TJ Paris, 10 sept. 2024, RG 24/00688

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître CHAUVET LECA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DE CASAS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00688 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Y24

N° MINUTE : 8 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 10 septembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [F] [Y],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître DE CASAS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A752

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [M],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître CHAUVET-LECA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1525

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 septembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00688 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Y24

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2020 à effet du 2 juillet 2020, M. [W] [M] a donné à bail en meublé, à Madame [F] [Y] un logement situé [Adresse 1], en rez-de-chaussée d’une surface habitable dite de 26 m2 , pour un loyer charges comprises de 1400 euros. Le bail a été consenti pour une durée d'un an, reconductible tacitement pour une année.
Les quittances de loyer indiquaient un loyer d’un montant de 1350 euros et des charges de 50 euros.

Le 19 avril 2023, Madame [F] [Y] a fait sommation à M. [W] [M] de lui payer la somme de 14 960 euros en remboursement d’un trop perçu de loyers sur le fondement de l’arrêté préfectoral n°2020-06 fixant les loyers de référence pour la ville de [Localité 4] à compter du 1er juillet 2020.

Par courrier recommandé du 19 septembre 2023, Madame [F] [Y] a notifié au bailleur son congé pour le 19 octobre 2023.

Par acte du 16 octobre 2023, Madame [F] [Y] a assigné M. [W] [M] devant le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judicaire de Paris à l’audience du 1ER mars 2024 aux fins de le voir condamner à lui régler la somme de 14 960 euros au titre d’un trop perçu de loyers.

L’audience a fait l’objet d’un renvoi au 12 juin 2024.

A l’audience du 12 juin 2024, Madame [F] [Y], représentée par son conseil, a sollicité, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de voir, au visa de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, et de l'arrêt du Conseil d'Etat du 10 Mai 2022 (N° 431495) :
JUGER que le loyer dû par Madame [Y] au titre de la location de l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5], doit être fixé à la somme de 910 € mensuelle.CONDAMNER Monsieur [M] au paiement de la somme de 16.211,61 € représentant le trop-perçu de loyers par Monsieur [M] et ajoutant le dépôt de garantie, soit :•Juillet 2020 à juin 2021 : 5 280 € (440 € x 12) ;
•Juillet 2021 à juin 2022: 5 280 € (440 € x 12) :
•Juillet 2022 à avril 2023 : 4 400 € (440 € x 10) ;
• Dépôt de garantie :2 800 €
= 17 760 €
A déduire :
loyer mai 2023 non réglé ainsi que celui d'octobre 2023 prorata temporis, Madame [Y] ayant donné congé et quitté les lieux, soit: • 1548,39 €, (960€+588.39€)
soit un solde de : 16 211,61 €.
JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023, date de la sommation de payer pour 14.960 €, à compter du jugement à intervenir pour le surplus,JUGER que Monsieur [M] a commis une faute en ne respectant pas ses obligations contractuelles et légales s'abstenant de remettre à la locataire le dossier du Diagnostic Technique,JUGER que ce dossier a été communiqué en novembre 2023,CONDAMNER Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1217 du Code Civil,CONDAMNER Monsieur [M] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir,CONDAMNER Monsieur [M] aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer en date du 19 avril 2023.
Elle fait valoir que le montant du loyer fixé à 1350 euros par mois ne respecte pas les dispositions relatives à l’encadrement des loyers en application desquelles il devrait être fixé à 910 euros.

M. [W] [M], représenté par son conseil a sollicité, se référant à ses conclusions déposées à l’audience de voir, au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 140 de la loi du 23/11/2028 et de l’article 1343-5 du code civil, de voir :
A titre principal,
DECLARER Madame [Y] irrecevable en son action et en ses demandes et l'en DEBOUTER
DECLARER sans objet sa demande de communication des diagnostics techniques
A titre subsidiaire,
DEBOUTER Madame [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER Madame [F] [Y] à payer à Monsieur [W] [M] la somme de 1.218€ au titre du solde locatif arrêté au 26 octobre 2023 (après réintégration du dépôt de garantie de 2.400 euros), avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
A titre plus subsidiaire : en cas de condamnation de Monsieur [M]:
OCTROYER les plus larges délais de paiements à Monsieur [M]
Dans tous les cas :
DEBOUTER Madame [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER Madame [F] [Y] à payer à Monsieur [W] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Madame [F] [Y] aux entiers dépens,RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.
Monsieur [W] [M] fait valoir que les demandes de Mme [Y] formées à titre principale au motif d’un trop perçu de loyers n’est pas recevable à défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour un plus ample exposé de moyens, fins et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur

En application du I de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de [Localité 4], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de [Localité 3] et la métropole d'[Localité 2] peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

A Paris, le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2020, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 4].

En application du A du III. de l’article susvisé, dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
L'article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6.
En l'espèce, il est constant que Mme [F] [Y] n’a pas saisi la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 avant de saisir le juge des contentieux de la protection de sorte que ses demandes formées au titre de la diminution du loyer et du remboursement du trop-perçu par le bailleur sur le fondement du dépassement du loyer de référencesont irrecevables devant le juge.
Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie
En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location meublée en vertu des dispositions de l’article 25-3 de la loi précitée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont il pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clefs, l’adresse de son nouveau domicile.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Mme [Y] fait valoir qu’aucun désordre ou dommage ne figurait sur l’état des lieux de sortie, de sorte que le bailleur doit en conséquence lui restituer la somme de 2800 euros au titre du dépôt de garantie. M. [M] expose que Mme [Y] lui doit la somme de 1320 euros au titre des loyers de mai, juin, juillet et septembre 2023 qu’elle n’a réglés que partiellement à hauteur de 960 euros, soit un delta de 440 euros par mois, et qu’elle lui doit en outre les loyers du mois de septembre 2023 et au prorata du mois d’octobre 2023 (19 jours sur 31), qu’elle lui doit en conséquence la somme de 4018 euros, soit 1218 euros après déduction du dépôt de garantie.

La finalité du dépôt de garantie étant de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, l’ensemble des sommes dues à un titre quelconque par le fait que le locataire n'a pas exécuté ses obligations locatives peuvent être ainsi retenues par le bailleur.
La créance de ce dernier peut être constituée par des réparations locatives, comme par des arriérés de loyer ou de charges.

En l’espèce, il est constant que Mme [Y] n’a pas réglé les sommes dues au titre des loyers des mois de septembre et d’octobre 2023 (19 jours sur 31) et qu’elle n’a réglé que partiellement les loyers des mois précédents faisant application de sa propre initiative de la grille d’encadrement des loyers et fixant unilatéralement le montant du loyer à la somme de 960 euros au lieu de 1400 euros à compter du mois de mai 2023. Dans ces conditions, elle ne peut solliciter du bailleur qu’il lui restitue le dépôt de garantie d’un montant de 2800 euros. Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes relatives à la communication du Diagnostic Technique

Aux termes de l’article 3 al. 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.

L’arrêté du 29 mai 2015 détermine le contenu de cette notice et notamment la mention le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat, et notamment le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (point 1.1).
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige stipule qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation.
En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [M] n’a communiqué que tardivement à la locataire le Diagnostic Technique, en novembre 2023, soit plus de trois années après la signature du bail et postérieurement à son assignation dans le cadre de la présente instance. Il convient en conséquence d’indemniser la perte de chance d’apprécier la performance énergétique du logement à sa juste valeur à hauteur de la somme de 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle formée à titre subsidiaire par le bailleur

Monsieur [W] [M] sollicite, à titre subsidiaire de voir condamner Madame [F] [Y] à lui payer la somme de 1.218€ au titre du solde locatif arrêté au 26 octobre 2023.

En l’espèce, le présent jugement a fait droit à la demande formée à titre principale par le défendeur. Il n’y a pas lieu en conséquence de statuer sur la demande formée à titre subsidiaire par ce dernier dans la seule hypothèse où sa demande principale ne serait pas accueillie.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de dire que M. [W] [M] supportera la charge de ses dépens et règlera à Mme [F] [Y] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,