TJ Paris, 11 sept. 2024, RG 24/04014

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04014 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TEM

N° MINUTE : 4/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], [Adresse 2], représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque J114

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, 1ère Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04014 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TEM

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 10 juin 2015, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à M. [S] [D] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], au 6ème étage.

Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1.374,56 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 janvier 2024.

Par acte d'huissier en date du 19 mars 2024, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) a fait assigner M. [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution
- condamner M. [S] [D] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 1.901,82 euros, avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner M. [S] [D] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais d'expulsion.

Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, délivré le 8 janvier 2024.

A l'audience du 28 juin 2024, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 2.726,07 euros, selon décompte en date du 13 juin 2024, mai 2024 compris. Elle indique que le loyer courant est payé et qu'elle accepte la proposition de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [S] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 60 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il explique qu'il avait perdu son emploi.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04014 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TEM

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.374,56 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

M. [S] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) produit un décompte démontrant que M. [S] [D] reste lui devoir la somme de 2.726,07 euros à la date du 13 juin 2024, mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, M. [S] [D] sera donc condamné au paiement de la provision de 2.726,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 1.901,82 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) démontre que M. [S] [D] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la société bailleresse accepte les délais de paiement et la suspension des effets de la clause.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [S] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation étant rappelé qu'il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d'exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS