TJ Rennes, 9 sept. 2024, RG 22/07455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

09 Septembre 2024

2ème Chambre civile
74D

N° RG 22/07455 -
N° Portalis DBYC-W-B7G-KAGV

AFFAIRE :

[J] [Y]
[W] [X] épouse [Y]

C/

[N] [M]
[H] [L]
Commune [Localité 7]

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2024

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 09 Septembre 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [W] [X] épouse [Y]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [M]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Maître Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [H] [L]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Commune [Localité 7]
[Adresse 9]
[Localité 7]
défaillante, assignée à personne morale le 11/10/2022

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 27 décembre 2010 reçu par maître [I], notaire, [J] et [W] [Y] ont fait l’acquisition de la parcelle cadastrée A [Cadastre 5], lieudit [Adresse 8] sur la commune de [Localité 7] (35).

[N] [M] et [H] [L] sont quant à eux propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée A [Cadastre 2].

Des difficultés sont apparues quant au passage des époux [Y] sur la parcelle de [N] [M] et [H] [L] pour accéder à leur fonds.

Le 6 avril 2021, les parties ont rencontré un conciliateur de justice.

Aucune solution n’a pu être trouvée.

Le 3 mai 2021, maître [Z], huissier, a dressé un procès-verbal de constat à la demande des époux [Y].

Par acte du 25 août 2021, les époux [Y] ont fait assigner leurs voisins en référés aux fins de voir libérer le passage, qu’ils considéraient obstrué par une remorque et un tas de pierres, situés sur la parcelle A [Cadastre 2]. Cette demande a été rejetée par ordonnance du 18 février 2022.

***

Par actes du 11 octobre 2022, [J] et [W] [Y] ont fait assigner [N] [M] et [H] [L] aux fins de voir reconnaître l’existence d’une servitude grevant le fond de ces derniers au profit du leur, et la commune de [Localité 7] en déclaration de jugement commun.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, [J] et [W] [Y] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 682, 683, 685, 1240 et 2261 du Code civil, de :
- Dire et juger que la parcelle A [Cadastre 5] leur appartenant, est enclavée.
- Ordonner qu’il soit octroyé au bénéfice de la parcelle A [Cadastre 5] (fonds dominant), une servitude légale de passage sur les parcelles A [Cadastre 2], A [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (fonds servant) appartenant respectivement aux consorts [M]-[L] et à la commune de [Localité 7].
- Ordonner que l’exercice de la servitude de passage n’entraînera aucun dommage aux fonds servants.
- Condamner in solidum monsieur [M] et madame [L] au versement d’une indemnité de 4.500 €, en réparation de leur préjudice consécutif à l’obstruction du passage.
- Débouter les consorts [M]-[L].
- Condamner la partie succombante à leur verser une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Me Maud AVRIL-LOGETTE, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Les époux [Y] soutiennent en premier lieu que l’insuffisance d’accès à la voie publique est caractérisée. Ils affirment, en réponse à leurs contradicteurs, que l’accès par le sud de leur parcelle ne bénéficie d’aucun aménagement permettant d’accéder à la voie publique, s’agissant plus précisément d’un champ non exploitable pour un véhicule, et davantage encore par temps de pluie.

En second lieu, ils allèguent que les aménagements requis représenteraient un coût disproportionné par rapport à la valeur vénale de leur fonds, devis à l’appui, ce qui devrait conduire à retenir la situation d’enclave. Ils critiquent également les devis produits en défense, motif pris qu’ils ne visent que des travaux élémentaires, insuffisants à établir un accès viable et désapprouvent la méthodologie comparative utilisée par leurs voisins quant à l’évaluation de la valeur du fonds.

En troisième lieu, les demandeurs font valoir que la possibilité éventuelle d’aménager le chemin se heurte à des obstacles de nature juridique, précisément le règlement du plan local d’urbanisme de la commune, qu’ils soumettent à une analyse littérale.

Enfin, ils considèrent la condition relative à l’existence d’un besoin d’exploitation remplie, puisque leur fonds est destiné à l’habitation. En réplique à leurs contradicteurs qui soutiennent le caractère anormal de l’utilisation du fonds à raison du passage régulier de camions, ils expliquent que ces désagréments ont été tout au plus occasionnels et ont en tout état de cause cessé à ce jour, de sorte que le caractère normal de l’utilisation du fonds ne peut être dénié.

Concernant l’assiette de la servitude, ils invoquent la prescription acquisitive.

Pour conclure au débouté de la demande indemnitaire formulée en défense, ils affirment qu’il n’est nullement démontré que l’état dégradé de la chaussée est imputable au passage de camions, outre le fait qu’une partie de la chaussée objet de la demande serait de nature communale, excluant donc tout préjudice. Ils insistent sur le fait que les différentes composantes du préjudice dont l’indemnisation est réclamée ne sont nullement étayées.

Ils soulignent que toute action indemnitaire serait en tout état de cause prescrite, le droit de passage ayant commencé à s’exercer en 1971.

Enfin, ils sollicitent l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’obstruction par les défendeurs du passage sur leur parcelle, préjudice constitué par les frais de garde engagés en raison de l’impossibilité de procéder aux livraisons de matériaux.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, [N] [M] et [H] [L] demandent au tribunal, au visa de l’article 682 du Code civil, de :
A titre principal,
- Débouter monsieur et madame [Y].
- Constater l’absence d’enclave de la propriété [Y].
- Ordonner à monsieur et madame [Y] de cesser tout passage sur leur propriété, passé un délai de trois mois, à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 150 € par jour de retard.
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une servitude de passage serait reconnue au profit du fond des époux [Y]
- Condamner les époux [Y] au paiement d’une indemnité en raison du passage sur leur propriété, fixée à la somme de 100.000 €.
- Rappeler que la servitude légale de passage cessera dès cessation de l’état d’enclave.
En tout état de cause,
- Débouter monsieur et madame [Y] de leurs demandes indemnitaires.
- Condamner les époux [Y] à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner les mêmes aux entiers dépens.

[N] [M] et [H] [L] contestent à titre principal la situation d’enclave du fonds des demandeurs.

Pour ce faire, ils indiquent d’abord qu’il n’existe aucune servitude conventionnelle, ce dont ils déduisent qu’il appartient aux demandeurs de justifier de la situation d’enclave.
Pour dénier cette situation d’enclave, ils font état d’un accès à la voie publique au sud de la parcelle [Y], lequel serait tout à fait exploitable et au demeurant régulièrement emprunté par les demandeurs, excluant le caractère insuffisant de l’accès à la voie publique.

Ensuite, ils avancent que, si enclave il y avait, celle-ci serait le résultat d’un acte volontaire de [J] [Y], qui aurait choisi de faire de son bien, le siège social de son entreprise alors que le dit bien ne serait pas adapté, rendant de la sorte l’utilisation du fonds, anormale.

[N] [M] et [H] [L] font encore valoir que des travaux de désenclavement sont possibles, et ce moyennant un coût qui ne serait pas disproportionné par rapport à la valeur vénale du fonds. Après débats sur les modalités techniques des travaux à réaliser, les défendeurs allèguent que, en conséquence de l’évolution du marché immobilier, la valeur vénale du fonds litigieux, ne peut être celle invoquée par les demandeurs, qui date de 2010. Au soutien de leur position, ils procèdent par comparaison avec l’estimation effectuée sur leur propre bien, qui aurait des caractéristiques similaires.
Les défendeurs désapprouvent également les demandeurs lorsque ces derniers affirment que les travaux se heurteraient au règlement du plan local d’urbanisme, en procédant à une analyse des termes de celui-ci.
Ils objectent aux demandeurs, que la création de la nouvelle voie ne serait pas moins adaptée que le chemin présentement emprunté, ce dernier étant dans un état de délabrement assez avancé, son inadéquation avec son utilisation ayant été démontrée par la survenance de divers incidents.

Par ailleurs, après avoir rappelé que seule l’assiette d’une servitude, et non la servitude elle-même, peut s’acquérir par prescription, ils contestent l’acquisition de cette prescription, considérant que la seule attestation produite en demande est insuffisante à démontrer l’utilisation plus que trentenaire du chemin, et qu’au demeurant, elle ne remet pas en cause leurs observations précédentes.

À titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi d’une indemnité, au titre des dégâts et désagréments causés par les passages récurrents de camion, insistant sur le fait que le chemin emprunté n’est pas adapté à ces allées et venues.

Enfin, ils concluent au rejet de la demande indemnitaire formulée par les demandeurs au titre de frais de gardiennage qui auraient été engendrés par l’obstruction du chemin, en soutenant qu’ils n’ont pas restreint l’accès au chemin, à tout le moins pas de façon telle que les livraisons auraient été rendues impossibles. Ils critiquent l’incohérence et le manque de lisibilité des factures produites, ce qui les conduit à affirmer que l’existence du préjudice n’est pas démontrée.

***

La commune de [Localité 7] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 4 juin 2024 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.

MOTIFS

En préambule, il est précisé que, si les époux [Y] formulent, aux termes de leur dispositif, une demande portant sur les parcelles cadastrées A1123 et A1124, appartenant à la commune de Chasné-sur-Illet, force est de constater que cette demande n’est soutenue par aucun moyen, en sorte que le tribunal ne peut s’estimer valablement saisi de cette question.

1/ Sur l’enclave

L’article 682 du Code civil dispose que “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner”.

Il est constant que la situation d’enclave s’apprécie d’après l’état des lieux et les circonstances de la cause.

A. Sur l’accès à la voie publique

Les époux [Y] soutiennent l’insuffisance d’accès à la voie publique pour affirmer que la situation d’enclave est caractérisée. Les défendeurs considèrent quant à eux que, les demandeurs ayant un autre accès au sud de leur parcelle, leur fonds n’est pas enclavé.

L’accès au sud évoqué par les défendeurs est un chemin herbu. Il ressort de la photographie produite par leurs soins (pièce 4) que le dit chemin a effectivement été emprunté à plusieurs reprises, celui-ci étant marqué par des traces de roues. Par temps sec, le chemin apparaît tout à fait praticable, et d’une largeur bien supérieure à ce qui est rendu nécessaire par la circulation de véhicules auto ou type utilitaire, a priori utilisés par [J] [Y].

Ce constat doit toutefois être modéré en considérant, comme le font valoir les demandeurs, que cette voie d’accès peut perdre, à tout le moins voir amenuisé, son caractère praticable - pour être terreuse - par temps de pluie, laquelle, en contrées armoricaines, peut être généreuse. Ce d’autant que l’absorption par les sols des eaux de pluie dépend du niveau des nappes phréatiques qui, ces derniers temps, se sont révélés élevés. De fait, il existe des risques d’enlisement, plus ou moins prégnants en fonction des saisons.

Cela ne suffit toutefois pas à considérer que le seul accès à la voie publique serait le passage sur la parcelle des défendeurs.

Le constat d’huissier, sur lequel s’appuient principalement les demandeurs (pièce 8), n’a qu’une pertinence relative pour, d’une part, contenir des photographies difficilement exploitables et, d’autre part, ne faire aucune mention de la voie d’accès au sud, permettant de s’interroger légitimement sur le point de savoir si l’existence de ce chemin a seulement été indiquée à l’huissier. Tout au plus met-il en exergue le fait que l’accès sud apparaît bien plus commode en démontrant que le passage sur la parcelle voisine suppose d’emprunter une voie très étroite, s’apparentant à un goulot d’étranglement, et dans un état pour le moins dégradé.

En sus de quoi il convient de pas omettre que l’accès sud est situé sur la parcelle qui est la propriété des époux [Y], élément questionnant encore davantage le crédit à accorder au constat qui, une fois de plus, n’en fait nullement mention.

À l’aune de ces éléments, le tribunal ne peut souscrire aux conclusions de l’huissier, savoir que la maison des époux [Y] “est matériellement inaccessible en voiture sans emprunter la parcelle cadastrée A[Cadastre 2]", soit celle de [N] [M] et [H] [L].

Demeure donc, à ce stade, la possibilité d’accès à la voie publique via le chemin situé sur la parcelle A[Cadastre 5], lequel permet toutefois d’exclure la situation d’enclave. Il convient dès lors d’envisager les facultés d’aménagements.

B. Sur les travaux à réaliser

Il n’apparaît pas que le chemin proposé par les défendeurs ne puisse pas être aménagé aux fins de permettre un accès au fonds des époux [Y]. La faisabilité technique ne pose pas difficulté, les parties s’accordant sur ce point. Seul fait débat le coût des travaux.

À ce sujet, les époux [Y] produisent trois devis (pièces 12, 14 et 15), qui sont compris entre 45.000 € et 80.000 €. Les montants ne sont pas sans surprendre, particulièrement à l’aune des devis les plus récents (début 2023) versés en défense qui, eux, varient entre 14.000 € et 33.000 €.

Les époux [Y] ne peuvent être suivis quand ils affirment que le recours à un enrobé, justifiant pour partie le coût élevé, est nécessaire, dès lors qu’il n’est nullement démontré qu’un simple empierrement ne saurait suffire à assurer la viabilité du chemin. Il s’agit manifestement d’une superfétation qui n’a pas lieu d’être dans la recherche d’un remède à une situation d’enclave.

Ils ne peuvent de même être suivis quand ils allèguent que le coût des travaux serait nécessairement compris dans la fourchette des devis produits par eux puisque ceux-ci comprennent, comme le relèvent les défendeurs, des prestations d’ornement, qui n’ont encore une fois pas lieu d’être ici.

Il convient en sus de souligner que, du propre aveu des demandeurs, leur fonds n’est plus destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, en sorte que l’accès n’a plus besoin d’être conçu pour accueillir des poids lourds.

Somme toute, les travaux à réaliser représenteraient un coût situé dans la fourchette basse des devis produits par les défendeurs, soit environ 15.000 €.

Ce montant doit donc, aux fins d’apprécier si enclave il y a, être mis en perspective avec la valeur vénale du fonds. Force est de constater à cet égard que, de nouveau, le bât blesse.

Les époux [Y] se contentent de se référer au prix d’acquisition, laquelle acquisition a eu lieu en 2010. Or, la valeur du fonds s’apprécie en valeur actuelle. Donc, au cas présent, 14 années plus tard. Le marché de l’immobilier a sensiblement évolué depuis cette date, ce qui n’est au demeurant pas contesté par les demandeurs, de telle sorte que le prix de vente ne peut être tenu pour pertinent.

Ce d’autant que, il n’est pas inintéressant de le faire observer, le bien était indivis au moment de son acquisition par les demandeurs, laquelle indivision résultait d’un décès, survenu en 2005. Il ressort de l’acte de vente (pièce 1 demandeurs), que le prix d’acquisition correspondait à la valeur portée à la déclaration de succession (160.500 €), soit une valeur estimée 5 années plus tôt. Le marché de l’immobilier ayant évolué à la hausse entre 2005 et 2010, il peut raisonnablement être avancé que le prix de vente est plus ou moins nettement inférieur à la valeur réelle du fonds au moment du transfert de propriété.

Il peut pareillement être induit des termes de l’acte de vente que le prix de vente est demeuré égal à celui fixé à la déclaration de succession pour des raisons d’ordre purement fiscal, éloignées donc des considérations tenant à la valeur réelle du bien.

En outre, il est indiqué qu’il y avait un preneur en place : un GAEC, dont le représentant était partie à l’acte. Il peut rationnellement être envisagé que des travaux d’amélioration ont été rendus nécessaires - le GAEC n’ayant a priori pas vocation à habiter les lieux - induisant une hausse de la valeur du bien. Il convient tout de même, dans un souci d’exhaustivité, de relever que le bien est présenté comme libre d’occupation, ce qui n’est pas sans susciter des interrogations quant aux intentions sous-jacentes des parties.

Si la méthodologie comparative avec leur propre bien employée par les défendeurs n’est pas adaptée pour trancher la question, le descriptif des biens aux actes de vente démontrant des différences plutôt notables, il n’en demeure pas moins que, de par l’évolution du marché immobilier, il ne peut être dénié que la valeur du fonds des époux [Y] n’est plus conforme au prix de vente, ayant nécessairement évolué à la hausse. Les demandeurs sont d’ailleurs silencieux sur la valeur actuelle de leur bien, se gardant de produire la moindre estimation. Le tribunal ne peut qu’en tirer les conséquences.

C. Sur les obstacles juridiques

Les époux [Y] invoquent enfin un obstacle juridique, résultant des règles d’urbanisme.

À cet égard, il est précisé, dès l’abord, qu’il est regrettable que les époux [Y] ne se soient pas donné la peine de produire le règlement du plan local d’urbanisme qui fonde pourtant leur propos.

Ensuite, le tribunal peine à comprendre la raison pour laquelle les demandeurs basent principalement leur argumentaire sur la notion de construction, alors qu’il s’agit d’une question de voirie.

La construction est en effet définie, aux termes du règlement, comme : “Structure (sous-terraine, enterrée et aérienne) de plus de 5m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, même sans fondation est considérée comme étant une construction”. Cette indication est sans rapport aucun avec les travaux d’aménagement du sol. Les arguments tirés des prescriptions en matière de construction sont donc totalement inopérants.

En outre, il est faux d’affirmer, comme le font les demandeurs, que la réglementation n’autoriserait pas la création de nouvelle voie, précisément pour la simple et bonne raison que le règlement indique bien, en son article A3.1.2 Voirie : “toute voie nouvelle” (page 69 du règlement). L’adjectif “nouvelle”, qui, il convient manifestement de le souligner, se définit comme “qui apparaît pour la première fois, vient d’apparaître”, ne laisse guère de place au doute quant au fait qu’il est foncièrement possible de créer une voie ex nihilo. L’argument des demandeurs est donc, une fois de plus, inopérant.

Il ne peut par conséquent qu’être retenu que l’aménagement du chemin ne se heurte à aucun obstacle juridique.

Pour en finir, doit être écarté l’argument tiré du caractère prétendument volontaire de l’éventuelle situation d’enclave invoqué par les défendeurs, le bien étant désormais à seul usage d’habitation, et ce depuis quelques années à se fier aux écritures des parties.

De ces propos, résulte le constat que la parcelle des époux [Y] n’est pas en situation d’enclave, en sorte que le débouté s’impose.

Dès lors qu’il n’existe aucune servitude légale sur le fonds cadastré A1119 au profit du fonds cadastré A1168, il importe de faire droit à la demande de cessation de passage des consorts [M]-[L], sous astreinte.

2/ Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Les époux [Y] sollicitent une indemnisation au titre des frais de gardiennage engagés à raison de livraisons rendues impossibles par l’obstruction du passage par les défendeurs. Ces derniers considèrent la demande injustifiée.

Il appartient au préalable aux époux [Y] de démontrer une faute.

Ils invoquent une atteinte à la servitude supposée grever le fonds des défendeurs au bénéfice du leur. Seulement, ainsi qu’il a été dit supra, il n’existe pas de servitude. Il ne peut donc y avoir faute, en sorte que la responsabilité de [N] [M] et [H] [L] ne peut être engagée.

De surcroît, s’il faut concéder que les factures font mention de “multiples” livraisons rendues impossibles faute d’accès possible, il est légitime de s’interroger sur les raisons pour lesquelles les époux [Y] n’ont pas, dès les premières difficultés apparues, indiqué le passage sur la parcelle A1168, qui est leur propriété et qui, comme déjà relevé, a déjà été empruntée à plusieurs reprises.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que ces frais ont bien été réglés, il y a donc lieu de retenir que le préjudice n’est pas établi.

La demande doit donc être rejetée.

3/ Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Les époux [Y] succombant à la présente instance, ils assumeront la charge des dépens.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner les époux [Y] à verser la somme de 1.000 € à [N] [M] et [H] [L].

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

Il n’y a lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS