TJ Paris, 11 sept. 2024, RG 24/02837

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02837 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCE

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024

DEMANDEURS
Madame [D] [E], [Adresse 1], Monsieur [N] [O], [Adresse 1] comparants en personne

DÉFENDERESSE
Madame [C] [M], demeurant [Adresse 2], représentée par Me DE ARAUJO Marilina, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque E 963, aide juridictionnelle numéro C750562024010379 du 02/05/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, 1ère Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02837 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 29 décembre 2013, Mme [D] [E] et M. [N] [O] ont donné à bail à Mme [C] [M] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 660 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [D] [E] et M. [N] [O] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.927 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 27 septembre 2023 visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, Mme [D] [E] et M. [N] [O] ont fait assigner Mme [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- Ordonner l'expulsion de Mme [C] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- Autoriser la séquestration des meubles
- Condamner Mme [C] [M] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4.003 euros, avec intérêts légaux à compter du prononcé de l'ordonnance, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- Condamner la défenderesse à leur payer la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [D] [E] et M. [N] [O] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 octobre 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été renvoyée, Mme [D] [E] et M. [N] [O] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils produisent un décompte arrêté au 11 juin 2024 selon lequel la dette locative s'élève à 5.226 euros. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire indiquant qu'ils avaient accordé des délais de paiement à la locataire qu'elle n'a pas respectés.

Mme [C] [M] représentée par son conseil, expose qu'elle a rencontré des problèmes de santé qui l'ont contraint à travailler à mi-temps thérapeutique, qu'elle a connu une période de chômage et a ensuite été embauchée le 1er avril 2024 auprès de la préfecture de police, qu'elle a réussi le concours d'adjoint administratif et exercera en cette qualité à compter du 1er juillet 2024 et que parallèlement elle a repris le paiement du loyer courant et a déposé un dossier FSL. Elle sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative qui s'élève à la somme de 5.226 euros juin 2024 inclus proposant de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 145 euros, le solde à la dernière échéance et la suspension de la clause résolutoire.

Elle demande également de débouter les demandeurs de leur demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation et de rejeter leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [D] [E] et M. [N] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 6 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 27 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Mme [C] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Les bailleurs produisent un décompte démontrant que Mme [C] [M] reste leur devoir la somme de 5.226 euros à la date du 14 juin 2024, juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [C] [M] sera donc condamnée au paiement de la provision de 5.226 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2013, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.927 euros. Ce commandement correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2023.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par les bailleurs démontre que Mme [C] [M] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, elle exerce désormais une activité professionnelle lui permettant de faire face au paiement des loyers.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [C] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS