SCI MIB sollicite de voir lever la saisie conservatoire pratiquée à la demande de Monsieur [G] [H], le 19 janvier 2024 sur le compte de la SCI MIB auprès de la BNP PARIBAS BANQUE DE DETAI LS EN France.

En application de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, seul le juge de l'exécution peut autoriser les mesures conservatoires et connaître des contestations relatives à leur mise en œuvre, à l'exclusion du juge du fond. Il n'appartient donc pas à la présente juridiction de statuer sur la demande de levée de la saisie conservatoire en cause. Cette demande sera jugée irrecevable et rejetée.

Sur la la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En l'espèce, le contrat conclu entre les parties contient une clause résolutoire (page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 9 et 10 août 2023 à la SCI MIB, à M. [C] [I] et à la SASU MIB, pour la somme principale de 5388,52 euros au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les contrats étaient réunies à la date du 11 septembre 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande visant à voir valider le congé délivré le 9 août 2023 à la société MIB et dénoncé à Mme [F] [B] épouse [A] le 25 août 2023 pour le 2 octobre 2023

Le présent jugement constatant la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 septembre 2023, la demande visant à voir valider le congé délivré le 9 août 2023 à la société MIB et dénoncé à Mme [F] [B] épouse [A] le 25 août 2023 pour le 2 octobre 2023 est devenu sans objet. Il n’y a plus lieu de statuer.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera en conséquence due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

En l’espèce, M. [G] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2024, la SCI MIB lui devait la somme de 24138,04 euros, soustraction faite des frais de procedure (loyers, charges et indemnités d’occupation).

La SCI MIB représentée par son gérant M. [C] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, le 11 septembre 2023, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et d’une indemnité d’occupation à compter de cette date dont le montant sera fixé à la somme mensuelle de 2244,32 euros, au regard du montant actuel du loyer et des charges.

La SCI MIB sera en conséquence condamnée à régler la somme de 24138,04 euros à M. [G] [H].

Mme [F] [B] épouse [A] qui ne conteste pas occuper les lieux avec ses deux enfants, sans droit ni titre, sera condamnée in solidum au règlement de cette dette comprenant loyers, charges et indemnités d’occupation, et au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [H] ou à son mandataire. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande visant à voir majorer le montant du loyer de 50%.
Sur la demande au titre des pénalités de retard

L'article 1152 du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par la SCI MIB à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires à son échéance exacte, d’un montant égal à une majoration de celui-ci de 20%, soit 448,86 euros. Il est en l’espèce sollicité la somme forfaitaire de 762 euros au titre des pénalités de retard. Cette clause apparait excessive et sera réduite à 200 euros.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI MIB et Mme [F] [B] épouse [A] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [G] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,