TJ Paris, 10 sept. 2024, RG 24/00511

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître SAIDON
Maître DOLLA-VIAL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/00511 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3X5I

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 10 septembre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [C] [M],
demeurant [Adresse 1] (ROYAUME-UNI)

représenté par Maître SAIDON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C630

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [T],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître DOLLA-VIAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P074

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 septembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00511 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3X5I

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 avril 2022, M. [L] [T] a donné à bail à usage d’habitation, à M. [C] [M] à titre de résidence secondaire, un bien immobilier situé au [Adresse 3], dans un bâtiment classé Monument historique, composé d’un appartement d’une superficie de 362,59 mètres, deux parkings et deux remises, avec date d’effet « le jour de l’obtention de l'autorisation donnée par la Direction Régionale des Affaires culturelles (DRAC) de l'exécution des travaux à la charge du Bailleur et du Preneur ». Le montant du loyer mensuel est fixé à 24 750 euros. Le montant du dépôt de garantie s’élève 148.500 €. Le bail est soumis aux articles 1713 et suivants du code civil. Il est conclu pour une période de 9 ans renouvelable une seule fois et dispose qu’aucune des parties ne peut y mettre fin par anticipation.
Aux termes du bail les parties s'engagent à réaliser les travaux dont ils ont la charge en application du bail et à les mener de telle manière qu'ils soient totalement achevés au plus tard dans un délai de 9 mois à compter de l'autorisation des travaux donnée par la DRAC.

L'autorisation de l'exécution des travaux à la charge du Bailleur et du Preneur a été donnée par la Direction Régionale des Affaires culturelles (DRAC) le 7 octobre 2022.

Par actes d'huissier en date du 3 octobre 2023, M. [C] [M] a fait assigner M. [L] [T] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Juger recevables et bien fondées les demandes de M. [C] [M],Juger que M. [L] [T] a manqué à son obligation délivrance du fait de sa défaillance à exécuter les travaux contractuellement à sa charge dans les délais prévus, privant M. [C] [M] de l'entrée en jouissance depuis le 7 juillet 2023,En conséquence :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [T] rétroactivement à compter du 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 148.500 € au titre du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 774.491,12 € TTC au titre des travaux effectués sans contrepartie, avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M], la somme de 40.810 € TTC au titre des honoraires de l'architecte des monuments historiques, avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 74.250 € à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance à compter du 7 juillet 2023, avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à régler à M. [C] [M] la somme de 9.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [L] [T] aux entiers dépens,
Initialement appelée à l’audience du 27 février 2024, l'affaire a été renvoyée pour être retenue à l’audience du 12 juin 2024.

A l’audience du 12 juin 2024, M. [C] [M], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il est demandé au Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Paris de :
Juger recevables et bien fondées les demandes de M. [C] [M],Juger que M. [L] [T] a manqué à son obligation de délivrance du fait de sa défaillance à exécuter les travaux contractuellement à sa charge dans les délais prévus dans le contrat de bail, et du fait de l'absence de levée des réserves conditionnant l'entrée dans les lieux, privant M. [C] [M] de l'entrée en jouissance depuis le 7 juillet 2023,Juger que M. [L] [T] ne produit aucun document écrit de résiliation expresse du bail par M. [M] qui a uniquement proposé d'entamer des discussions en indiquant expressément ne pas avoir fait son « choix » sur une hypothétique résiliation,Juger que les travaux supplémentaires réalisés par M. [M] ont été approuvés par M. [T],Juger que les prétendus manquements reprochés par M. [T] sont postérieurs à son défaut de délivrance du 7 juillet 2023, de sorte que la résiliation judiciaire à ses torts était d'ores et déjà acquise depuis cette date,En conséquence :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [T] rétroactivement à compter de son inexécution contractuelle du 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 148.500 € au titre du dépôt de garantie,Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 739.005,96 € TTC, au titre des travaux approuvés, réglés et effectués sans contrepartie (les « travaux réalisés » s'élèvent à 654.195,96 €, et les « travaux à finir » s'élèvent à 84.810 € correspondant à du matériel acheté et livré qui n'a pu être posé du fait de l'arrêt des travaux de M. [L] [T]), avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023, Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 216.871,90 € TTC de travaux supplémentaires réglés et effectués sans contrepartie, approuvés et non contestés après réception des comptes rendus de chantier, avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M], la somme de 40.810 € TTC au titre des honoraires de l'architecte des monuments historiques, avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023,Condamner M. [L] [T] à régler à M. [C] [M] la somme de 272.250 € à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance à compter du 7 juillet 2023, avec intérêt au taux légal applicable à compter de la date de la résiliation judiciaire intervenue le 7 juillet 2023,Débouter M. [L] [T] de sa demande de règlement du cout remise en état des travaux supplémentaires qu'il a approuvé et en l'absence de devis chiffré, cette demande ayant pour but d'obtenir un double enrichissement sans cause par appropriation indue des travaux d'une part et encaissement du cout des travaux d'autre part,Débouter M. [L] [T] de sa demande de règlement des loyers pour l'intégralité du bail de 9 ans qui constitue un préjudice éventuel et inexistant non indemnisable et indu dans la mesure ou compte tenu du défaut de délivrance du bien, découlant de la réception des travaux hors délais et de l'absence de levée des réserves, le bail n'est jamais entré en vigueur de par la faute du bailleur,Condamner M. [L] [T] à régler à M. [C] [M] la somme de 9.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [L] [T] aux entiers dépens,
Au soutien de ses prétentions, M. [C] [M] fait valoir que l’entrée en jouissance dans les lieux n’a jamais pu intervenir pour défaut d’exécution des travaux à la charge du bailleur. Il affirme qu’il ne pouvait achever ses propres travaux dans la mesure où ceux-ci étaient conditionnés par l’achèvement de ceux du bailleur. Il prétend par ailleurs que le bailleur avait autorisé tacitement les travaux supplémentaires qu’il avait engagés et réfute avoir résilié le bail en violation des dispositions de celui-ci.

M. [L] [T], représenté par son conseil, a déposé des écritures auxquelles il s’est référé oralement et demande qu'il plaise au Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS de :
- RECEVOIR M. [L], [E], [D], [Z] [T] en ses demandes et l'en déclarer bien fondé.
En conséquence,
DEBOUTER M. [C] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.CONSTATER que M. [C] [M] avait renoncé à occuper l'appartement sis au [Adresse 3] et a unilatéralement dénoncé et résilié le bailCONSTATER que M. [C] [M] a commandé et fait exécuter d'importants travaux supplémentaires sans en informer le Bailleur, ni obtenir son agrément, en violation flagrante du bailPRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [C] [M]CONDAMNER M. [C] [M] à verser à M. [L] [T] une somme de 2.376.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de loyer,CONDAMNER M. [C] [M] à verser à M. [L] [T] une somme de 315.409,60 € TTC à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice résultant de la remise en état de l'appartement.PRENDRE ACTE que M. [L] [T] s'engage à rembourser le dépôt de garantie dès le prononcé du jugement à intervenirA titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS ferait droit à la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [L] [T]
DEBOUTER M. [C] [M] de sa demande de remboursement de la somme de 955.877,86 € TTC ou à tout le moins la réduire en de plus justes proportionsDEBOUTER M. [C] [M] de sa demande de remboursement de 40.810 € TTC ou à tout le moins la réduire en de plus justes proportionsDEBOUTER M. [C] [M] de sa demande de paiement d'une somme de 272.250 € à titre de réparation de son prétendu préjudice résultant d'une privation de jouissanceEn tout état de cause,
CONDAMNER M. [C] [M] à payer à M. [L] [T], la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure CivileCONDAMNER M. [C] [M] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, M. [L] [T] allègue que le bail a été résilié unilatéralement par M. [C] [M] en violation des dispositions du bail, en raison du refus du bailleur pour voir réduire de moitié la liste des meubles figurant au bail attachés à perpétuelle demeure, à conserver pendant les périodes d’ouverture au public des lieux classés Monument historique.
Il fait valoir par ailleurs que le bail doit être résilié aux torts du preneur au motif que celui-ci a fait réaliser d’importants travaux supplémentaires sans les avoir déclarés, ni avoir obtenu l’agrément du bailleur.
Il indique que si les travaux Bailleur n’étaient pas achevés le 7 juillet 2023, ils l’étaient le 23 août 2023, la réception des travaux ayant été décalé en raison d’un sinistre incendie. Il ajoute enfin que le preneur soumis au même délai d’exécution des travaux de 9 mois ne les avait pas non plus achevés à cette date.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » « prendre acte » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts de l’autre partie.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Sur la résiliation unilatérale du bail par le preneur

Le bail en date du 27 avril 2022 prévoit qu’aucune des parties ne peut y mettre fin par anticipation.
M. [L] [T] prétend qu’en violation de cette disposition M. [C] [M] a dénoncé le bail.

Il est constaté que par courriel en date du 25 août 2023, M. [C] [M] sollicitait de voir modifier le bail en différents points et notamment de voir réduire significativement la liste des meubles devant être maintenus dans l’appartement. Il indiquait qu’à défaut de trouver un accord, il renoncerait à occuper cet appartement et déclarait avoir sollicité l’arrêt immédiat des travaux effectués en son nom jusqu’à l’obtention d’un accord sur la liste des meubles. Il proposait en cas de signature d’un accord dans la semaine suivant le 29 août de régler les factures dues par le bailleur afin de terminer les travaux de celui-ci en septembre et rapidement après ses propres travaux. Par courriel en date du 1er septembre 2023, il indiquait avoir modifié la liste des meubles à conserver dans le bien immobilier lors de l’ouverture aux visites par le public aux mois de juillet et août, annexée au bail et précisait que son acceptation intégrale serait un élément essentiel à son choix de continuer ou non ce projet de location de longue durée.

Par courrier en date du 6 septembre 2023, M. [L] [T] indiquait refuser de voir modifier la liste des meubles et rappelait l’obligation prévu à l'article 9 du bail aux termes duquel, au cours de la période entre le 2 juillet et le 30 août de chaque année, « les lieux loués devront se présenter conformément au premier état des lieux établi lors de la prise de possession et figurant en Annexe 2 » Il prenait acte de la décision de M. [M] de dénoncer le bail, ce que réfutait le conseil de ce dernier par courrier en date du 11 septembre 2023 rappelant la proposition faite par ce dernier d’avancer les fonds nécessaires au règlement des travaux de propriétaire dus par le bailleur afin d’achever le chantier.

Force est de constater que les écrits sus-visés de M. [C] [M] faisant état de sa volonté de rompre le contrat si aucun accord ne pouvait être trouvé sur la liste des meubles doivent s’analyser comme l’expression d’un projet hypothétique et ne peuvent être regardés, tant sur le fond que sur la forme comme un acte de résiliation unilatérale du bail.
La demande de M. [L] [T] de voir dire que M. [C] [M] a résilié unilatéralement le bail sera en conséquence rejetée.

Sur la réalisation des travaux

Aux termes du bail en date du 27 avril 2022, le bailleur et le preneur ont pris l’engagement de réaliser divers travaux.
En application de l’article 8, le bailleur s’est engagé dès l'obtention de l'autorisation donnée par la DRAC, à prendre à sa charge et à faire réaliser les travaux tenant notamment d'une part à la réfection de l'installation électrique en totalité et du système de chauffage et d'autre part, à la réalisation d'une cuisine et d'une salle de bain décrits dans la lettre de M. [W] [P] figurant en Annexe 6 du bail, pour un montant total de 168.795 € TTC, honoraires d'architectes inclus. Dans l'hypothèse de réserves émises, le bailleur s'engage à fournir au preneur, dans les meilleurs délais, les procès-verbaux de levée de réserves.

Le preneur s'engage, de son côté, « dès l'obtention de l'autorisation donnée par la DRAC à prendre à sa charge et faire réaliser divers travaux selon le descriptif qui sera adressé par le preneur au notaire soussigné, afin d'être déposé au rang de ses minutes. »
Les parties conviennent également, aux termes du bail, que tous les travaux supplémentaires, tous les surcoûts directs et indirects resteront à la charge définitive du preneur, et qu'il les réalisera donc à ses entiers frais, et à ses risques et périls exclusifs.
Le bail prévoit qu’un document descriptif et estimatif des travaux projetés par le preneur sera établi par l'architecte en chef des Monuments Historiques désigné par les parties, M. [W] [P] et précise que ces travaux devront avoir reçu l'agrément du bailleur préalablement à leur réalisation. Les travaux seront exécutés sous la maitrise d'œuvre de M. [W] [P]. (…)Le preneur ne pourra pas apporter au projet de travaux ayant reçu l'accord du Bailleur, la moindre modification de conception ou d'exécution.

En l’espèce, l'autorisation d’exécuter les travaux sur le bien immobilier, objet du litige, a été donnée par la Direction Régionale des Affaires culturelles (DRAC) le 7 octobre 2022. Le bailleur comme le preneur devaient en conséquence conformément aux termes du bail avoir achevé les travaux qu’ils s’étaient chacun engagés à réaliser le 7 juillet 2023.

Sur les travaux du bailleur

Il est versé aux débats le procès-verbal de réception des travaux dits de propriétaire, en date du 15 septembre 2023 signé par M. [L] [T], maître de l’ouvrage, M. [W] [P], maître d’œuvre et l’entreprise CPA CONCEPT et RENOVATION en charge des travaux aux termes duquel : « La réception est prononcée ce jour avec les réserves ci-après :
- Poser les plaques des prises de courant et des interrupteurs dans les pièces patrimoniales
- Réaliser la coupure électrique et gaz avec les appartements du 2ème étage.
- Achever le tableau électrique pour la partie du propriétaire
-Achever la chaufferie et réaliser les essais de chauffage.
- Changer les vitrages de fenêtres neuves.
- Réaliser les stratigraphies dans la chambre à coucher et la SAM (DRAC).
Il est donné 3 semaines à l'entreprise pour les lever. »

Il n’est pas versé aux débats de procès-verbal de levée des réserves.

Il résulte des pièces produites au dossier que le retard pris dans l’achèvement des travaux résulte d’une part de la suspension du chantier par l’entreprise CP CONCEPT annoncé le 23 mai 2023 à défaut de règlement de factures par M. [L] [T] et d’autre part d’un sinistre incendie qui survenait dans le courant du mois de juillet 2023.

Il apparait cependant à la lecture du courrier de mise en demeure du 21 septembre 2023 adressé par la société CPA CONCEPT à M. [L] [T] que :
-les postes suivants visés dans le procès-verbal du 15 septembre 2023 ne faisaient pas partie du marché principal :
- la coupure électrique et gaz avec les appartements du 2ème étage : devis non signé par le bailleur,
- le changement des vitrages de fenêtres neuves : prestations non prévues.
- la réalisation des stratigraphies dans la chambre à coucher et la SAM au bénéfice du locataire était bloqué par ce dernier.

Il s’en déduit que seuls la pose des plaques des prises de courant et des interrupteurs dans les pièces patrimoniales et l’achèvement du tableau électrique et de la chaufferie relevaient des travaux initialement prévus sur lesquels portait l’engagement d’achèvement au 7 juillet 2023 à la charge du bailleur non respecté.

Le défaut d’achèvement de ces travaux qui ne permettait pas au preneur d’entrer dans lieux est constitutif d’un manquement du bailleur à ses obligations justifiant de voir prononcer la résiliation du bail.

Sur les travaux du preneur

Il est produit  un état du règlement des travaux du preneur à la date du 22 août 2023 selon devis du 29 novembre 2022, soit postérieurement à l’autorisation de la DRAC, chiffrant le montant total de travaux à la charge de M. [M] à la somme de 1 054 415, 56 euros TTC dont 286 736 euros au titre de travaux dits supplémentaires.

Il résulte du courrier susvisé de la société CPA CONCEPT que le défaut d’achèvement de certains des travaux, à savoir la coupure électrique et gaz avec les appartements du 2ème étage (non prévu dans le marché principal), la salle de bain Pauline, le plancher couloir et faux plafonds (travaux liés à l’incendie) et la colonne de gaz ne permettait pas de libérer les passages afin de pouvoir réaliser les travaux de M. [M].

Il n’en demeure pas moins que M. [M] empêchait de son côté, à son initiative, la réalisation des stratigraphies dans la chambre à coucher et la salle à manger comme en atteste la société CPA CONCEPT et déclarait par courriel du 25 août 2023 avoir donné ordre de cesser tous les travaux effectués en son nom dans l’attente de l’accord du bailleur de voir réduire la liste des meubles devant garnir l’appartement lors de l’ouverture au public.

Il est en outre établi que M [C] [M] a fait procéder à des travaux supplémentaires non compris dans le document descriptif initial communiqué au bailleur à hauteur de 242 209 € selon le décompte des travaux de la société CPA CONCEPT, tels que notamment la conception d’un dressing et la réalisation d’une climatisation, sans pouvoir rapporter la preuve que ces travaux avaient reçus l’agrément préalable du bailleur conformément aux dispositions du bail, le seul envoi d’un compte rendu de chantier ne valant pas agrément de celui-ci.

La suspension des travaux sollicitée par le preneur ne permettant pas leur achèvement dans les délais requis et la réalisation de travaux supplémentaires dans le bien immobilier, classé Monument Historique, sans autorisation du bailleur, sont constitutifs d’un manquement du preneur à ses obligations justifiant de voir prononcer la résiliation du bail.

Il est ainsi constaté des manquements aux dispositions du bail par le bailleur et par le preneur, il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés du de chacun d’eux à compter de ce jour. La demande visant à voir prononcer la résiliation du bail à titre rétroactif sera rejetée à défaut de tout fondement.

Sur la demande visant à voir condamner M. [L] [T] au remboursement de la somme de 148.500 € au titre du dépôt de garantie

Aux termes de ses conclusions, M. [L] [T] s'engage à rembourser le dépôt de garantie dès le prononcé du jugement à intervenir. Il convient de constater l’accord des parties sur ce point.

En conséquence, le bailleur sera condamné à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 148 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de la résiliation judiciaire prononcé par le présent jugement.

Sur la demande visant à voir condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 739.005,96 € TTC, au titre des travaux effectués

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l’espèce, il est établi par la production des acomptes successifs et des documents établis par CPA CONCEPT produits au dossier que M. [M] a réglé la somme de 739 005, 96 euros au titre des travaux du preneur acceptés par le bailleur sur le bien immobilier situé au [Adresse 3] dont il n’aura pas la jouissance en raison de la résiliation du bail.
Il a toutefois été démontré que la résiliation du bail trouve sa cause dans l’inexécution fautive des obligations de chacune des parties, de sorte que M. [C] [M] ne peut prétendre aujourd’hui à une indemnisation totale des frais engagés.
En outre, M. [L] [T] ne peut être tenu de régler l’intégralité des sommes engagées dont il n’a pas eu la maîtrise.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M. [C] [M] à hauteur de 369 502,98 euros.

Sur la demande visant à voir condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 216.871,90 € TTC au titre des travaux supplémentaires effectués

Aux termes de l’article 8 du bail en date du 27 avril 2022, le preneur s'engage, dès l'obtention de l'autorisation donnée par la DRAC à prendre à sa charge et faire réaliser divers travaux selon le descriptif qui sera adressé par le preneur au notaire soussigné, afin d'être déposé au rang de ses minutes. Les parties conviennent également que « tous les travaux supplémentaires, tous les surcoûts directs et indirects resteront à la charge définitive du preneur, et qu'il les réalisera donc à ses entiers frais, et à ses risques et périls exclusifs ».

En application des dispositions du bail sus visés, les travaux dits supplémentaires resteront à la charge définitive du preneur. Il convient en conséquence de rejeter la demande visant à voir condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 216.871,90 € TTC au titre des travaux supplémentaires.

Sur la demande visant à voir condamner M. [L] [T] à rembourser à M. [C] [M] la somme de 40.810 € TTC au titre des honoraires de l'architecte des monuments historiques

M. [C] [M] sollicite de se voir rembourser par M. [L] [T], la somme de 40.810 € TTC au titre des honoraires de l'architecte des monuments historiques avec intérêt au taux légal applicable à compter du 7 juillet 2023.
Il produit une note d’honoraires en date du 23 juin 2023 établissant le montant des honoraires de M. [W] [P] à hauteur de 37 100 euros HT, soit 40 810 euros TTC indiquant qu’un acompte de 28 525 euros HT, soit 31 377,5 euros TTC, a déjà été réglé.

Il n’est pas rapporté la preuve du règlement du solde de cette note frais d’honoraires.

Au regard des éléments sus visés, il convient de dire que la note d’honoraire sera supportée par moitié par chacune des parties, à hauteur de la somme dont le règlement est établi.

En conséquence, M. [L] [T] sera condamné à verser à M. [C] [M], la somme de 15 688,75 € au titre des honoraires de l'architecte des monuments historiques.

Sur la demande visant à voir condamner M. [L] [T] à régler à M. [C] [M] la somme de 272.250 € à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance à compter du 7 juillet 2023

M. [C] [M] sollicite sur le fondement de l’article 1217 du code civil sus visé des dommages et intérêts en raison de la privation de jouissance du bien loué à compter du 21 septembre 2023 (date du courrier de mise en demeure de l'entreprise CPA CONCEPT au bailleur) au motif que l’inachèvement des travaux par le bailleur ne lui a pas permis d'entrer dans les lieux. Il évalue ce préjudice à hauteur du loyer prévu pour un montant de 24.750 € mensuel, soit 24750 euros x 11 mois, : 272 250 euros.

Il est constaté que la résiliation du bail sera prononcée aux torts partagés du bailleur et du preneur et ainsi établi que si M. [C] [M] n’a pu entrer dans les lieux, il en porte en partie la responsabilité. En outre, et en tout état de cause, M. [C] [M] n’a réglé aucun loyer au bailleur, les parties étant convenues que celui-ci ne serait dû qu’à l’achèvement des travaux, de sorte que M. [C] [M] ne peut prétendre à des dommages et intérêts à défaut de démontrer l’existence d’un préjudice qui n’aurait pas déjà été compensé par la dispense de loyers.
En conséquence, M. [C] [M] sera débouté de sa demande visant à voir condamner M. [L] [T] à lui régler la somme de 272.250 € à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance à compter du 7 juillet 2023.

Sur la demande visant à voir condamner M. [C] [M] à régler une somme de 2.376.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de loyer

M. [L] [T] fait valoir qu’il subit un préjudice au motif qu’il ne pourra pas percevoir de loyers du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2031 soit une perte évaluée à la somme de : 24.750 * 12* 8 = 2.376.000 €.

M. [C] [M] affirme, en réplique, qu’à défaut de délivrance du bien découlant de la réception des travaux hors délais et de l'absence de levée des réserves, le bail n'est jamais entré en vigueur, de sorte que M. [T] doit être débouté de ses demandes de règlement de loyer.

1Aux termes de l'article 1103 et 1104 ancien du code civil applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l’espèce, aux termes de l’article 5 « DUREE MISE A DISPOSITION PRISE D’EFFET », le bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives (9 ans), prenant effet le jour de l'obtention de l'autorisation donnée par la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) de l'exécution des travaux à la charge du Bailleur et du Preneur. La date d'autorisation des travaux donnée par la DRAC est la "date d'effet" du bail au sens du présent contrat.
L’article 13 du bail « LOYER » stipule que le montant du loyer mensuel s’élève à VINGT QUATRE MILLE SEPT CENT CINQUANTE euros hors charges (24.750 € HC), à compter de sa prise d'effet. En considération des travaux entrepris par le Preneur, le Bailleur lui consent une franchise représentant quatre mois et demi (4,5) de loyer et charges à compter de la prise d'effet du bail.

Force est de constater que le bail ne lie pas la date d’effet du bail à l’achèvement des travaux et à l’entrée effective du preneur dans les lieux. Il est constaté que l’autorisation des travaux a été donnée par la DRAC le 7 octobre 2022. Le bail signé le 27 avril 2022 a, en conséquence, pris effet à cette date et sera résilié à la date du présent jugement, soit le 10 septembre 2024. M. [L] [T] a ainsi été privé de la perception des loyers pendant l’ensemble de cette période.
Cependant, il résulte des écritures de M. [L] [T] qu’eu égard à la durée des travaux et au décalage de la date de leur commencement, les parties étaient convenues que le loyer ne serait réglé que lorsque les travaux Bailleur seraient achevés.

Aux termes du 8°Détermination de l’achèvement des travaux » de l’article 8 « Engagement du bailleur et du preneur de réalisation de travaux » du bail, « il est expressément convenu entre le Bailleur et le Preneur que les travaux ne seront réputés achevés que lorsque la totalité des travaux correspondant au descriptif du projet aura été totalement exécutés. Cet achèvement sera matérialisé par un certificat établi par l'architecte des Parties, M. [W] [P] ».
M. [L] [T] ne produit pas le certificat sus visé, ni même le procès-verbal de levée des réserves suivant le procès-verbal de réception des travaux, de sorte que l’achèvement des travaux du bailleur n’est pas établi. En conséquence, M. [L] [T] ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte des loyers. Il sera relevé que le bailleur ne pouvait en tout état de cause prétendre à la perception des loyers sur la totalité de période couverte par le bail dès lors que la résiliation du bail est prononcée par le présent jugement et qu’elle l’est en partie en raison de ses propres manquements aux obligations qu’il fixait.

Sur la demande visant à voir condamner M. [C] [M] à régler une somme de 315.409,60 € TTC à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice résultant de la remise en état de l'appartement.

M. [L] [T] fait valoir que M. [C] [M] a exécuté des travaux sans son autorisation tels que l'ouverture entre le 1er étage et le palier se trouvant entre le 1er et le 2ème étage, l'appropriation du volume se trouvant entre le palier et le 2ème étage, avec un gain de surface de 5,70 m2, la suppression de l'escalier entre le palier intermédiaire et le 2ème étage, l'installation d'une climatisation dans un dégagement. Il évalue son préjudice à hauteur des travaux supplémentaires qui représentent selon ses écritures 30% des travaux commandés et en partie exécutés, soit 315.409,60 € TTC.

Il est en effet établi que M. [C] [M] a fait effectuer des travaux supplémentaires sans autorisation du bailleur à hauteur de 286 736 euros HT, soit 315 409 euros TTC (pièce 6 du demandeur). Cependant, le coût de la remise en état ne peut s’entendre du coût des travaux eux-même. En conséquence, il sera décidé de faire droit partiellement à la demande de M. [L] [T] et de fixer le montant des dommages intérêts en réparation de son préjudice résultant de la remise en état de l'appartement à la somme de 150 000 euros.

M. [L] [T] sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [T] et M. [C] [M] succombant chacun partiellement se partageront la charge des dépens, par moitié, et il sera dit ne pas avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire apparait compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, il n’y a pas lieu en conséquence de l’écarter en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,