TJ Marseille, 10 sept. 2024, RG 24/00117

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00117
N° Portalis DBW3-W-B7I-5BUE

AFFAIRE : LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 10] ET D’ILE DE FRANCE
C/ Mme [R] [Z] [D]

DÉBATS : A l'audience Publique du 2 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Septembre 2024

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2024

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de Mme GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 10] ET D’ILE DE FRANCE, société coopérative à capital variable, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 12], inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro B 775 665 615, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Violaine CREZE pour avocat

CONTRE

Madame [R] [Z] [D], née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 9] (94), célibataire non lié par un pacte civil de solidarité, demeurant et domicilié [Adresse 6] à [Localité 8]

Non comparante et n’ayant pas constitué avocat

DEBITRICE SAISIE

ET ENCORE :

La société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, société anonyme au capital de 546 601 552 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 542 097 902, ayant son siège social [Adresse 1], représentée par son président en exercice es qualité audit siège, anciennement dénommée CETELEM suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte ordinaire du 30 juin 2088, venant aux droits de BNP PARIBAS INVEST IMMO, société anonyme immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 433 933 553, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 11], par l’effet d’une fusion réalisée suivant assemblées générales extraordinaires,
- hypothèque judiciaire provisoire publiée 23 février 2024 Volume 2024V n°1887,

Ayant Me Violaine CREZE pour avocat

CREANCIER INSCRIT

La société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 10] ET D’ILE DE FRANCE poursuit à l’encontre de Madame [R] [D], suivant commandement de payer en date du 19 février 2024 signifié par Me [S] , Commissaire de Justice associé à [Localité 7], et publié le 5 avril 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 000103, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

- un appartement sur la totalité du troisième étage avec balcon filant côté cour et une cave portant le numéro 4 située au sous-sol, ainsi que la jouissance commmune avec les lots 3 et 4 WC situé entre le 3ème et le 2ème étage (lot n°5), dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 8], cadastré [Adresse 13], section 825 B n°[Cadastre 5],

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 30 main 2024 signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le poursuivant a fait assigner Madame [D] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 2 juillet 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 4 juin 2024;

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 3 juin 2024 à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE qui a déclaré sa créance par acte du 19 juin 2024 pour un montant de 67 844,31 euros.

Il a été demandé par la voie du RPVA au Conseil du créancier poursuivant de conclure sur la validité de la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de crédit immobilier.

La banque a conclu que, dans les faits, elle avait accordé un délai raisonnable à Madame [D] pour régler la dette.

Elle rappelle que les échéances impayées restent dues.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause d’exigibilité de la déchéance du terme

Le contrat de prêt prévoit en sa page 6 qu’en cas de survenance de l’un des cas de défaillance dont la liste est indiquée, “le préteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance par lettre recommandée adressée à l’emprunteur. Le prêt deviendra alors de plein droit exigible, si bon semble à la banque, en capital, intérêts, frais et accessoires.”.

L’une des hypothèses prévues est le non paiement des sommes exigibles, concernant “quelque dette que ce soit de l’Emprunteur bis à vis du Préteur.”

Il convient de rappeler que l’article L.212-1 du code de la consommation prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”
L’article R 212-4 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;”

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient donc de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé.

De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Cependant, la clause “DÉCHÉANCE DU TERME” du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû. Le présent litige ne porte que sur l’hypothèse qui le concerne, soit le non paiement d’échéances.

Seule la disposition de la clause de déchéance du terme appliquée lorsque l’emprunteur est redevable d’échéances sera donc considérée comme abusive.

Cependant, le créancier poursuivant démontre qu’il n’a pas respecté la clause et qu’il a adressé une mise en demeure préalable, que la déchéance du terme n’ayant été prononcée que deux mois plus tard.

En effet, une lettre de mise en demeure de payer sous quinze jours les échéances impayées d’un montant de 2 491,24 a été adressée le 18 septembre 2023 à Madame [D]. La déchéance du terme a été prononcée le 17 novembre 2023.

Cependant, il convient de rappeler que ces modalités ne sont pas prévues au contrat et que valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité des termes du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

De ce fait, même si une lettre de mise en demeure a été adressée à la débitrice deux mois avant la déchéance du terme, cette dernière est nulle et non avenue.

Cependant, il n’en demeure pas moins qu’en présence d’un titre exécutoire, c’est valablement que le créancier poursuivant rappelle que des échéances du prêt restent dues et peuvent faire l’objet d’une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

- un acte notarié passé le 23 janvier 2007 devant Me [U], notaire associé à [Localité 7] et portant prêt immobilier d’un montant de 61 500 euros avec un taux d’intérêts de 3,45 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 6 janvier 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 15 896,33 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal.

Cependant, la somme retenue sera celle des échéances dues au 25 juin 2024, soit la somme de 6 547,47 euros.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS